北京买房：理清思路，购房建议1790

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们23年入手了东城本家润园的回迁（算是次新的电梯房，中高楼层，东向），60平左右的一居，用于上学（广渠门中学九年一贯）。现在老大上小学了，老二28年上一年级。

现在有个问题，贷款满三年要归本或者直接续了，因为房价降了，如果直接续的话，也要还一部分本金，还面临房价继续下行。

所以我们有三个问题：第一选择重新贷还是续贷。第二，距离28年还有几年，房价下行，有必要考虑卖掉么？第三，考虑自住的话，在广渠门这边换个大点的，但是总价不会高太多的（老破小，比我们现在的房子流通性差点的）有必要么？

A：

1、用的是抵押经营贷吗？如果是的话，那常规建议是重新贷款换成正规房贷，避免违规的风险。只能经营贷的话那就算算续贷和重新贷的成本了，找助贷的问问就行，各家费用都差不多。

2、房子是用来住的，就算不考虑二宝上学的问题，也得考虑自家是否需要这套房自住啊。需要自住就留着，能接受换到朝阳区的通勤再考虑是否换？

我建议是先算清楚自己这套房的真正价值。分成两部分，一是基础价值，二是附加的学区溢价。有了这个数值后能得出居住的性价比，自己感受一下值不值？然后也能知道溢价率的高低（东城平均25%），评估一下保值的风险。我认为基础部分是没什么下降的空间了，溢价说不好，得看政策和人口趋势。

如果溢价不高就留着呗，溢价太高觉得性价比不划算+保值风险大的再考虑卖掉。朝阳是大多数没有溢价的，双井离的也不远。

另外如果卖掉的话，最好能保住户口，这样二宝上学能确保“多孩同校”，否则万一政策有变化就又得折腾了。户口的事儿可以跟接盘买房的协商，先留着然后转到派出所公共户。但这也挺麻烦的，自己考虑是否值得吧？

3、大户型总价不太高的，那就是老破大了，另外老公寓也可以算老破大。这就是典型的自住为主了，自己觉得合适就行。流通性差点儿也无所谓，反正是长期自住不轻易卖。

广渠门外最典型的老公寓就是双井的九龙花园，大户型单价才5万多，居住的性价比很高，就是价格走势比较弱，十多年了不太好逆转。所以看自己重视哪方面吧，各有优劣。

再有就是向南的劲松+老虎洞+潘家园一带有不少老公寓，都跟九龙花园差不多情况。也就是居住的性价比高，但流动性和价格走势弱点儿。

仅供参考。

二

Q:

我问的主要是买房存户口的问题。我儿之前是在北京国企工作，有了北京集体户，但因为各方面原因离职了，目前在老家国企工作。原单位虽然没有其他的后续问题，但一直催促让把户口迁走，而我们在北京没有亲戚关系，只能是找挂靠公司托管，费用不低，所以想索性买一套房。

我们财力有限，而且还要为儿子在老家的房子做准备，所以在北京只能买远郊的便宜房子。可几乎所有亲戚朋友都说这种房最好别买，以后砸手里。比如我们关注的基本都是50万左右的，能贷款的，其中房山的离地铁近，平谷的快开通了，怀柔的据说有规划。我想去看看平谷的，不知是否合适？

A：

1、是否合适？我建议是问问当地中介吧，如果确定能租的出去，而且是能间隔期或空置期不太长的租出去，那就算还合适。

但如果是只能以很低价格，比如几百一个月就不划算了。或者是空置期很长，那也就不太合适了。因为房子是用来住的，甭管是自己住还是租给别人住，只有能不间断有人住的房子，或者是收到和银行存款差不多的利息，才有真正的市场价值。

2、这几个小区除了燕山的之外，其他的我都没去过，完全没了解，不敢瞎说。但在我的认知中，认为燕山是相对合适的。理由是不仅有地铁，当地的配套也齐全，老工业基地+超大型资源类国企，赶不上新兴产业但也不至于衰败，所以买在这里能图个稳妥吧。

而且我印象中燕山还有更便宜的呢，前些天看的时候有40多万的呢，能贷款的话首付也就10多万，应该算是成本最低+相对稳妥的。

3、另外我不太理解这单位非得让迁户口的行为，也不知道您家当年怎么签的合同。按说户口如果自己不迁的话单位不会强行迁走，就算迁走也是迁到派出所的公共户上。除非是合同有约定，否则不至于给迁出北京。

这看您家具体情况吧，如果没有强制迁户的条款，那也就没必要买房了。这种远郊的房倒不至于砸手里没人要，但也肯定是各项不占优吗，否则能这么便宜吗？

仅供参考。

三

Q:

我们现在住世界名园，房山窦店，2010年买的，有点后悔了，当时长阳的也不过是一万多点，我们的买下来也9000多，现在的差距太大了。但现在我们如果换到长阳还合适吗？万科的都四万多了，中介说长阳的抗跌，但对我们想买房的就不是好事了。主要是我孙女在西三环工作，回窦店太远了。

A：

1、2010年的窦店9000多，那您买在高位了，年中之后就应该降到8000左右。长阳的也都是夏天开始降价的，第二年的长阳国际城限价12500。

2、您这问题我好像不知道说什么似的，房子是用来住的，如果住的舒服就没必要换呗。当年多花几十万能解决的，现在得至少200万了，搁谁家身上都不太舒服。

要不就甭换了，索性给孙女买个小户型，这也省的搬家装修的折腾了。长阳的抗跌分跟谁比，在房山或者说在北京近郊里算是很不错的。要不就看看国际城吧，北京第一个限竞房的试点儿，质量和业主氛围都挺不错的，接近于纯商品房小区。

3、其他的我真不知道说什么，还是自己决定吧。

仅供参考。

四

Q:

网上很多人说北京房价涨了，有中介有不像中介的，您怎么看？真实情况如何？

A：

1、我怎么看？我闭上眼睛假装看不见呗，眼不见心不烦，我是下跌的时候不唱衰，但行情有点儿波动的话我也不唱涨。顶多说是有成交量增加+房价上涨的可能，但还不能确定趋势真正逆转了。

2、以往历次行情都有几个规律。一是北京从来没有领涨过，每次都是先从南方开始的。最早是上海长三角，后来是深圳珠三角，这次很像是从香港领头的。但既然上海和深圳都没确定上涨多少呢，北京我就更不敢说什么了。

再一点是时间段，历次行情多数都是春天或秋天开始，年底开始的只有2015-2017这次。但前提也是已经确定深圳上海涨过一轮儿，所以这次既然还没确定南方的，非说北京开始行情了我不敢确定。

3、真实情况就这样儿呗，跟您看到听到的差不多，相当于“小阳春”提前到年底了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。