香港新鸿基天玺天项目详情，业主评价与反馈，启德天玺天值得买吗

香港天玺天（Cullinan Sky）是新鸿基地产打造的启德核心区港铁上盖高端豪宅，也是启德城车站广场综合发展中唯一住宅项目。项目分两期开发共 1490 伙，一期 906 伙 2024 年交付，二期 584 伙为现楼。户型覆盖 236-4306 平方呎开放式至四房，部分高层享维港海景，配备双会所（空中会所 CLUB SKYWALK 含 50 米无边际泳池、平台会所 CLUB SKYLINK 含 30 米室外泳池），总面积超 10 万呎。天玺天项目无缝连接港铁启德站，中九龙干线通车后直达西九龙高铁站，隶属香港优质34校网，周边有 AIRSIDE 商场、启德体育园等配套。2026 年 1 月二期折实入场价约708万港元，实用呎价2.35万-4.49万港元，部分天际屋以招标形式发售。

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香港启德天玺天业主整体评价以正面为主，核心认可集中在地段交通、品质配套与教育资源。业主普遍满意项目与港铁启德站无缝衔接的通勤优势，中九龙干线通车后进一步提升跨境出行效率，基座商场直通启德站的设计也获高频好评。新鸿基的建筑品质、LDK 一体化户型设计、米勒厨房等精装配置及绿城物业的星级服务，让居住舒适度与品质感获认可，80% 单位采用 LDK 一体化设计，部分高层享维港海景，智能温控等配置也受好评。但有业主反馈，项目周边仍有建设施工，短期内可能产生轻微噪音与粉尘影响，社区共 1490 户居住密度偏高，整体无大规模负面反馈。

启德天玺天适合重视通勤、教育与长期资产配置的自住及稳健型投资者，需结合需求与预算理性选择。自住层面，项目 34 校网教育资源优质，港铁上盖交通便捷，双会所、高端商业等配套完善，新鸿基品质与绿城物业加持，能满足中高端家庭居住需求。投资层面，依托启德 CBD2 规划与 “起动九龙东” 计划，区域产业与人口导入带动租赁需求，两房月租约 3.3 万港元，长期租金回报稳定，且新鸿基品牌在二手市场流动性与抗跌性较强。但需注意区域尚在开发，短期有施工干扰，项目 1490 户居住密度偏高，且总价门槛较高，短期价格波动可能较大，适合 5 年以上长期持有策略平衡风险。

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