天通苑：从 2650 元 /㎡到 4 万，700 栋楼写尽中国刚需 20 年

前两天刷手机，又看到“天通苑”三个字，我忍不住多看了两眼。

谁能想到，北五环外那片曾经叫“太平庄”的农田，如今塞进了700多栋楼，成了亚洲最大的居住社区之一。更魔幻的是，这片地方1999年作为经济适用房开卖时，单价只有2650元/㎡，后来一路冲到4万/㎡，足足翻了十几倍。

这让我想起了刚做公众号那几年，我写过一篇关于“天通苑是北漂第一站”的文章。那时候很多人在评论区说：天通苑再便宜，也是“睡城”，通勤要命。现在回头看，那批人要么早早上车，要么被房价越甩越远。

我一直认为，天通苑这二十多年，就是一部中国刚需楼市的缩影：从“有房住就行”到“要住得舒服”，从普涨到分化，从闭眼买到挑房选。

从2650到4万，是城市边界扩张的故事

把时间拨回1999年，福利分房刚停，普通老百姓兜里钱不多，北京在北五环外划了一片经济适用房，这就是后来的天通苑。最早的房价只有2650元/㎡，一套小两居总价不到15万，拿着户口本和收入证明就能买。

那会儿天通苑还叫“太平庄”，除了农田就是垃圾场，进出城只有一趟公交，堵在路上是家常便饭，大家戏称这里是“添堵苑”。

真正改变命运的是2007年——地铁5号线通车，相当于给天通苑“打通任督二脉”。通勤时间被狠狠压缩，房价从四五千一路小跑，很快站上七千多。再后来，全国楼市大行情来了，天通苑借势上攻，到2015年前后，单价一度冲到四万多。

我之前的文章说过，这一阶段的财富密码很简单：押注城市边界扩张。只要你敢在“远得看不上”的地方买房，等城市长过去，就是十几倍的收益。

如今的天通苑，已经裂成两个世界

但站在2026年再看，天通苑的画风已经完全不一样了。

媒体统计过，整个社区现在有700多栋楼，常住人口二三十万，跟一个小城市差不多。房价不再是“一刀切”，而是彻底分化成了“冰火两重天”：

中苑这些楼龄新、带电梯、靠近地铁17号线的房子，成交均价能到3.7万/㎡，好户型冲到4.2万/㎡；

老区那些没电梯、楼龄老、离地铁远的“老破大”，均价只有2.1万—2.4万/㎡，有的顶层大户型单价甚至跌破2万。

同一片社区，房价差出一倍多，这在当年“普涨时代”是不可想象的。

让我想起了最近几年一直在强调的一个观点：

以后不是“哪里都会涨”，而是“只有少数地方扛得住”。

天通苑内部的分化，其实就是全国楼市的预演——电梯、楼龄、地铁、学校，这些硬指标，把同一小区的房子分成三六九等。

分化背后，是买房逻辑的根本变化

我看到了一组很扎心的数据：

天通苑里，中苑的电梯房成交均价能稳在3.7万以上，而老区的步梯老楼，挂牌半年可能要调价11次才能卖掉。

为什么会这样？

我一直认为，买房人的逻辑已经从“买面积”变成了“买效率”：

有电梯、楼龄新、离地铁近的房子，省下的是每天的时间和精力，年轻人愿意为这个买单；

没电梯、楼龄老、离地铁远的大户型，总价高、流动性差，刚需买不起，改善看不上，只能用价格换成交。

同时，产权和税费也在悄悄拉大差距。部分早期经适房需要补缴土地出让金才能转成商品房，这直接增加了交易成本，让老房子更难出手。

“回天行动”在补课，但房价不会回到普涨

这几年，政府也没少给天通苑“补课”。

“回天行动计划”实施以来，回天地区累计增加了两万多个学位、四十多公顷公园绿地，新建积水潭医院回龙观院区二期、清华长庚医院二期等三甲医院，新增床位一千多张。天通苑生态休闲公园这样的“大绿肺”也在近几年陆续开放。

配套在变好，环境在变优，但房价并不会因此回到“普涨时代”。

原因很简单：

供应量太大，一个小区就是一个“城市”，二手房挂牌量动辄几万套；

人口红利见顶，北京常住人口已经连续多年负增长；

买房人更务实，不再为“故事”买单，只为“好住”付费。

我有信心判断：

未来天通苑还会继续分化，靠近地铁、学校、公园的品质小区，价格会更抗跌；而那些远离地铁、户型奇葩、物业一般的老房子，大概率要用时间换空间。

对普通人来说，天通苑其实是一面镜子

前两天有个读者问我：

“博主，天通苑现在单价两万多，是不是抄底的好机会？”

我回了他一句：

“别光看单价，先问三个问题——

有没有电梯？离地铁多远？以后好不好出手？”

我之前的文章说过，普通人买房，不要老想着“买在最低点”，而要想清楚“以后谁来接盘”。

在天通苑这样的超大社区，你多付一点钱买地铁口的次新两居，可能比省几十万买远大老破大，更容易在下一轮周期里全身而退。

那700多栋楼里，每一套房子的命运，都在被市场重新称重。

曾经一起挤早高峰的邻居，如今已经不在同一条起跑线上。

如果你问我，天通苑给了普通人什么教训，我会说：

别再用“差不多”的眼光去挑房子。