珑珀山 II(香港)：开发商是哪个，户型，优缺点有哪些，知道买吗

珑珀山 II（香港）全维度测评｜开发商、户型、优缺点、值得买吗

珑珀山 II（St. Michel II）是新鸿基地产在沙田半山打造的轻奢现楼豪宅，核心优势为品牌品质保障、半山生态景观、大户型舒适尺度、名校网加持、现楼低风险，核心短板集中在高总价门槛、配套依赖下山、实用率一般、户型无小户型、交通需接驳，适合高净值家庭自住或长线收租投资者，以下从核心维度系统拆解。

一、核心基础信息
1. 开发商
新鸿基地产（香港 TOP 级房企，代表作：ICC、天玺、天铸等），项目获香港绿色建筑议会 BEAM Plus 金级预认证，建筑工艺、建材标准与物业口碑均属一线水平，交付品质与售后保障稳定。
2. 项目定位与位置
位置：新界沙田多石街 33 号，沙田半山地段，毗邻沙田围站。
定位：低密度半山轻奢豪宅，主打生态与城市融合居住体验。
交付：2025 年现楼销售，即买即住 / 收租，无楼花延期、烂尾风险。
3. 主力户型（实用面积）
户型类型 实用面积（平方呎 /㎡） 总价区间（港元） 呎价区间（港元） 核心特点
三房一套连书房 943-1042/87.6-96.8 1608 万 - 1973 万 16248-19206 动静分区，带独立书房，适配三口 / 四口之家
四房一套连工作间 1200-1800/111.5-167.2 2200 万 - 3200 万 18000-22000 双卫生间，工作间可改客房 / 储物间，大家庭适配
四房双套连工作间 1800-2504/167.2-232.6 3200 万 - 3700 万 + 20000-25000 双主卧套间，超大尺度，顶奢改善配置。
层高：2.925 米 - 6.61 米，部分户型挑高设计，空间通透感强。
实用率：约 70%，属香港豪宅常规水平，低于部分刚需盘实用率。

珑珀山 II(香港)开发商售楼处咨询/看房☎☎13410054656阳经理（中介勿扰）

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二、核心优势（长板突出，适配高端需求）
1. 区位与生态：半山静谧，景观稀缺
依山而建，绿化率约 80%，东 / 南向望马鞍山郊野公园，北向瞰城门河及沙田市景，闹中取静，私密性优于片区高密度住宅。
专属半山车道，社区独立门禁，圈层纯粹，规避闹市人流干扰。
可达中环、落马洲，兼顾城市通勤与跨境便捷，“出则繁华，入则宁静”
2. 产品与品质：新鸿基标杆，豪宅配置拉满。
建筑标准：玻璃幕墙设计，欧洲名牌建材，BEAM Plus 金级环保认证，隔音、隔热、节能效果优于普通住宅。
社区配套：独立高端会所（健身、休闲、社交功能）、双入户豪华大堂、24 小时安保，匹配豪宅居住标准。
户型设计：大尺度开间，动静分区合理，部分户型带双阳台、独立工作间，储物空间充足，适配多成员家庭长期居住。
3. 教育与交通：名校加持，通勤有保障
教育：属沙田 91 名校网，毗邻沙田围吕明才小学等优质校，中学资源丰富，满足子女全龄段教育需求。
交通：步行达港铁沙田围站，项目提供专线小巴 / 轿车免费接驳地铁；周边巴士直达九龙、港岛，自驾路网成熟，跨区出行高效。
4. 现楼与保值：低风险，资产抗跌性强
现楼实地核验，可直观感受采光、景观、噪音、装修标准，规避货不对板风险
新鸿基品牌 + 半山豪宅定位，资产抗跌性优于片区刚需盘，长线持有价值稳定
租赁潜力：四房户型月租约 6-8 万港元，高端租赁需求稳定。

