成华板块点评：二八传奇...

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全网都到去成华大道要走二仙桥，但谁知道二仙桥（二八板块）背后的来时路？

从网络梗到城市更新样本：二八板块的楼市蜕变史。

全国人民耳熟能详的“到二仙桥，走成华大道”，让成都东北一隅意外爆火。但很少有人追问：二仙桥之后是什么？答案藏在二仙桥-八里庄板块（简称“二八板块”）的十年楼市浮沉中。这里曾是被时代遗忘的工业锈带，如今却演变为成都主城更新的缩影，其命运转折比网络梗更富戏剧性。

1️⃣起点：工业退场与土地觉醒（2015-2017） 。

二八板块的蜕变始于城市产业转型。上世纪50年代，为配合成渝铁路建设，铁道部在此建立成都机车车辆厂，红砖厂房、铁路专线构成了典型的工业景观。随着“东调”“北改”“中优”政策推进，大片工业用地腾退，至2017年，板块集中释放约3000亩可开发土地，成为主城三环内罕有的成片规划区域。

这一阶段的关键事件是土地整理与规划定位。成华区将板块明确为“中央文创商务休闲区”（CCD），保留工业遗产的同时植入文创产业，如禾创药业仓库改造为红仓完美文创公园。此举为后续开发奠定基础，但市场仍处于观望期。

2️⃣狂飙：神盘引爆与房企鏖战（2018-2021） 。

2018年，中国铁建与成都铁路局合作的青秀未遮山入市，以单价1.34万元/㎡、超过6万人摇号的盛况，创下成都新房摇号纪录，彻底点燃板块热度。这一项目成为拐点，吸引中车、首钢、朗诗等十余家品牌房企扎堆入驻。

土地市场随之狂飙。2019年朗诗地块楼面价刷新板块预期；2020年后“双限地”政策下，为控制名义房价，竞无偿移交、竞自持成为常态——如知园无偿移交比例达18%，泷悦天玺自持超20%。至2021年，板块均价从2017年的9891元/㎡跃升至2.2万元/㎡，涨幅超120%。

3️⃣分化：配套兑现与价值夯实（2022-2023）。

随着项目集中交付，板块进入“实景兑现期”。成华区“金色中环”规划将二八板块确立为城市副中心，资源倾斜加速：

交通骨骼网成型：地铁7、8号线以及17号线都已投入运营，双TOD（二仙桥、八里庄）规划落地。

教育王牌显现：七中领办的英才学校（高中部统招线达623分）、嘉祥外国语等汇聚，形成“目送式教育”场景。

文创基因激活：二仙桥公园、合信K101综合体（复活赛中）等基于工业遗址改造的项目，成为流量IP。

但市场出现分化：部分高移交比例项目去化放缓，而低密产品（如首钢璟悦里容积率2.0）仍受改善客群青睐。房企竞争从拼价格转向拼配置，华润2023年所拿地块清水限价已达2.9万元/㎡。

4️⃣新局：产品力决胜与主城定鼎（2024-2026） 。

当板块价值底座夯实，楼市进入“硬核产品力”时代。2024-2025年，市场调整期中，二八板块展现韧性：

核心区爆发：以中环路与蜀龙路交汇的“钻石区”为代表，华润中环天宸等项目通过“独梯入户”“端厅设计”等产品创新，实现140套快速去化，当时可谓燃爆全场。

土地信心延续：2025年中国铁建等再度重仓板块百亩地块，区域楼面价稳定在1.4万-1.6万元/㎡区间。

供需结构优化：主力面积段趋近110-150㎡，总价300万-400万级产品占比超八成，精准对接主城改善需求。

5️⃣启示：没有成功的项目，只有时代的板块。

二八板块的十年，是城市发展逻辑的映射——

土地红利是底色：3000亩可成片开发土地，是主城稀缺资源，也是规划能级提升的前提。
配套先行定成败：教育、交通、商业的快速兑现，而非概念炒作，是价值可持续的基石。
产品迭代应对周期：从“万人摇”到产品内卷，房企需在限价条件下通过设计创新赢得市场。

当“走成华大道”的梗被新的网络热点覆盖，二八板块已从二仙桥大爷口中的地理名词，蜕变为成都回归主城战略下的样本。它的故事印证了：板块的命运始终与城市发展同频，而楼市只是这种同频共振最直观的刻度。

新的一年，房段子团队继续专注于客观立场的咨询分析——