北京楼市，朝阳又一TOD地块来了！

近日，北京规自委官网发布了关于北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目1101-A002-3地块R2二类居住用地项目项目方案公示反馈意见采信情况的通告！

这地块其实就是：京投北熙区三期

我记得这项目报规有一段时间了，得小半年了。在公示期间，北熙区三期收到公众反馈意见356条，讲几条我关心了，其它的自行在上方公示图片查看。

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1、关于北熙区三期的户型：京投发展只给出了概述，没有列明具体的户型面积。包括了10种。分别为100平米以下、100-120平米、130-150平米。

2、关于北熙区三期的阳台：京投发展承诺，在商品房预售和出让合同中，明确开敞阳台属性和不得封闭的要求，并由物业做好后续监管。

3、关于北熙区三期的层高：根据2025年5月1日实施的《住宅项目规范》（GB 55038-2025），北熙区三期的层高为3米。

4、关于北熙区三期的外立面：外立面局部采用外挂石材、铝板幕墙。

接下来，再来看看项目的最新产品信息。

根据北熙区三期的最新规划图显示，占地7.67公顷、规划建面约13.7万㎡。

地块容积率为1.79，规划12栋住宅楼，分两排平行排列，中间是一个很大的园林组团景观。楼间距达到49米至52米，这样的尺度在当下北京市场中已属难得；

北排6栋为18层小高层，户型集中在 75–95㎡，主打刚需与首置客群；

南排6栋为10/11层洋房，户型面积段更大，分别为 118㎡、135㎡、145㎡、150㎡，精准卡位改善需求。

南侧做洋房，北侧做小高，北侧的楼栋视野和采光也能更有优势。

总计1358户，密度控制得当，居住舒适度有保障。

尤其值得一提的是，项目通过南向阳台赠送和优化设计，大幅提升了实际得房率——这在寸土寸金的朝阳东坝，简直是“稀缺中的稀缺”。

当下楼市环境复杂多变，尤其是东坝这种新兴板块，定价稍有不慎，很可能陷入“叫好不叫座”的尴尬境地。

那么，北熙区三期的价格该怎么定？

先看前两期的表现：一、二期的网签均价稳定在 7.94万/㎡，这个价格已经得到了市场的初步认可；当然，期间也出现过6万左右的价格被刺老业主。再叠加此次三期产品力的全面提升（更高的得房率、更优的户型设计、更宽的楼间距），开盘价定在8万/㎡左右，问题不大。

但要突破8万/㎡？难度不小：首先，东坝板块虽然规划宏伟，但目前仍处于“大饼阶段”，配套兑现需要时间；其次，2026年东坝及朝阳区还将有多宗新地块入市，竞争压力不容小觑；北京楼市，朝阳又要上架一堆“王炸”地块！最后，当前市场环境下，买家对价格敏感度极高，过分抬高单价只会让客户望而却步。

因此，8万/㎡是合理且稳妥的选择，既能确保利润空间，又不会吓跑潜在购房者。至于更高价位？除非有重大利好支撑，否则大概率会面临销售压力。

东坝板块，这个曾经被忽视的朝阳“潜力股”，正以惊人的速度崛起。而北熙区三期，作为东坝西区的最新力作，不仅坐拥得天独厚的区位优势，更凭借其TOD模式、完善配套、超高性价比，成为刚需刚改客群的首选。

首先，让我们梳理一下东坝的整体规划——整个东坝板块分为南区、中区、东区和西区四个部分：

南区：位于坝河以南，是东坝最早开发的区域，已经相当成熟。这里既有保利首开天誉、首城珑玺、恒大华府这样的顶级豪宅，也有像首开常青藤这样深受刚需家庭喜爱的二手房小区。

配套方面更是无可挑剔：商业有金隅嘉品mall、万达广场等大型购物中心；教育有多所优质中小学环绕；医疗有北京市第一中西医结合医院（东坝院区）；交通有地铁线网密集，出行便利。

东区：定位为金融服务功能区，除了正在建设中的项目外，其余地块暂时采取留白处理，等待未来的进一步开发。这里是东坝的“金融心脏”，但目前仍处于起步阶段。

中区：中区涵盖了华樾国际、德贤御府等热门楼盘，也是备受瞩目的第四使馆区、自贸区所在地。规划以国际商贸、会展、文化功能为主，未来将打造一个集国际化、多元化于一体的高端居住区。

西区：而我们今天的主角——北熙区三期，就位于东坝的西区。西区的定位是城轨融合、幸福宜居示范区，通过轨道交通带动城市发展，以商业商务、居住及配套为主导功能，目标是建设成为一个职住均衡的国际化宜居新区。

北熙区三期的最大亮点之一，就是它属于典型的TOD项目——即地铁上盖。

项目楼下就是12号线东坝西站，这条线贯穿东西，直抵望京、中关村等核心商圈。

从项目出发：3站到望京，全程仅需10分钟；9站达国贸，通勤时间控制在25分钟以内。此外，东坝西站往东一站即可换乘3号线，这条线也已开通，可直达朝阳公园、东四十条等地。

自驾的话，到望京SOHO约20分钟，到国贸也是20分钟左右，真正实现了“无缝对接”的便捷生活。

教育：东坝西区规划了5处幼儿园、3处小学，其中最引人注目的是即将高标准建设的北京中学，涵盖初中部、高中部、国际部和公共区四大部分。

根据官方最新回复，东坝北熙区规划的小学项目预计2026年开工建设，力争2027年内投入使用。

此外，周边还有师大奥林匹克花园实验小学、首都师范大学朝阳小学、北京市陈经纶中学、北京中学东坝校区、人大附中朝阳分校、东北师范大学附属中学朝阳学校等优质教育资源。

商业：项目南侧不到1公里就是恒大城市广场，东坝南区还有金隅嘉品mall、万达广场等大型购物中心。

即使不想开车，坐地铁去望京商圈购物娱乐也非常方便。

医疗：附近有北京市第一中西医结合医院（东坝院区），另外北京安贞东方医院也在建中，预计不久后投入使用。

生态环境方面，项目南侧紧邻坝河，未来将改造为滨水空间，提供休闲散步的好去处。此外，西区还规划了东坝中央公园，周边还有东坝千亩湖公园将府公园等绿地，空气质量优越，居住舒适度极高。

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