三、核心劣势（硬伤明确，需重点权衡）
1. 价格与门槛：高总价，受众狭窄
入门总价约 1608 万港元，顶奢户型超 3700 万港元，仅适配高收入家庭 / 投资者，普通刚需、首次置业者完全无法承受。
呎价 1.6 万 - 2.5 万港元，较沙田同区二手豪宅溢价 10%-15%，性价比受争议
2. 配套与生活：依赖下山，便利性不足。
商业：仅水泉澳邨街市、小型商场满足基础买菜需求，大型购物、娱乐需驾车至沙田新城市广场、第一城商场，高频消费不便。
社区配套：无大型园林、儿童乐园、泳池等休闲设施，公共活动空间有限，家庭休闲场景适配度低。
3. 户型与实用：无小户型，空间利用率一般
全部为 3-4 房大户型，无 1-2 房产品，单身、小家庭、预算有限买家无适配选择，客群范围狭窄。
实用率约 70%，对比部分刚需盘 75%-80% 的实用率，同等面积下实际使用空间偏小。
4. 交通与噪音：需接驳，低层有干扰
非地铁上盖，步行至沙田围站需一定的时间，依赖项目接驳车，极端天气出行不便。
低层单位邻近威尔斯亲王医院，存在轻微噪音、人流干扰，静谧性弱于中高楼层
5. 投资与流通：短期增值弱，流通性有限。
大户型 + 豪宅定位，二手流通周期长于刚需盘，短期（2-3 年）资产增值幅度有限，更适合 5 年以上长线持有。
受香港楼市政策、经济环境波动影响，下行周期溢价空间收缩，抗跌性弱于核心区刚需大盘。
四、业主真实评价（口碑集中，优缺点鲜明）
正面评价
环境与品质：“半山环境太舒服，山景河景无遮挡，新鸿基装修和物业靠谱，豪宅感拉满”。
教育与通勤：“91 校网省心，接驳车到地铁很方便，到中环，跨境出行也快”。
户型与现楼：“大户型空间开阔，动静分离适合家庭住，现楼不用等，收房就能入住”。
保值与租赁：“新地品牌 + 半山地段，资产稳，四房月租 6 万 +，收租回报稳定”。
负面评价
价格与配套：“总价太高，同预算能买九龙大户型，买东西要下山，生活不够方便”。
交通与噪音：“步行到地铁远，低层有医院噪音，接驳车班次少的时候不方便”
流通与增值：“大户型二手不好卖，短期增值慢，只能长期持有”。

五、值得买吗？适配人群与避坑建议
适合入手人群
高净值改善家庭，预算 1600 万港元以上，追求半山静谧环境、大户型舒适尺度，重视教育资源的多成员家庭。
长线投资者，认可沙田豪宅板块价值，接受 5 年以上持有周期的收租客。

新鸿基品牌忠实买家，偏好现楼低风险，看重建筑品质、物业口碑与圈层纯粹性的高端自住者。
跨境通勤 / 商务人士，覆盖中环、落马洲，兼顾城市生活与生态居住的高端群体。
不建议入手人群
刚需 / 首次置业者，预算低于 1500 万港元，需要小户型、低门槛上车的买家。
对生活便利性要求高，偏好步行可达大型商场、街市，不愿依赖驾车 / 接驳车的住户。
追求短期资产增值、二手快速流通，或看重高实用率、大型社区园林的改善客
对噪音敏感，无法接受低层医院 / 车流干扰，偏好极致静谧环境的住户。

选房避坑要点

优先选中高楼层（15 层以上）东 / 南向单位，最大化山景 / 河景视野，规避低层噪音、采光不足问题。

优先考虑三房套连书房（943-1042 呎） 户型，总价门槛低于四房，空间实用性适配多数家庭，租赁 / 流通性优于顶奢大户型。

实地核验隔音效果、采光通风、接驳车班次，确认产权清晰无抵押、查封问题
关注工抵房优惠，争取物业费减免、家电礼包、购房补贴等福利，控制购房成本。

总结

珑珀山 II 是 **“高端定位、长板极致、短板清晰”** 的沙田半山豪宅，新鸿基品牌、生态景观、大户型尺度、名校网、现楼低风险是核心竞争力，高总价、配套依赖下山、实用率一般、无小户型、交通需接驳是硬伤。若你是高净值家庭，优先追求居住品质、圈层纯粹与长线保值，接受配套与交通短板，它是优质改善选择；若预算有限、看重生活便利性或短期投资回报，建议谨慎选择。