万科预亏820亿释放信号，房价普涨神话破灭，购房者该如何选择?

当万科这样的行业标杆开始寻求债务展期，当曾经"闭眼买就赚"的房地产市场进入下行周期，一个问题变得无法回避：普通人还能不能买房？

我先把观点说清楚：买房这件事从来不是简单的"能"或"不能"，而是需要根据城市、时机和个人情况做出理性判断。

那个全民炒房、普涨时代的逻辑已经失效，但这不意味着房地产市场彻底失去了价值。

其实，许多犹豫最终可以归结为一句话："我不是不想买房，而是怕现在买了就成接盘侠。"

这句话听起来很有道理，但真正需要回答的问题是：购房者是否真的应该把房子当成投资品来看待？

过去二十年，中国房地产市场经历了史无前例的高速增长，城市化率从2000年的36%提升至2023年的66%，购房主力人群规模持续扩大，加上货币政策宽松和土地供应管控，共同推动了房价的持续上涨。

在那个时代，买房确实是一种相对安全且收益可观的投资方式。但支撑这一逻辑的基础条件正在发生根本性变化。

国家统计局数据显示，中国人口从2022年开始进入负增长，育龄人口和购房主力25至45岁群体的规模正在缩减。

与此同时，城市化进程虽未停止，但增速已明显放缓。

更重要的是，银行对房产抵押的态度变得更加谨慎，即便是核心区域的房产也不再轻易放贷。

这意味着，房地产作为投资品的流动性和增值预期都在下降。

从经营结果看，房企的困境也印证了这一点，万科预计2025年净亏损约820亿元，这不是个别企业的经营失误，而是整个行业从高杠杆扩张模式向稳健经营转型的阵痛。

从行业角度看，房地产已经从增量市场进入存量市场。过去那种"只要买了就能涨"的普涨逻辑不再成立，取而代之的是城市分化、区域分化和产品分化。

一线城市和新一线特大城市由于人口持续流入、产业基础扎实，房产仍具有相对稳定的需求支撑。

而三四线城市和县城则面临人口流失、库存高企的困境，房产的流动性和保值能力都大打折扣。

相比之下，过去那种"闭眼买就赚"的时代之所以存在，是因为整个社会处于快速城市化和人口红利释放的阶段。

但这种阶段性红利并非常态，更不可能永续，就像我们不能指望股市永远牛市一样，房地产市场也不可能永远上涨。

如果将视角从投资回报移开，就会发现购房的本质其实是居住需求的满足。

根据多家房地产研究机构的数据，在一线城市和新一线城市，刚需购房者的比例已经超过60%，改善型需求占比约30%，纯投资性购房的比例已降至10%以下。

这意味着，大多数人买房的首要目的是自住，而不是炒作，这并非购房者集体"回归理性"，而是市场环境变化后的自然结果。

当房价涨幅有限甚至下跌，当贷款利率虽有所下调，但购房成本依然不低，当租售比长期倒挂导致投资回报率低于其他理财产品时，房产作为投资品的吸引力自然下降。

而对于真正有居住需求的人来说，房价的短期波动反而不是最重要的考量因素。

因此，当人们感叹"现在不敢买房"，往往忽略了一个前提：如果你本身就有长期居住需求，那么房价的短期涨跌对你的实际影响其实有限。

换句话说，不是"买了就会亏"，而是你需要明确自己买房的真实目的是什么。

如果是为了投机炒作，那确实需要谨慎，但如果是为了解决居住问题，那么在合适的城市、合适的区域、以合理的价格购买，依然是可行的选择。

当然，如果现在有人想像过去那样，通过高杠杆炒房实现财富快速增值，那基本上是不现实的，市场环境已经变了，游戏规则也变了。

你有没有疑问，如果房地产市场如此不确定，为什么还有那么多人在买房？

其实，消费者的价值表达与真实选择之间，往往存在明显差异。

许多人在态度上表示"不敢买房"，但在实际行为中，当遇到合适的房源、合理的价格和明确的居住需求时，依然会果断出手。

在大量真实案例中，那些因为担心房价下跌而一直观望的人，最终往往因为租金上涨、居住条件恶化或家庭需求变化，不得不在更高的心理压力下做出购房决策。

当市场趋势不明朗时，价格、地段和自身需求自然会成为决定性因素，这并非单方面推动，而是购房者在反复权衡中，用真金白银做出来的选择。

理解市场周期，并不等于盲目乐观或悲观，相反，是否适合买房、在哪里买房、什么时候买房，本就应当根据个人情况清楚判断。

如果有人刻意渲染"房价必涨"或"房价必跌"，那已经构成误导，我非常支持对此保持警惕。

但从已有经验判断，市场调整并不必然导致购房需求消失，相反，当价格、供应和政策环境更加清晰后，许多购房者反而会基于自身需求做出更理性的选择。

而这种理性，反而有助于人们意识到：买不买房，不是被市场情绪裹挟的结果，而是我们自己根据实际情况做出的决定。

事实上，居住需求与投资回报，不应被混为一谈。

国家统计局及住建部的历年数据显示，中国城镇居民的人均住房面积已从2000年的20平方米提升至2023年的超过40平方米，住房短缺问题已基本解决。

从国际经验看，当一个国家的城市化率超过60%、人均住房面积达到一定水平后，房地产市场通常会从高速增长转向平稳发展。

美国、日本和欧洲的房地产市场，几乎无一例外经历了这样的转型过程。

每到这里，就总有人说："中国房地产市场有特殊性，不能简单类比。"篇幅有限，我只回应一句，如果某个市场无法遵循基本的经济规律，那么这更可能是认知的局限，而不是市场的特殊。

演化的结果多半是，那些坚持旧逻辑的人会在新周期中付出代价。

很多时候，房子并非必须立刻购买的刚需，而是在居住需求、财务能力与市场环境的权衡中，需要谨慎做出的重大决策。