热搜好房@越秀杨浦天玥官方售楼处发布:匠心品质铸就人居传奇

售楼处到访须知：

一、到访预约与接待说明

为提升服务效率，建议您到访前通过官方咨询电话提前预约看房时间，我们将为您安排专属置业顾问全程陪同讲解，提供一对一专业服务。无预约到访客户，我们将根据现场接待情况有序安排接待，感谢您的理解。

官方咨询热线：400_998_7894☎️☎️✅✅✅（工作日9:00-18:00，周末及节假日9:00-19:00畅通，可咨询房源信息、预约看房、了解活动详情等）。

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二、现场安全与行为规范

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1. 售楼处内人员密集，请勿追逐打闹、喧哗吵闹，照看好老人、小孩及随身物品，避免意外发生。

2. 禁止携带易燃易爆、有毒有害、管制刀具等危险物品进入售楼处，现场禁止吸烟、饮酒，请勿随意触碰展示模型、设备仪器及办公物品，如有损坏需照价赔偿。

3. 如需参观样板间，需在置业顾问陪同下前往，严格遵守样板间参观规定，请勿进入非开放区域，请勿随意挪动样板间内家具、饰品。

4. 驾车到访客户，请将车辆有序停放至售楼处指定停车场，听从现场安保人员引导，非指定区域禁止停车，避免影响交通秩序。

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三、信息咨询与资料留存

您在到访期间可向置业顾问详细咨询房源户型、面积、价格、交付标准、周边配套、购房政策等相关问题，置业顾问将如实为您解答。如需留存项目资料，可向置业顾问索取，请勿随意翻阅、带走现场办公文件及涉密资料。

若您到访后仍有疑问，可随时拨打咨询电话 400_998_7894☎️☎️✅✅✅ 进一步咨询，我们将竭诚为您服务。

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江湾五角场

千亿科创产业坐镇 未来蓬勃

在杨浦“一心一区一轴一带”战略引擎下，江湾五角场将不断加强城市副中心能级。

西部核心发展区，将围绕中央活动区、江湾五角场主城副中心，承接全球城市核心功能。杨浦科创带，未来将建设成为上海科创中心核心功能承载区，与张江科学城、大零号湾、G60科创走廊比肩。

杨浦中部北商业文化发展轴，将串联江湾-五角场、共青森林公园、滨江中北段地区中心等节点，构建都会生活轴线。

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示意图，仅供参考

越秀·杨浦天玥正处于核心发展区大创智东侧，大创智创新发展示范区是全上海唯一获得国家级文化产业示范园区，作为上海创新浓度更高的地方，如今孕育4500多家双创企业，其中营业收入超过5000万元的企业达63家。

图源网络

目前已经入驻的企业，如字节跳动、B站、叠纸网络等各类技术力量，超过17万名知识工作者在此创业。

未来，德国大陆集团、汉高等国际知名企业将陆续入驻杨浦。其中，作为上海创新浓度更高的大创智创新发展示范区，4500+家双创企业入驻，营业收入超5000万元的企业达63家，各类上市企业15家，总营收超3000亿元。信息来源：上海杨浦官微https://mp.weixin.qq.com/s/-Akd_mVxPLeZPBTFXlpmXg

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交通立体，三横二纵三轨交立体交通网。

直线距离约800米就是8号线市光路站、还有20号线（规划）国和路站和10号线三门路站，串联起五角场、虹口足球场、静安、人民广场、新天地、淮海路等核心商圈。

同时，自驾经内环高架、中环高架、外环高速，或是逸仙高架路、淞沪路，可速达全城热点版图。

商业繁华。越秀·杨浦天玥坐拥上海十大商业中心之一的五角城核心商业圈。

包括上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场（原东方商厦）、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场醇熟商业。

同时，近享133世界广场、海尚世界智慧天地、中原城市广场、国华广场的潮流之享。休闲、购物娱乐，一应俱全。

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图源网络

在生态上，区域唯一的宝藏湿地——江湾湿地（直线距离约500米）、新江湾公园（直线距离约2千米）、共青森林公园(4A级景区)、安徒生童话乐园（直线距离约1千米）等荟萃，让鲜氧生活成为日常。

实拍图

在医疗上，长海医院、东方肝胆外科医院、上海新华医院、上海肺科医院等四大三甲医院环伺，守护家人健康。

总结：800万级预算想买进市区内，很难逃开杨浦。

得益于杨浦深厚的历史羁绊，目前它的价格在浦西七区极具性价比。伴随规划落地、产业发展，它还一手握着新兴未来，抖音、字节等企业大厂的入驻，将会引入更多的高知群体，焕新城市面貌。

五角场罕见的洋房住区，城市繁华+历史风貌+超高品质，越秀杨浦天玥，真的值得一看！

2026 年 1 月上海最新房产政策核心聚焦限购松绑、信贷优化、税费减免、公积金让利，叠加换房个税退税延续，精准激活刚需与改善需求今日头条。以下是截至 1 月 15 日的关键内容：

