万科2025年销售额腰斩式暴跌

万科2025年的销售额遭遇了断崖式、腰斩式的暴跌，同比下降幅度高达45%-47%，从2024年的约2470亿元骤降至1300-1400亿元的区间。这一降幅不仅远超行业平均水平，也使其在头部房企中的排名从第四位滑落至第六位，彻底跌出第一阵营。更为严峻的是，销售端的崩溃直接引爆了全面的财务与债务危机，公司预计2025年净亏损820亿元，刷新A股上市公司年度亏损纪录，两年累计亏损超1300亿元。

一、销售数据全面崩盘：从季度到年度的系统性失血

万科的销售下滑并非偶发，而是贯穿全年且持续恶化的系统性危机。

分阶段表现：

• 第一季度：合同销售金额349.2亿元，同比下降39.8%。

• 上半年：合同销售金额691.1亿元，合同销售面积538.9万平方米，同比分别暴跌45.7%和42.6%。这一降幅是TOP10房企加权平均降幅（13.4%）的三倍以上，且是前十中唯一降幅高于20%的企业。

• 前三季度：累计合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6%；营收1613.9亿元，同比下降26.61%；净利润亏损280.16亿元。

• 1-10月累计：合同销售金额1146.6亿元，同比下降43.16%。与2023年同期相比下降63.2%，与2022年同期相比下降66.88%，呈现加速下滑趋势。

• 10月单月：销售额143.7亿元，同比下降32.28%，虽较9月降幅收窄，但绝对水平依然惨淡。

行业对比凸显困境：

在2025年房地产行业深度调整的背景下，万科的降幅显得尤为刺眼。根据中指研究院数据，2025年销售额超千亿的房企仍有10家。保利发展以2530亿元位居第一，绿城中国、中海地产、华润置地销售额均超2300亿元。而万科1339亿元的销售额，不仅同比暴跌45.5%，其降幅也远高于其他头部房企：保利发展下降21.67%，中海地产下降19.1%，华润置地下降10.5%，绿城中国和滨江集团降幅均在9%左右。万科成为TOP10房企中唯一降幅超过40%的企业，其市场份额和行业地位发生了根本性动摇。

二、财务与债务危机：亏损创纪录，流动性枯竭

销售端的崩塌迅速传导至财务报表和现金流量表，将万科推至悬崖边缘。

史诗级亏损：

公司2025年度业绩预告显示，预计归属于上市公司股东的净利润亏损820亿元，上年同期亏损494.78亿元；扣非净利润预计亏损约800亿元。这意味着万科在2024-2025两年内累计亏损约1314亿元，接近其当前市值（约582亿元）的1.4倍，引发了市场对其持续经营能力和退市风险的深切担忧。

债务高压与流动性枯竭：

截至2025年三季度末，万科货币资金仅656.8亿元，而有息负债高达3629.3亿元，资产负债率73.5%。更为致命的是其短期偿债能力：一年内到期的有息负债达1513.9亿元，现金短债比低至0.43，远低于1.0的安全线，意味着手头现金连一半的短期债务都无法覆盖。公司的经营活动现金流净额在前三季度为-58.89亿元，表明主营业务已无法产生现金流入，反而在持续消耗存量资金。

信用崩溃与展期求生：

巨大的流动性压力下，万科在2025年11月首次寻求对“22万科MTN004”债券（余额20亿元）展期，此举严重动摇了市场信心，导致股债双杀。随后，标普、惠誉等国际评级机构将其信用评级下调至“CCC”或“C”级，属于垃圾级中的最低等级，标志着市场认为其违约风险极高。尽管在2026年1月，公司两笔合计57亿元的中期票据展期议案获债权人通过，暂时避免了即时违约，但这仅是“以时间换空间”，并未从根本上解决偿债能力问题。

三、暴跌原因深度剖析：行业寒冬与自身失误的致命叠加

万科的危机是外部行业周期性下行与内部历史战略失误共同作用的结果。

1. 行业系统性深度调整：

2025年，中国房地产市场仍处于探底过程。全国新建商品房销售额8.3937万亿元，同比下降12.6%；销售面积8.81亿平方米，下降8.7%；房地产开发投资更是下降17.2%。行业规模已回落至2015年左右的水平，标志着持续近二十年的高增长“黄金时代”彻底终结。在此背景下，房企普遍承压，但万科的表现远逊于同行，说明其自身问题更为突出。

