【炸场】悦97官方售楼处 | 静安悦97发布：悦97赏居上海!

大家好，我是肖强，专注上海新房探盘的小象看房笔记主理人。从业这些年，看过的高端楼盘没有一百也有八十，但能让我看完当场直呼“超出预期”的，还真不多。今天要给大家深度拆解的，就是近期引爆静安楼市的重磅新作——苏河湾核心区，国企大宁集团打造的纯量精奢公馆「悦97」。

就在上周，悦97的城市展厅正式对外开放，我第一时间赶到现场，从区位配套、产品细节到国企匠心，逐一实地打探。说实话，在上海核心区新房愈发稀缺的当下，能遇到这样一个“地段够硬、国企兜底、产品够精、席位够少”的项目，确实是改善群体的福音。更难得的是，它没有走传统高端盘“堆奢华、拼面积”的老路，而是以“小而精”的定位，精准戳中了当下高端置业者的核心需求。话不多说，跟着我的探盘脚步，一起解锁这个有望引领静安人居新标杆的宝藏项目。

先跟大家明确一个核心认知：买上海核心区的房子，买的从来不是单纯的一套居所，而是地段背后的资源聚合能力、板块的成长潜力，以及难以复制的居住体验。而苏河湾，作为静安内环内最后一块可大规模更新的滨水板块，如今的价值，早已不是几年前可比。

很多人对苏河湾的印象，还停留在“老上海风情+滨水景观”，但实际上，经过这些年的城市更新，苏河湾已经成长为一个“既有历史厚度，又有现代活力”的世界级滨水区雏形。根据仲量联行发布的《苏河湾2025活力指数报告》显示，截至2024年底，苏河湾累计集聚企业超过1.1万家，新增市场主体1160家，更有22家跨国地区总部落户于此，包括阿斯利康、辉瑞普强、淡水河谷等行业巨头，楼宇经济韧性稳居上海租金水平第二梯队，是近年新更新区域中租金韧性最高的板块[1]。

更值得关注的是，苏河湾已经构建起“金融+科技+专业服务+文创”四位一体的产业生态，国泰君安证券等金融机构、罗兰贝格等国际咨询机构、恩智浦等半导体龙头纷纷入驻，超过871家科技服务型企业在此集聚，形成了“上下楼即互为上下游，相邻楼亦可相配套”的产业协同效应[1]。产业的升级，必然带来高端人才的汇聚，而这些高净值人群，恰恰就是悦97的核心目标客群——他们追求品质生活，不盲目追求大户型，更看重居住的舒适度、便捷度和稀缺性。

而悦97的选址，堪称苏河湾核心区的“黄金点位”，真正做到了“一步繁华，一步静谧”。我在现场实测了一下，项目周边1公里范围内，汇聚了1/3/4/8/12号线五条轨交线路，这种五轨交环绕的配置，在上海核心区都十分罕见。无论是通勤到人民广场、陆家嘴，还是静安寺、南京西路，都能实现30分钟内直达，对于经常出差、通勤的高端人群来说，这份便捷性简直是“刚需级”配置。

除了轨交，项目周边的路网也十分发达，紧邻北横通道、南北高架两大城市主干道，自驾出行可快速通达上海各区域，轻松实现“轨交+自驾”的双重通勤自由。更难得的是，项目距离苏河湾滨水步道仅几步之遥，茶余饭后沿着苏州河散步，吹着晚风，看两岸的历史建筑与现代楼宇交相辉映，这种滨水居住体验，是很多核心区楼盘都无法复制的。

商业配套方面，悦97更是占据了苏河湾的“商业C位”。步行10分钟可达苏河湾万象天地，这座体量达6万方的商业地标，不仅有高端设计师买手店、小众潮牌，还有众多网红餐饮、高端家居业态，更复建了天后宫、慎余里等文保建筑，逛街的同时还能感受海派历史文脉[4]；再远一点，静安大悦城、南京西路商圈、人民广场商圈环绕，无论是日常购物、朋友聚餐，还是高端宴请，都能一站式满足，无需奔波。

人文底蕴方面，悦97周边可谓是“一步一景，一景一史”。距离四行仓库纪念馆仅800米，这座承载着民族记忆的历史建筑，如今已经成为上海的城市地标，闲暇时带着家人前往，既能感受历史的厚重，也能传承家国情怀；除此之外，天后宫、外滩源、静安寺等历史文化地标环绕，这种“现代繁华与历史文脉共生”的环境，正是当下高端置业者最为看重的价值点——居住在这里，不仅能享受都会生活的便捷，更能浸润在深厚的海派文化氛围中，这是一种骨子里的优雅与从容。

