通州新房惨遭背刺，彻底乱了

2025年通州供地井喷，前有运河玖院（小窝返现8-12万）这样的销冠级产品，也有云璟揽阅（小窝返现6-12万），朝棠揽阅（小窝返现6-12万）这样的热销红盘，当然也不是所有通州新盘都好卖，比如总价偏高的花溪云锦，拿地价太高的花语璟云，位置太偏的国誉颂等等。

2026年通州楼市又迎来了一条鲶鱼——中海九棵树同仁堂项目。

鲶鱼意味着要搅动市场。

为什么中海会是今年通州市场的鲶鱼？其实跟歇甲的逻辑相似，都是地价太低惹的祸。

11月27日，中海地产以12.48亿元竞得通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017地块R2二类居住用地，溢价率0.97%，楼面价约2.29万元/㎡。

这个拿地楼面价是通州主城区近两年的最低，距离项目3公里左右的梨园板块双子星，云璟揽阅楼面价2.85万元/㎡，花语璟云3.57万元/㎡。

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相邻的两个板块，拿地楼面价相差了1万多元一平米，这个价差就很夸张了，中海进入通州独立拿地的第一个项目，势必要把通州新房的价格体系重新打乱。

云璟揽阅网签价5.8~6万元左右，朝棠揽阅往前加基本也在6万上下，运河玖院小户型6.2万左右。

而中海九棵树预计开盘价格5.5万，直接背刺去年买入梨园的业主。

02|中海九棵树项目实地踩盘。

而且从板块价值来看，九棵树也许不如运河板块规划等级更高，但是生活配套只会比梨园更好。

上周同事慕总实地去了中海九棵树地块，周边的配套情况基本踩明白了。

先从地图看

项目的北侧是商业和地铁，领展广场以前也叫罗斯福广场，是通州仅次于万达的最大的商业。

1号线可以覆盖整个朝阳CBD的通勤半径。效率很高。

九棵树站到国贸30分钟，换成7号线到双井站38分钟左右，换乘6号线42分钟到朝阳门。

但需要提醒大家，早高峰八通线会限流，排队15分钟以上是常态，但是从项目出发到九棵树站只有700多米。会省很多事。

然后附近的三甲医院有潞河医院，距离项目2.5公里左右。

九棵树是一个拆迁的新地，前身是同仁堂的仓库，这边还有一些车间。仓库没有拆除干净，但基本对项目没有影响。

感觉这些仓库以后改成店面咖啡馆，做一些文创产业，还挺有意思的。

在九棵树项目正北侧，一路之隔是k2玉兰湾，是九棵树比较高档的小区，但是最近一年价格跌的挺大，目前82平米的两居，单价4万左右。

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玉兰湾的问题就是户型偏大，不然买这二手房也挺好的，小区维护得很好。外立面是石材的。

玉兰湾和中海九棵树项目中间隔着一条公路，所以不存在遮挡问题。

但是，中海九棵树的北侧还规划了一个挺大的住宅用地，未来中海项目北侧可能有遮挡的问题。

除了这些，中海九棵树南侧就是九棵树公园，再往南1.5公里就是环球影城，距离这些大型的休闲娱乐设施也很方便，教育方面，项目西侧规划了一个九年一贯制的教育用地。

从配套角度讲，中海九棵树基本是无死角。

九棵树也算是通州城市界面最好配套最完善的板块之一了，尤其这里是通州许多银行，金融机构的聚集地，所以周边的城市界面比一般通州城区要好一些。

另外想分享一下我自己对九棵树的主观感受。

我之前读胡安焉的《我在北京送快递》，这本书主要就讲作者在通州做顺丰快递的一些经历，里面提到了罗斯福广场，包括潞河医院，还有K2玉兰湾，所以我对教科书这里有天然的亲切感，不过除了这些，他还谈到了在一些老旧社区送快递的经历。这里面有很多在北漂的打工人。所以圈层的纯粹性一般。

对于想买改善产品的朋友，还是推荐买运河玖院。

03｜72平米三居起步？

中海之前发布了一版产品规划图，共有7栋住宅楼，其中最高的楼共有18层，高54米；最低的住宅楼共10层，高30米。

但是后来又改版了，对户型改动最大的就是，社区由原来的7栋楼变成了9栋楼，总户数580户，没有变。

户型做了部分优化，得房率更高了。

1、72㎡三居变成了75平米三居，有一个卫生间升级成两个卫生间。

2、89㎡户型，优化了主卫的位置，做成了LDK一体化设计。

3、120㎡，规划了3个卫生间，双套房设计。

中海九棵树项目不仅打乱了通州新房的价格体系。而且产品力对于标同等级的产品也有很大的升级，看来这个鲶鱼中海是坐定了。

中海九棵树项目的样板间还没有正式开放，但目前售楼处已经开始接待客户，可关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有5-7折特价房和5-60w返现哦~