2026二手房签约避坑：5条必写条款，少一条都可能亏！

一、房屋权属+抵押查封：写死“无纠纷”，还要附核查责任

很多人签合同只看房产证，却不知道2026年资金监管新规要求，房子有没有抵押、查封，卖家得主动说明还得担责。

• 必须写清楚：“卖方承诺该房屋无抵押、无查封、无共有产权人纠纷、无司法限制，未列入拆迁范围，且已如实告知房屋租赁情况（如有）。卖方需配合买方在签约后3个工作日内到不动产登记中心核查权属，若核查发现隐瞒情况，卖方需退还已收全部款项，按总房款20%支付违约金，且买方有权解除合同。”

• 为什么重要：2026年1月实施的存量房资金监管规定明确，权属有问题的房子根本没法走监管流程，要是卖家隐瞒，最后过户不了，买家维权都麻烦。而且现在很多房子有隐性抵押，比如装修贷、消费贷没还清，不写清楚核查责任，后续很可能陷入“付了钱过不了户”的僵局。

二、税费约定：紧跟增值税新政，别漏“谁违约谁担税”

2026年1月1日起二手房增值税降了，这是好事，但税费分担没写清，很容易扯皮。

• 必须写清楚：“本次交易涉及的增值税、契税、个人所得税等所有税费，按以下方式分担：[买方承担XX项/卖方承担XX项]。卖方承诺房屋持有年限属实（满2年/未满2年），若因卖方隐瞒持有年限导致增值税税率变化（如应按3%缴纳却按免税申报），新增税费由卖方承担；若因政策调整导致税费增加，超出部分由[双方协商/某一方]承担。”

• 为什么重要：新政明确未满2年的房子增值税从5%降到3%，一套100万的房子能省2万税，但要是卖家故意隐瞒持有年限，或者签约后政策变了，没写清责任划分，很可能让买家多掏钱。而且现在税务部门要求税费缴纳和网签合同一致，没写明白的话，后续补税、退税都容易出问题。

三、资金节点：绑定监管账户，写死到账和划转时间

2026年多地强制要求二手房交易走资金监管，合同里不写清资金流程，钱根本不安全。

• 必须写清楚：“买方需在[具体日期]前将首付XX万元存入[监管银行名称]存量房交易资金监管专用账户；剩余房款XX万元通过银行贷款支付，需在过户后45天内划入监管账户。监管资金划转条件：完成不动产转移登记（过户）后，资金监管机构需在2个工作日内将全款划至卖方指定账户。若买方贷款批不下来，需在15天内以现金补足存入监管账户，否则视为违约；若卖方拖延配合过户，每日按总房款万分之五支付违约金。”

• 为什么重要：新的资金监管规定明确，除了直系亲属交易等特殊情况，其他交易必须走监管账户，中介不能代收代付。要是合同没写清监管银行、划转时间，可能出现“过户了钱却没到账”“钱存了却没法划转”的问题，而且监管账户里的钱受法律保护，就算银行出问题也不会被冻结，这是保障资金安全的关键。

四、户口迁出+房屋交接：明确时间+留存尾款

户口和交接是二手房的“隐形雷”，2026年落户政策放宽，但户口不迁照样影响买家权益。

• 必须写清楚：“卖方需在过户后30天内将房屋内所有户口（含本人、亲友挂靠户口）迁出，逾期未迁每日按总房款万分之五支付违约金，逾期超过60天，买方有权从尾款中扣除违约金。双方需在过户后10天内办理交接，卖方需结清交接前所有物业费、水电费、燃气费，提供缴费凭证；买方留存总房款5%作为交接尾款，确认房屋无欠费、设施完好（含隐蔽工程无渗漏、开裂）后再支付。交接时需签订书面确认书，明确家具家电归属及房屋现状。”

• 为什么重要：现在很多城市放开二手房落户，但户口没迁出，买家就算拿到房产证也可能没法落户。而且交接时不查隐蔽工程，入住后发现漏水、电路故障，卖家很可能翻脸不认账。留存尾款就是为了约束卖家，按新规要求，交接确认书是后续维权的重要凭证，不能少。

五、违约条款：责任对等，别当“冤大头”

很多合同只约束买家，不约束卖家，2026年市场活跃度提升，卖家毁约的情况更要防。

• 必须写清楚：“若卖方违约（毁约不卖、隐瞒权属问题、拖延过户/迁户），需退还监管账户内全部款项，按总房款20%支付违约金；若买方违约（毁约不买、贷款逾期未补足、拖延支付房款），已付定金不予退还，且需按总房款20%支付违约金。任何一方违约超过30天，另一方有权解除合同，并要求违约方承担律师费、诉讼费等维权成本。”

• 为什么重要：新政降低了二手房交易成本，可能有卖家看到房价上涨就毁约，要是合同没写对等的违约金，买家只能吃哑巴亏。而且维权成本写进去，后续打官司的费用不用自己额外掏钱，能最大程度减少损失。