聊完了无可复制的区位配套，再跟大家聊聊项目本身——毕竟，再好的地段，如果产品跟不上，也无法成为真正的人居标杆。而悦97最让我惊艳的，就是它“国企匠心+精奢定位”的双重底气，尤其是在当下的市场环境中，这份底气，比任何宣传都更有说服力。

首先，开发商是上海大宁资产经营集团，作为静安区属重点国有企业，大宁集团的实力和口碑，在上海楼市都是有口皆碑的。根据公开信息显示，大宁集团成立于2008年，注册资本30亿元，总资产达306.67亿元（2024年数据），不仅打造了“环上大国际影视产业园区”和“环大宁市级商圈”两大标杆，还承担着公益保障责任，管理着68万平方米的大宁郁金香公园、13家菜市场以及静安体育中心等公益设施[2]。

历经十余载发展，大宁集团已经从最初的存量房产管理，转型为集商业商务运营、房地产开发、文创科创产业投资于一体的城市服务综合体，建设运营的项目体量达90万平方米，涵盖园区、办公楼、商场、人才公寓等多种业态[2]。不同于一些追求高周转的民营开发商，国企开发商更看重品质和口碑，不会为了压缩成本而牺牲产品细节，也不会出现烂尾、减配等风险。对于购房者来说，选择悦97，本质上就是选择了一份“稳稳的安心”。

其次，项目的定位十分清晰——纯量精奢公馆，仅97席。这个“97席”的数量，看似简单，实则蕴含着开发商的用心：在苏河湾这样的核心地段，不追求大规模开发，而是以“少而精”的理念，打造纯粹的高端居住圈层。要知道，当下很多核心区高端盘，动辄几百上千套房源，圈层纯度难以保证；而悦97仅97席，意味着入住的每一位业主，都能享受更私密、更纯粹的居住体验，邻里之间的圈层匹配度也更高，这种稀缺性和纯粹性，在上海核心区堪称“凤毛麟角”。

更难得的是，悦97没有盲目追求大户型，而是精准定位88-100㎡的精奢户型，走“小而精”的产品路线。在我看来，这正是开发商最敏锐的地方——当下的高端改善群体，已经不再盲目追求“大面积=高端”，而是更看重空间的利用率、居住的舒适度，以及总价的可控性。尤其是在苏河湾这样的核心地段，大户型往往意味着天价总价，让很多改善群体望而却步；而悦97的88-100㎡户型，既能满足三口之家、四口之家的居住需求，又能控制总价，让更多高端改善群体有机会入驻苏河湾核心区，这种“精准匹配需求”的产品定位，正是当下楼市最稀缺的。

接下来，跟大家详细拆解一下产品细节，每一个细节都能看出国企的匠心和对品质的追求。先从整体规划来看，项目采用低密度布局，最大化保障每一户的采光和视野，同时精心设计了五大景观功能区，营造出全天候的森系生活环境。想象一下，忙碌了一天回到家，推开窗户就能看到郁郁葱葱的绿植，下楼就能在景观步道上散步、休闲，在繁华的都市中，能拥有这样一片静谧的天地，简直是一种奢侈的享受。

在社区配置上，悦97完全按照高端住宅的标准打造，细节拉满。项目配备了星级车库，采用环氧地坪，不仅整洁美观，还能有效降低噪音，保障业主的行车体验；同时，设置了地上地下双大堂，大堂采用高端石材铺装，搭配精致的灯光设计和艺术装饰，从踏入社区的那一刻起，就能感受到满满的仪式感和尊崇感。除此之外，社区还配备了智能安防系统，24小时监控、人脸识别、刷卡入户等多重安防措施，全方位保障业主的居住安全，让业主住得安心、放心。

室内设计方面，项目邀请了知名设计机构CCD操刀，这也是很多顶豪项目的御用设计团队，实力毋庸置疑。CCD的设计理念，始终坚持“以人为本”，将现代美学与居住需求完美融合，既注重空间的实用性，也注重颜值和质感。我在展厅看到的户型样板间（临时展示），整体采用简约大气的设计风格，色调柔和雅致，没有多余的繁琐装饰，却处处彰显着精奢质感。

