江苏镇江集体企业或私人商铺，拆迁时如何厘清产权与谈判补偿？

导读：在镇江谏壁老工业区斑驳的厂区围墙内，隐藏着一个独特的世界：紧邻巨大车间的，可能是一家开了三十年的职工理发店；原厂物资科的门面，被承包出去改成了对外营业的小超市；集体所有制时代兴办的“服务公司”小卖部，几经转手变成了私人经营的五金店。这些“厂中店”，如同寄生在工业巨兽身上的藤蔓，与主体企业有着千丝万缕却又难以说清的关系。

当整体拆迁的浪潮袭来，产权清晰的厂房设备尚可评估，但这些“厂中店”的经营者们却陷入了迷茫：我们的店，地是厂里的，房是厂里盖的或我们自己搭的，经营许可是当年厂里办的或后来自己跑的，这产权到底算谁的？补偿该找谁谈？

1、“厂中店”产权关系的复杂谱系

“厂中店”并非规范的法律概念，其产权关系是计划经济向市场经济转型期的特殊产物，主要分为几类：

历史集体企业性质：原国企为安置职工家属、提供后勤服务成立的“劳动服务公司”、“三产公司”等集体所有制企业开设的门店。其资产可能登记为集体所有，但与母体国企资产长期混同。

私人承包经营：国企将自有房屋、场地发包给个人或外部商户经营，收取承包费。建筑可能是厂里建的，但装修、设备由承包者投入。

职工利用厂区资源自营：职工或家属利用厂区边角地自建房屋，或经口头允许使用厂区房屋进行经营，可能办理了个体执照，但与厂方无正式合同。

租赁关系：有相对正规的租赁合同，但租赁标的物（土地）性质可能是划拨工业用地，租赁本身的法律效力存在疑问。

其共同特点是：经营权与土地使用权、房屋所有权分离，且缺乏清晰、规范的现代产权法律文件。

2、拆迁补偿中的核心法律难题

在拆迁补偿的法律框架下，“厂中店”经营者面临身份困境：

补偿权利主体不明确：征收补偿的对象是土地使用权人及地上附着物所有权人（即国企）。经营者通常只是房屋的“使用人”或“承租人”，甚至可能是“无权占有人”。他们不是法定的征收补偿协议签订方。

损失性质认定困难：经营者的损失，部分是装修、设备等添附物的价值损失，这部分可依据与厂方的合同（如有）或《民法典》关于添附的规定主张。更核心的是停产停业损失和经营资格丧失的损失。后者因经营场所的特殊性（依赖厂区生态）而价值独特，但难以评估。

谈判地位不对等：补偿款统一支付给产权主体（国企），经营者需与国企进行“二次分配”谈判。国企可能基于历史遗留问题的复杂性、自身改制过程中的债权债务清理压力，或对经营者法律地位的不同认知，在补偿分配上态度谨慎甚至苛刻，经营者处于弱势。

3、厘清产权与公平补偿的路径

解决这一困境，需要历史眼光、法律技术和协商智慧的结合。

前置确权与事实认定：

联合调查组：由政府征收部门、国有资产监管部门、厂方和经营者代表组成联合小组，对每一处“厂中店”的历史沿革、出资情况、合同协议、证照手续、纳税记录进行彻底调查，形成 《事实认定意见书》 ，明确经营事实、投入情况以及与厂方的法律关系性质（承包、租赁、事实使用等）。

区分不同性质：对具有独立集体企业法人资格的，应将其作为独立的被征收主体对待。对承包、租赁关系，明确合同效力（即使有瑕疵），依据合同约定和法律规定确定各自权益。

确立“产权补偿”与“经营损失补偿”分离原则：

土地、房屋价值补偿：归产权人（国企）。

地上附着物（装修、不可移动设备）补偿：根据事实认定，确认投入方，补偿归投入方。

停产停业损失、搬迁费用、经营资格损失补偿：这笔补偿应直接对应经营主体。即使经营场所权属有瑕疵，但因其合法经营、创造价值并依法纳税，其因征收遭受的经营性损失应当获得填补。这笔费用可由征收方设立专项，在厘清关系后直接支付给符合条件的经营者，或委托国企代为支付但须有监管。

搭建“三方协商”平台，引入专业调解：

征收补偿谈判不能仅是“征收方-国企”的两方谈判，必须将符合条件的“厂中店”经营者作为 利害关系人 纳入。

建立由街道、司法所、行业主管部门、律师等组成的专项调解委员会，就补偿分配的具体方案进行居中调解，平衡国企国有资产不流失的责任与经营者合法权益保障的需求。

政策包容与灵活处置：对于确实无法完全厘清、但经营事实长期存在的“厂中店”，地方政府可本着 “尊重历史、照顾现实、有利于解决” 的原则，设定一些指导性的补偿补助标准，通过“一店一议”的方式，给予经营者合理补偿，以化解矛盾，推进整体搬迁。

结语：谏壁老工业区的“厂中店”，是特定历史时期“企业办社会”的活化石，承载着一代产业工人的集体记忆和无数家庭的生计。拆迁不仅是空间的整理，更是对一段复杂经济关系史的清算。法律的使命，不是用简单的现代产权尺子去否定过去的一切，而是要在历史的褶皱中，尽力辨明每一份真实的投入与贡献，并给予其合乎情理的当代对价。厘清产权是基础，但最终的目标是实现公平的补偿。