2. 历史激进扩张的“高价地”反噬：

这是亏损的核心根源。万科在2019-2021年行业高点时期进行了激进扩张，累计拿地金额高达约6549亿元，获取了大量高价地块。2025年结算的项目主要对应2023、2024年销售的项目及消化的现房库存，这些项目地价成本极高，在房价下行市场中毛利率骤降。公告显示，房地产开发业务结算规模显著下降，毛利率仍处低位，直接导致毛利总额大幅减少。简单来说，过去高价买的面粉，现在只能低价卖面包。

3. 资产大幅减值与业务拖累：

因市场风险加剧，公司新增计提了巨额的信用减值和资产减值。前三季度已计提各类减值准备合计94亿元，其中存货跌价准备新增143.4亿元。同时，部分经营性业务如长租公寓（泊寓）在扣除折旧摊销后整体亏损，一些非主业财务投资也出现亏损，加之部分大宗资产和股权交易价格低于账面值，进一步加剧了亏损。

4. 融资困境与民企身份桎梏：

在“三道红线”和行业风险出清过程中，金融机构的风险偏好明显转向，民企融资环境急剧恶化。万科的平均融资成本远高于国资背景的房企，且新增融资渠道几乎枯竭。尽管大股东深铁集团在2025年累计提供了超300亿元的股东借款，利率优惠，但这种输血式救助已触及瓶颈，无法替代企业自身的造血功能。

5. 管理层动荡与战略摇摆：

2025年1月，以董事会主席郁亮、总裁祝九胜为代表的核心管理层集体辞任，由大股东深铁集团全面接管，董事长职务在年内两度更迭。同时，公司告别了近20年的“集团-区域-城市”三级架构，转向总部直管地区的扁平化两级架构。管理层和组织的剧烈动荡，在危机时刻无疑影响了战略执行的连续性和稳定性。

四、艰难自救：保交付底线与资产变现求生

面对绝境，万科采取了一系列措施试图稳住阵脚，其核心是“保交付”和“换现金”。

坚守“保交楼”生命线：

这是万科2025年为数不多的亮点，也是其履行社会责任、维持市场信心的底线。全年保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付。公司表示已完成近两年需交付量的约70%，后续交付压力将显著下降。这得益于国家“保交楼”专项政策、融资“白名单”机制以及公司自身的工程管控体系。

加速资产盘活与“瘦身健体”：

为回笼现金应对债务，万科不得不“断臂求生”。2025年1-9月，通过大宗交易签约金额超64亿元，累计盘活可售货值超700亿元。出售的资产包括上海七宝万科广场等核心商业项目，以及冰雪事业部等非核心业务。公司战略上全面“收敛聚焦”，砍掉非主业，全力保障开发业务和经营服务业务。

依赖股东持续输血：

大股东深铁集团的坚定支持是万科至今未发生公开违约的关键。2025年以来，深铁累计向万科提供了超300亿元的股东借款，且借款条件优于市场水平。然而，这种支持并非无限，市场担忧一旦深铁资源耗尽，万科将直面最严峻的考验。

五、行业镜鉴与未来迷途

万科的暴跌并非孤例，而是整个房地产行业范式转换的缩影。行业正从“高杠杆、高周转、高增长”的旧模式，转向“控增量、去库存、优供给”的新常态，市场规模收缩，竞争格局重塑，国企主导地位加强。

对于万科而言，未来之路布满荆棘：

1. 销售能否企稳：市场信心恢复缓慢，购房者预期偏弱，销售回款这一核心造血功能短期内难以根本改善。

2. 债务重组压力：展期只是延迟了违约时间，庞大的债务本金和利息仍需偿还，市场化债务重组可能是不得不面对的选项。

3. 资产变现难度：在买方市场下，出售资产难免折价，如何平衡变现速度与资产价值是一大难题。

4. 转型阵痛持续：从开发商向“不动产运营服务商”的转型远未完成，经营服务业务虽营收稳健，但利润规模尚不足以对冲开发业务的巨亏。

总结而言，万科2025年的销售额暴跌是一场由行业冰山撞击和企业自身船体锈蚀共同引发的海难。 它用残酷的数据宣告了房地产旧模式的终结，也警示所有企业：依赖土地红利和金融杠杆的扩张路径已不可持续。未来，万科能否“活下去”并走出低谷，不仅取决于宏观市场的回暖，更取决于其能否真正刮骨疗毒，完成痛苦而深刻的战略与业务重构。这个过程，注定漫长而艰难。