保利物业，来了一位戴白手套的“卷王”

《星岛》记者 楚向阳 广州报道

1月27日晚间，头部物企保利物业（06049.HK）正式公告披露，姚玉成由于工作调整原因申请辞去公司执行董事、总经理及战略与可持续发展委员会委员等职务。新任总经理为王英男，其同时被提名为公司执行董事候选人。

此次人事变动，1月12日已在保利发展（600048.SH）内部官宣。伴随集团总部组织结构调整，原运营管理中心总经理王英男，正式跨界调任保利物业总经理。

现年47岁的王英男，是保利体系内的地产“老将”，履历兼具专业积淀与跨区域运营经验。公开资料显示，王英男于2010年3月加入保利发展，并先后在保利北京公司、保利海外公司、保利华南公司等任职，2024年底被调任至集团运营管理中心总经理。

《星岛》从熟悉保利的人士处了解到，王英男在保利内部有着“卷王”之称，行事作风干练果决、高效务实。

王英男擅长以数字化思路统筹工作，用数字口诀提炼战略行动纲领；管理上，要求下属借助思维导图梳理工作逻辑，汇报工作务必言简意赅，且对执行响应速度要求极高；同时推崇无纸化办公，注重效率与信息化的结合。

值得一提的是，王英男过往在保利的地产系统任职期间，曾佩戴白手套巡检住宅项目，这一举动某种程度上也彰显了其对工作的严苛标准。

如今，王英男从地产开发跨界到物业服务，需直面与过往截然不同的行业挑战。当前，物管行业普遍存在着物业费承压、第三方外拓竞争白热化、回款难度加剧等痛点，保利物业的经营压力已在业绩中显现。

2025年上半年，保利物业实现营收83.92亿元，同比增长6.61%，增幅创下上市以来新低；期内毛利率19.38%，同比下降1.08个百分点，盈利空间持续承压。按业务分，增值服务成为业绩主要拖累因素，其中非业主增值服务收入同比下滑16.1%至8.63亿元，毛利率同步下降6.84个百分点至11.21%；社区增值服务亦下降3.7%至12.04亿元。

▲保利物业毛利率变化

在此背景下，基础物业管理服务成为营收增长的“压舱石”。2025年上半年，保利物业的物业管理服务业务实现收入63.25亿元，同比增长13.1%，占总收入比重从上年同期的71%升至75.4%；截至6月底，公司合同管理面积达到9.96亿平方米，在管面积则为8.34亿平方米。

但规模扩张的背后，是应收账款高增带来的回款压力。截至2025年6月底，保利物业贸易应收款项及应收票据约39.26亿元，同比增加39.42%，其中第三方应收款项占32.8亿元。同时Wind数据显示，期末保利物业应收账款周转天数达到72.3天，创下近年新高，对公司现金流形成不小考验。

▲保利物业应收账款情况，资料来源：Wind

保利相关人士对《星岛》表示，过往在房地产红利时期，物业板块更多是承接地产的后端服务、塑造品牌形象等职能，房企对其利润贡献要求并不高。但随着房地产行业进入深度调整期，地产板块盈利能力大幅下滑，物业板块的战略价值就愈发凸显，对应的发展与盈利要求也同步提升。

数据显示，2020—2024年，保利发展的净利润逐年下滑，而保利物业的净利润贡献比例从1.74%提升至15.29%；2025年上半年，这一比例也达到了13.76%。加上保利发展于1月19日公告预告，2025年公司归母净利润仅10.26亿元，同比下降79.49%，未来保利物业的利润占比或将进一步提升，成为集团盈利的重要支撑。

对于王英男而言，此次空降保利物业，核心课题是在物管行业秩序重构的当下，推动保利物业实现规模与效益的平衡。也就是，保利物业既要守住规模优势，又要破解盈利下滑、回款承压等难题，同时扛起集团赋予的利润增长重任。

不过，地产开发与物业服务的业务逻辑存在本质差异，王英男过往经验能否顺利平移、管理风格能否适配物业行业的服务属性，进而达成上述目标，仍有待市场检验。