北京天通苑，一共有700栋楼，价格从2600涨到40000，如今价格分化

只要在北京生活过几年，没人会对“天通苑”这三个字感到陌生。

哪怕没去过，起码也被"天通苑人民"在地铁早高峰时，再次挤出五环的时候流下的汗水"精神包围"过吧！要问小编对天通苑的印象是什么？哎呦喂，那可真是楼上楼下、左邻右舍全都挤在一起的超级大社区啊！

驶出北五环，顺着立汤路一路向北，那片鳞次栉比的建筑群扑面而来，光是视觉上，就透着一股超级社区的磅礴与压迫感。很难想象，这片土地上竟密密麻麻排布着700多栋住宅楼，藏着数十万北漂与北京人的日常。

时间拉回1999年，这里还不叫天通苑，只是名为“太平庄”的城郊地带，目之所及不是农田，就是闲置的垃圾场，荒无人烟。顺天通集团的施工队伍进驻时，面对的正是这样一片荒芜。彼时的北京，正面临着住房需求的爆发式增长——福利分房刚退出历史舞台，普通百姓手里积蓄有限，经济适用房的概念恰逢其时，成了无数家庭的住房希望。

那时候的天通苑，房价不过2650元一平米，这个数字放在当下，听来宛如天方夜谭。而且买房从不用经历如今焦灼的摇号，拿着户口本、开一份收入证明，就能定下一套属于自己的房子。第一批扎根天通苑的人，大多是最迫切的刚需群体，如今回头看，他们实则是用极低的成本，赌对了北京城市边界向北扩张的时代大势。

只是早期的天通苑，日子并不好过。整个社区进出城，只有一趟858路公交车支撑，早晚高峰挤车堪比“打仗”；开私家车的居民更有苦难言，立汤路的拥堵成了家常便饭，天通苑也因此被大家打趣叫成“添堵苑”。这样的窘迫，直到2007年才迎来真正的转机。

地铁5号线的通车，成了天通苑发展的关键节点，宛如为这片超级社区打通了任督二脉。交通的便利带来了商业的繁荣，家乐福入驻，龙德广场开业，吃喝玩乐的配套逐一落地，社区的生活气息一下子浓了起来。房价也跟着水涨船高，从三四千的单价一路稳步攀升，到2015年全国楼市的一波热潮，天通苑的房价更是乘风而上，一度冲到四万多一平，部分房源甚至更高。

站在2026年的当下再看天通苑，会发现一个极具时代特征的现象：房价的深度分化。曾经提起天通苑，大家都觉得这里的房子千篇一律，可如今，同属天通苑社区，房价却早已割裂成两个截然不同的世界。

就拿天通中苑来说，这里的楼栋楼龄更新，社区环境更优，更关键的是，紧邻地铁17号线。17号线北段通车后，直接拉近了天通苑与望京、国贸这些北京核心就业区的通勤距离，哪怕当下楼市整体处于调整期，这里的房价依旧扛住了压力，挂牌单价稳稳站在四万以上。

而天通苑的老区，那些没有电梯的六层板楼，境遇则完全不同。户型设计还停留在上世纪的审美与实用标准，动辄一百五六十平的大户型，再加上无电梯的硬伤，让年轻刚需群体望而却步——总价实在太高；改善型购房者也瞧不上眼——老旧的社区环境，远达不到品质居住的要求。

最终的结果，就是这部分房源的价格，正在经历艰难的市场回调。一些房主急于出手，挂牌单价甚至跌破了两万。这正是当下楼市最典型的K型分化：有核心配套、有居住品质的房源，能穿越市场周期；而缺乏优势、跟不上时代需求的房源，只能被市场重新定价。

于天通苑而言，地铁带来的通勤效率提升，优质社区维护带来的居住品质感，才是支撑房价最坚实的硬通货。

如今的天通苑，早已不是当年那个配套匮乏的城郊社区，生活便利度拉满：2024年新落成的生态休闲公园，每天都有老人遛弯、孩子嬉闹；片区内的科技产业园里，也多了年轻创业者与上班族的身影，老社区正焕发着新活力。

如今的天通苑，早已超越了单纯的房价符号，更像是一部鲜活的北京城市发展史。

它用二十多年的变迁，告诉我们一个道理：在新的楼市周期里，房子从来都不只是钢筋水泥的砖头，更是城市资源的载体——交通、商业、教育、产业的集聚，才决定了房子的真正价值。