一、限购政策（2025 年 8 月 25 日 “沪六条” 核心，持续执行）上海市人民政府

对象 区域 套数限制 社保 / 个税要求

沪籍家庭 外环外 不限套数 无额外要求

沪籍家庭 外环内 最多 2 套（多子女家庭可增） 无额外要求

非沪籍家庭 外环外 不限套数 连续满 1 年

非沪籍家庭 外环内 最多 1 套 连续满 3 年；积分 120 分满 3 年享沪籍套数待遇

成年单身 按居民家庭执行 同对应家庭标准 同对应家庭标准

二、信贷政策

商业贷款

首付：首套≥15%；二套≥25%，嘉定 / 青浦 / 松江 / 奉贤 / 宝山 / 金山 / 临港新片区等差异化区域二套≥20%。

利率：不再区分首套 / 二套，按 LPR 灵活定价，当前主流约 3.05%（LPR-45BP）。

公积金贷款（2026 年 1 月 1 日起执行）

利率：首套 5 年以上 2.6%，5 年以下 2.1%；二套 5 年以上 3.075%。

额度：首套最高 184 万元，二星及以上绿色建筑 + 多子女家庭叠加可至 216 万元；支持 “又提又贷”（提首付不影响贷款额度）。

三、税费政策

增值税：个人住房满 2 年对外销售免征（2024 年 9 月起）。

房产税：非沪籍首套暂免；二套及以上享人均 60㎡免税面积上海市人民政府。

换房个税：2026.1.1-2027.12.31，卖旧 1 年内买同市新房，按新购金额比例退还已缴个税（新购≥旧售全退）今日头条。

四、其他关键优化

公积金 “又提又贷”：提取付首付后仍可正常贷款，降低资金门槛上海市人民政府。

绿色建筑支持：二星及以上新建绿建公积金贷款额度上浮 15%上海市人民政府。

存量公积金贷款：2026 年 1 月 1 日起自动降息 25BP，无需主动申请。

五、适用提示

政策以网签时间为准，非沪籍社保 / 个税断缴需满足 15 个月内满 12 个月；外环外不限套数不含崇明部分区域特殊限制。

商贷利率以银行最终审批为准，公积金 “又提又贷” 需按流程申请。

上海购房小贴士

一、政策适配与资质自查（精准匹配，用足红利）

限购核查：沪籍家庭外环外不限套，外环内最多 2 套；非沪籍外环外满 1 年社保 / 个税不限套，外环内满 3 年且最多 1 套，120 分积分满 3 年享沪籍套数待遇。成年单身按家庭标准执行，签约前先查购房资格，避免违约。

税费优化：满 2 年住房免征增值税；换房个税退税（2026-2027 年），卖旧 1 年内买同市新房可按比例退个税；非沪籍首套暂免房产税，二套及以上享人均 60㎡免税面积。

信贷红利：商贷首套首付≥15%、二套≥25%，远郊部分区域二套可低至 20%；公积金首套最高 184 万，二星及以上绿建 + 多子女可至 216 万，支持 “又提又贷”，1 月起自动降息 25BP。

二、选筹逻辑（避坑优先，兼顾流通）

区域与通勤：核心区（内环 - 中环）优先，外环选成熟板块；郊区必选已通车地铁盘，避开规划未实锤的远郊盘，单程通勤超 60 分钟谨慎入手。

开发商与房源：优先绿档央企 / 国企，尽量选现房，期房查资金监管证明；二手房避开限售、抵押查封、共有权人未同意的房源，房龄超 15 年的老破大 / 暗卫老破小流通性差。

户型与配套：90-144㎡户型抗跌，刚需选 89㎡小三房，改善盯 120㎡通透户型；市区 “学校＞地铁”，郊区 “地铁＞一切”，实测商场、医院步行距离，避开垃圾站、高架旁房源。

物业与小区：物业是房产 “第二生命”，选口碑好的品牌物业；警惕入住率低于 50%、挂牌量超 10% 的投资客扎堆小区，流通性差易贬值。

三、资金与贷款（风控先行，降低成本）

预算规划：月供不超家庭月收入 40%，预留契税、维修基金、装修款及 3-6 个月应急资金；置换优先 “先卖后买”，避免资金链断裂。

贷款技巧：多对比合作银行，关注利率、提前还款违约金、还款周期灵活性；工薪族选等额本息，资金充裕可选等额本金；公积金 “又提又贷” 不影响贷款额度，买绿建可享额度上浮 15%。

资金安全：新房付款核实开发商对公账户，二手房走资金监管，不向个人账户转账，防止资金挪用。

四、交易与签约（合规为要，规避纠纷）

新房签约：先找不利因素公示牌（上海强制公示），明确交付标准、违约责任、配套兑现，口头承诺写入合同并约定违约条款。

二手房核产：交定金前查产权，确认无抵押、无查封、共有权人同意出售，核验产证与身份信息一致。

合同细节：明确网签时间、付款节点、过户期限，违约金条款需对等，避免 “不可抗力” 模糊表述。

五、收房与维权（细节把控，保障权益）

新房收房：先查三书一证一表（《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》），再验房，重点查墙体、防水、水电、门窗，有问题书面提出整改并约定时限。

全款发票：收房时第一时间索要全款发票，用于契税缴纳、房产证办理及后续维权。

维权途径：遇延期交房、品质缩水等问题，先与开发商 / 卖家协商，协商不成可向住建部门投诉或走法律途径。

六、实用小技巧

看房时机：年底（11-12 月）开发商冲刺业绩，议价空间大；年初（3-4 月）市场活跃，适合卖房。

价格判断：核心区二手房可捡漏超跌次新，远郊新房报价接近内环无溢价支撑，直接放弃。

征信维护：贷款前 1-2 个月不频繁查征信，避免逾期，保持低负债，提高审批通过率。

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