预亏上限225亿！红星美凯龙为何深陷亏损泥潭？

美凯龙巨亏背后，资金链与转型的双重承压。

2026年1月23日，红星美凯龙披露的2025年业绩数据，让整个资本市场为之震动：

当年归属于母公司所有者的净利润预计亏损150亿元至225亿元，扣非后净利润亏损46亿元至58亿元。

曾经的家居卖场龙头，手握一二线城市核心物业，靠收租就能稳赚的“香饽饽”，为何会落到巨亏百亿地步？

01巨亏真相，不止是账面亏损

很多人看到美凯龙巨亏的消息，第一反应是“怎么会？”。毕竟在大家的印象里，美凯龙一直是家具行业的巨头，即使行情不好，也不至于亏到百亿级别。

但事实上，美凯龙的巨亏，核心原因并非经营彻底崩盘，而是一场集中的“账面减负”，但这种减负的背后，是真实的经营压力。

先看巨亏的核心构成，主要来自两笔大额非现金支出。

第一笔是投资性房地产公允价值下调。简单来说，美凯龙手里有大量的商场物业，这些物业会按照市场行情定期估值，计入公司资产。

2025年房地产行业持续调整，家居需求下滑，市场对未来的租金预期越来越低，这些物业的估值自然就跟着下降，下降的部分就会计入亏损，直接拉低净利润。

公开数据显示，截至2025年9月底，美凯龙的资产总计约1134亿元，其中投资性房地产就有907.20亿元，占比高达80%。

第二笔是资产减值计提。这部分主要是美凯龙对手里的低效资产、在建工程、应收款项等进行全面排查后，测算出这些资产未来可能无法收回的金额，提前计入亏损。

除了这两笔非现金亏损，作为美凯龙的核心收入来源，自营商场租金和委管商场费用，这部分收入受到了双重挤压。

一方面，出租率持续下滑。受房地产低迷、精装修政策普及以及线上渠道冲击，家居卖场的客流量大幅减少，商户入驻意愿下降。

另一方面，为了留住商户、吸引新商户，美凯龙主动让利。2025年上半年，公司租金收入同比下降21%，同时引入新能源汽车、二次元、宠物家居等新业态时，还附带6-9个月的免租期。

02连锁反应，谁能全身而退？

美凯龙的巨亏，最难受的莫过于其控股股东建发集团。2023年6月，建发集团以62.86亿元的价格，收购了美凯龙29.95%的股份，成为其第一大股东。

建发集团的初衷很明确，一方面是看中了美凯龙在一二线城市核心商圈的优质物业资源，这些物业长期来看仍有增值潜力，能够与建发自身的房地产主业形成协同；另一方面，建发希望借助美凯龙在高端家居领域的渠道优势，切入家居赛道，完善自身的产业链布局，打造新的盈利增长点。

从当时的估值来看，4.82元/股的收购价，对应美凯龙的核心物业价值，确实有一定的“抄底”空间。

但理想很丰满，现实很骨感。截至2026年1月23日，美凯龙港股收盘价仅为1.22港元/股，按照这个价格计算，建发集团持有的美凯龙股份，账面浮亏已经超过38亿元人民币。

雪上加霜的是，建发股份自身也面临不小的财务压力。数据显示，建发股份资产负债率达到75%，已经超过了厦门国资委规定的70%的红线。

一边是自身负债高企、经营承压，一边是收购标的持续亏损，建发集团如今陷入了难题。

如今，建发集团已经告别了此前的盈利态势，进入了亏损的泥潭，无论是美凯龙，还是建发集团，想要全身而退，都变得异常困难。

03家居龙头的转型难题

面对巨亏困境，美凯龙并非毫无动作，公司在2025年度业绩预告中明确表示，将战略定位升级为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”。

简单来说，就是一方面深耕家居主业，优化商场运营；另一方面拓展产业链上游服务，打造新的增长曲线，同时引入新业态、推进数智化升级，试图摆脱对房地产行业的依赖。

但从目前的进展来看，这场转型更像是“纸上谈兵”，想要真正落地，还面临着三大难以突破的困境。

第一个困境，新业态“引流不造血”，反而加剧现金流压力。为了吸引年轻消费者，美凯龙引入了新能源汽车、二次元、宠物家居等新业态，看似贴合当下的消费趋势，但实际上却是“赔本赚吆喝”。

这些新业态的坪效比传统家居区低，也就是说，同样面积的场地，新业态带来的收入远低于传统家居商户；同时，为了吸引这些新业态入驻，美凯龙给出了大幅租金优惠和长期免租期，相当于公司“垫资”换客流。

第二个困境，轻资产转型滞后，重资产包袱难以甩脱。近年来，美凯龙一直宣称要推进“品牌+管理输出”的轻资产模式，输出品牌和管理经验，收取管理费。

截至2025年9月底，美凯龙的投资性房地产仍占总资产的80%，重资产模式带来的高负债、高维护成本，依然是公司的沉重包袱。

在现金流紧张的情况下，公司没有足够的资金大规模拓展委管项目，轻资产转型也只成为一句口号。

第三个困境，行业周期底部未到，需求复苏遥遥无期。家居行业是典型的房地产后周期行业，房地产市场的走势，直接决定了家居行业的需求情况。

当前，国内房地产销售、竣工数据持续低迷，挤压了家居零售市场的空间；同时，消费降级趋势明显，消费者在高端家居领域的支出意愿下降，这无疑让其经营雪上加霜。

这场由美凯龙巨亏引发的行业震动，不仅是一家企业的危机，更是整个家居行业转型期的缩影。在房地产下行周期下，所有依赖重资产、绑定房地产的家居企业，都将面临同样的挑战。

美凯龙能否走出困境，建发集团是否会持续“兜底”，家居行业的底部何时到来，这些问题，都有待市场给出答案。