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项目案名寓意深远：“御”为魂，承袭御河文脉，涵养人生气韵；“林”为境，依托温榆河公园，以自然主笔生活；“湾”为聚，踞守朝阳科创轴芯，与时代精英共潮前行。

整体定位正如其宣传片中“园承御苑心归林湾”所言，强调自然生态与圈层的融合。

朝阳奶西板块，作为先规划后发展的地带，现已进入成熟发展阶段。

从区位图可见，中关村朝阳园北区、望京、未来科学城以及西二旗四大科创产业区环伺北京御林湾项目周边，形成强劲的产业支撑。

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项目西侧紧邻约30平方公里的温榆河湿地公园，步行即可抵达。温榆河作为北京历史上重要的漕运通道，水质洁净，曾是皇家御用水源，生态与历史底蕴兼备。

生活配套方面，周边教育资源覆盖全龄段，包括芳草地国际学校（东洲校区）、规划中的朝阳外国语学校（九年一贯制），以及国资中心幼儿园，可实现12年教育无忧。

医疗资源则有北京爱瑞医院（规划中）与和睦家医院等三甲医院在侧。商业方面，龙湖北苑天街、凯德MALL等综合体可满足一站式购物需求。

此外，项目南区+西区地块，还规划了约2.3万㎡的旗舰商业，进一步便利日常生活。

从今日官宣的项目宣传片中可见，北京御林湾项目其园林设计上，将打造约8.6万㎡的景观园林，借鉴皇家造园理念，构建“一廊十二园”。

其中，约300米全龄生活环廊串联十大生活场景，可营造丰富的社区体验。

据悉，北京御林湾项目由东洲房地产开发有限公司于2017年拿地开发，涵盖人才房、商业及商品房用地，总体规划分为南区和西区建设。

324地块（南区）规划12栋住宅楼，323地块（西区）则为3栋住宅楼及商业配套。

目项目开发期间经历了股东纠纷、安全事故等多种挑战。御林湾的八年坎坷开发历程，使其最终选择“低价换量”的策略。

虽然价格诱人，但项目同样存在产品问题。据传，御林湾的高层得房率仅为76%-80%，户型中存在暗卫、次卧窗户狭窄、客厅面宽不足等缺陷。

新北苑的世华泊郡项目也加入了这场价格战。据消息，该项目近期推出198套房源，单价约5万+，而周边二手房成交价仍在6.5-7.4万/㎡之间。

世华泊郡项目包括安置房和商品房混合社区，建筑年代为2012年，最新参考价格约为70824元/㎡。

在朝阳北路的朝青板块，保利朝观天珺项目近期推出收官房源，其中157㎡户型成交价约为79441元/㎡。这个项目紧邻地铁6号线褡裢坡站，交通便利，但部分房源存在噪音影响。

同时，金茂满曜项目也在三间房地区推出，开盘首月网签成交均价约7.81万元/㎡。

这两个项目的差异化定位形成了市场互补。朝观天珺侧重打造品质改善，而金茂满曜则更注重“质价比”。

奶西板块的望京云尚项目，主打低密洋房社区，单价8.5万/㎡起，容积率仅为2.22。

玺悦朝阳项目则位于朝阳北路黄渠地铁站附近，最新参考价格为83000元/平方米。

这些项目都在不同程度上调整了价格策略，降价幅度大的项目通常存在某些“短板”，如户型老化、位置偏远或社区规划不完善。而价格坚挺的项目则往往在产品力、地段或配套设施方面有突出优势。

朝阳新房市场开年即现价格战，主要是开发商面临年底回款压力，通常会推出特价房源以加速去化。

另一个重要原因是2026年朝阳供地计划释放的信号。市场上将出现更多优质地块，如广渠路、将台等热门区域都有新地块入市。这些新项目将对现有楼盘形成产品力上的“碾压”，迫使老项目调整价格以维持竞争力。

面对朝阳楼市的降价潮，买房人需要保持清醒头脑，真正值得入手的降价房源，应该是那些“价格有惊喜，产品无明显硬伤”的项目。

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产品方面，北京御林湾主打建面约90-220平米的二至四居，精妆交付，选用国际一线品牌，适配多元家庭结构。

以125平米三居为例，采用两厅两卫设计，南向两面宽。主卧套房约27㎡并配备270°转角窗。此户型三居设计，兼顾家庭成员私密与互动，适配三口之家或是三代人生活。

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