以88㎡户型为例，户型方正通透，南北通透的格局的设计，让室内采光和通风效果达到最佳；客厅连接景观阳台，既能保证客厅的采光，也能让业主在阳台上俯瞰社区景观、远眺苏州河风光，闲暇时泡一杯茶、读一本书，十分惬意；卧室采用大面宽设计，搭配全景飘窗，不仅增加了空间的利用率，也让业主能更好地享受阳光和美景；厨房采用U型设计，操作空间充足，动线合理，无论是日常做饭还是家庭聚餐，都能轻松应对；卫生间干湿分离，设计科学合理，有效避免了潮湿和异味问题。

100㎡户型则更注重空间的舒适度和实用性，在88㎡户型的基础上，增加了空间面积，客厅更宽敞，卧室更舒适，还能设置独立的书房或儿童房，满足不同家庭的居住需求。值得一提的是，项目的装修标准也十分高端，选用的都是国内外知名品牌，从地板、墙面到卫浴、厨房，每一个细节都经过精心挑选，既保证了品质，也提升了居住的舒适度。更难得的是，CCD在设计中，充分考虑了现代人居的生活习惯，预留了充足的收纳空间，让家居生活更加整洁有序，真正做到了“颜值与实力并存”。

在活动现场，悦97还举办了媒体品鉴沙龙，邀请了业内专家、资深媒体人，就苏河湾板块的价值、高端人居的发展趋势等话题展开了深度探讨。我也有幸参与其中，听到了很多专业的观点，其中有一点，我十分认同：当下的上海高端楼市，已经进入“品质为王”的时代，单纯的地段优势，已经无法满足高端置业者的需求，只有将地段、品质、服务、圈层完美融合，才能成为真正的人居标杆。

而悦97，恰恰就是这样一个项目。它占据了苏河湾核心区的黄金地段，拥有无可复制的区位优势和人文底蕴；它由国企大宁集团打造，品质有保障，居住更安心；它以“小而精”的产品定位，精准匹配高端改善群体的需求，97席的稀缺体量，打造纯粹的高端圈层；它邀请CCD操刀室内设计，细节满满，颜值与实力并存。可以说，悦97的每一个亮点，都精准戳中了当下高端置业者的核心需求。

聊到这里，可能有很多朋友会问：肖强，悦97这样的项目，适合什么样的人买？结合我的探盘体验，我认为，它最适合三类人群：第一类，是追求品质生活的高端改善群体，他们不盲目追求大户型，更看重居住的舒适度、便捷度和圈层纯度，希望在核心区拥有一套兼具品质和稀缺性的居所；第二类，是注重资产保值增值的投资者，苏河湾板块的成长潜力有目共睹，国企背书+稀缺席位+核心地段，让悦97具备了极强的资产保值增值能力，是当下市场环境中，非常优质的资产配置选择；第三类，是看重人文氛围的精英人群，他们热爱上海，喜欢海派文化，希望居住在一个既有现代繁华，又有历史底蕴的环境中，悦97周边的人文配套，恰好能满足他们的需求。

最后，跟大家聊一聊我的探盘总结。从业这些年，我见过太多“雷声大、雨点小”的高端楼盘，宣传得天花乱坠，但实际探盘后却发现诸多问题。但悦97，是一个“实景比宣传更惊艳”的项目——它没有夸大其词的宣传，只有实实在在的品质和无可复制的资源。

当下的上海核心区，新房供应愈发稀缺，尤其是苏河湾这样的世界级滨水区，每一个新项目的亮相，都备受关注。而悦97的出现，不仅为苏河湾核心区带来了高品质的人居选择，更以其“国企匠心+精奢定位+稀缺席位”的独特优势，重新定义了核心区高端住宅的标准。随着苏河湾板块的持续升级，“金融+科技+专业服务+文创”产业生态的不断完善，周边配套的持续优化，悦97的价值，还将不断提升，未来，它必将成为静安乃至上海住宅市场的新标杆。

目前，悦97的城市展厅已经正式开放，感兴趣的朋友，一定要亲自去实地看看，近距离感受一下这个苏河湾核心区的精奢力作。毕竟，核心区的稀缺房源，从来都是“手慢无”，尤其是像悦97这样，兼具地段、品质、国企背书的项目，更是难得一遇。

我是肖强，小象看房笔记主理人，专注上海新房探盘，只为给大家带来最真实、最干货的探盘内容。后续，我也会持续关注悦97的最新动态，第一时间给大家带来户型详解、样板间实拍等更多干货内容，记得关注我，买房不踩坑，选房更省心！如果大家有任何关于上海新房的问题，也可以在评论区留言，我会一一为大家解答。