120万跌至17万，深圳后花园——十里银滩房价暴跌实况

很多人习惯称惠州碧桂园十里银滩为“深圳十里银滩”，它凭借一线海景、“深圳东进”概念与低价优势，曾是深圳投资客与度假购房者的首选。但近年这里房价断崖式下跌，从巅峰时期单价1.2万-1.5万元/㎡，到如今单价低至1800-4600元/㎡，90㎡户型总价从120万跌至17万-20万，跌幅超80%，成为环深楼市最惨烈的缩影。

一、价格雪崩：从抢房到“亏本甩卖无人接盘”

十里银滩的房价高点出现在2018-2020年，依托深圳楼市热潮与“临深海景”标签，高层住宅普遍站稳1.2万-1.5万元/㎡，部分一线海景房源报价更高。当时市场狂热，不少投资客卖掉深圳住宅，集中在此囤房，有人斥资数百万元买下多套，期待升值套现。

进入2023年后，行情急转直下，价格一路跳水。截至2026年1月，片区主流二手均价约4500-4700元/㎡，非海景、高楼层、楼龄较长的单元，成交价更低：90㎡两房/三房17万-19万即可成交，折合单价不足2000元。法拍市场更极端，曾有百万元级房源以16.6万元成交，仅为高峰价的1.6折。

对比深圳核心区海景房10万+的单价，一路之隔的十里银滩跌成“葱价”，大量房源挂牌数月无人问津，从“优质资产”变成“难以变现的不动产”，业主割肉离场却难寻接盘侠。

二、暴跌核心原因：供需、配套、预期三重崩塌

1. 天量供应远超需求，彻底供过于求

十里银滩总建面超百万平方米，分多期开发，住宅总量超5万套，是超大型社区。叠加惠东县、大亚湾片区海量新房库存，整体去化周期长达4年以上。投资客占比高达60%以上，多数房源空置，二手房挂牌量持续积压，卖房只能“价比三家”，价格越卖越低。

2. 配套短板未补齐，居住与通勤硬伤致命

通勤成本高：距深圳中心城区约100公里，自驾耗时超1.5小时，公共交通不便，无法满足日常刚需通勤，仅能做周末度假，缺乏稳定自住需求支撑。

生活配套薄弱：医疗、教育、商业等核心配套不完善，旺季热闹、淡季空置，“候鸟式居住”无法形成持续人气，租金回报极低（两房月租仅700-800元），持有成本高于收益。

居住密度过高：楼栋密集如“蜂巢”，多数房源无海景、采光通风一般，产品力与舒适度大打折扣。

3. 楼市逻辑生变，投资预期彻底反转

过去“临深=必涨”的逻辑失效，全国楼市进入去杠杆、去投资化周期，购房者回归自住与核心城市。叠加房贷利率、二手房税费、流动性等因素，远郊海景投资盘被全面抛弃，投资客集中抛售，形成“降价→无人买→再降价”的负循环。

4. 产品同质化严重，无核心竞争力

片区以高层刚需、度假户型为主，无稀缺资源壁垒，户型、景观、物业高度同质化，无学区、产业、交通枢纽等硬核价值支撑，市场下行时最先被抛弃。

三、业主众生相：有人巨亏离场，有人硬扛持有

投资客深度套牢：早年110万-120万买入的房源，现价仅17万-20万，本金蒸发超80%，即便降价50%仍难成交，月供与物业费成为长期负担。

割肉止损者：部分业主放弃幻想，以“成本价1/3-1/5”挂牌，只求尽快脱手，避免持续持有成本。

被动持有派：因无法成交，只能选择空置或低价出租，自嘲“房子变成不动产，卖不掉、租不起、住不上”。

四、市场启示：远郊海景投资盘的终极教训

十里银滩的暴跌，不是个案，而是全国远郊文旅、海景、临深投资盘的共同命运。它揭示三个残酷真相：

脱离通勤与刚需的“海景概念”不值钱，没有稳定自住需求，投资属性就是空中楼阁。

天量供应+高投资占比=流动性归零，一旦行情转向，无人接盘的踩踏式下跌不可避免。

“深圳外溢”有边界，只有能实现日常通勤、配套成熟的板块，才能承接核心城市红利，纯概念炒作终会回归基本面。

如今的十里银滩，仍有零星“抄底”声音，但多数购房者保持理性——低价背后是长期流动性枯竭、持有成本高、增值无望的现实。对普通家庭而言，房子的核心价值是居住与安全，而非遥远的海景与虚无的升值故事。

十里银滩的房价大跌，是楼市回归理性的必然结果，也为所有购房者敲响警钟：远离远郊、高库存、纯投资、弱配套的“概念盘”，守住核心城市、核心地段、刚需自住的安全边界，才是穿越周期的唯一选择。