贵阳花果园，一共有311栋楼，房价从3000涨到10000，如今价格分化

关于贵阳花果园，它是一个很难用简单几句话概括清楚的地方。在贵阳，甚至在整个贵州，你几乎找不出第二个有如此庞大体量和复杂性的住宅社区。

它位于贵阳市中心南部，准确地说，是在南明区。如果你从高空俯瞰，或者坐车从花溪大道转入这个区域，视觉上的冲击是强烈的。

低矮的城区景象瞬间消失，取而代之的是密密麻麻、高耸入云的楼群，一片接着一片，仿佛一座拔地而起的混凝土森林，独自构成了一座“城中城”。

这里的楼栋数量，达到了311栋。这个数字背后，是总建筑面积1830万平方米的浩大工程，是规划容纳14万户、实际常住人口接近38万人的超级生活空间。

这里的故事，与贵阳这座城市在新世纪的发展野心、与普通人安家立命的迫切需求、与中国房地产某个特定阶段的发展模式，都深深纠缠在一起。

要理解花果园的建造背景，得把时间拨回到2010年，甚至更早。在2010年之前，这片涵盖了彭家湾、五里冲等地的区域，是贵阳乃至贵州省最大的单体城中村和棚户区。

随着城市扩张，这里聚集了大量外来人口，但由于缺乏规划和管理，乱搭乱建、环境脏乱、配套匮乏成了代名词。改造的需求迫在眉睫。

2010年，贵州本土的宏立城集团启动了这场堪称巨量的改造工程。项目总投资巨大，拆迁面积达400多万平方米。

开发商的雄心，是打造一个占地10平方公里、建筑面积超千万平方米的“现代新城”，而不仅仅是一个住宅区。

这个定位，决定了花果园从出生就带有双重因素：一方面，它是解决数万户居民居住难题的民生工程；另一方面，它又是一个承载着商业、办公、旅游的城市综合体。

它的开发模式被形容为“短平快”，通过营销和快速的销售回款，支撑起这个庞大工地的运转。

在房地产狂飙突进的时代，这种模式创造了奇迹，花果园曾连续多年夺得全国单盘销售冠军，被业界称为“中国第一神盘”。全国各地的同行和媒体都曾络绎不绝地前来参观考察。

建设这样一座“新城”，绝非一朝一夕之功。花果园的建设周期很长，从2010年启动，主要楼宇的建设密集期持续了大约八到十年。

到2018年时，已有报道称建成了220余栋楼并投入使用，而最终形成了今天311栋楼的规模。它不是一次性建成的，而是像拼图一样，分区分期滚动开发。

所以，如果你在2012年、2015年或2018年分别进入花果园，看到的景象会截然不同。早些年，可能只有零星几栋楼入住，四周都是巨大的工地和塔吊。

后来，楼栋越来越多，但道路、绿化、商业可能还在追赶进度；直到近几年，整个社区的轮廓才算是完全饱满起来。

这种建设模式的好处是能快速提供海量的住房，满足市场井喷的需求；但挑战也同样明显，那就是规划的前瞻性和后期管理服务的压力巨大。

社区容积率高达6.8，住宅楼多在40层以上，楼间距相对狭窄，这些“硬件”条件在建设之初就已经确定，也为日后诸如拥堵、采光、物业管理等问题的出现埋下了伏笔。

那么，在建设初期，这个主打“新城”概念和超高性价比的超级大盘，房价起点究竟在哪里呢？

在2010年前后项目启动销售时，它的价格对贵阳市场而言，均价很在每平方米三四千元的水平。

这个价格，让许多原本不敢想在贵阳核心区域（尽管当时还是棚户区）买房的本地普通家庭，以及大量来自贵州省内其他市州、希望在省会落脚的新市民，看到了实实在在的希望。

花果园用一种近乎工业化、标准化的方式，大规模地生产出“上车”的门票。它销售的不仅仅是一套房子，更是一个“在贵阳有家”的梦想，哪怕这个家在一个看起来有些拥挤和嘈杂的超级社区里。

花果园房价的上涨路径，与绝大多数普通住宅小区不太一样。它的体量太大了，在相当长一段时间里，它自己就是自己的最大“竞争对手”。源源不断的新房和二手房供应，像水库一样，调节着价格的涨势。

因此，它的上涨不是陡峭的直线，而是缓慢、曲折的斜坡。上涨的动力主要来自几个方面。首先是其自身配套从无到有、从有到熟的缓慢兑现。

随着购物中心、湿地公园、写字楼（包括后来的地标双子塔）逐步建成投用，花果园从一个单纯的睡城，变成了一个功能齐全、活力四射的商圈，居住便利性大幅提升。

其次是贵阳城市发展的红利。作为省会，贵阳对全省人口的吸引力持续增强，而花果园因其成熟的配套和相对市中的位置，成为许多新贵阳人的首选或过渡之地。

再者，是外部市场周期的推动。在全国楼市普遍上涨的时期（例如2016-2018年），花果园的价格也水涨船高。一些观点认为，其房价的显著爬升，与地铁3号线在2023年底的开通有密切关系。

轨道交通真正将花果园与城市其他板块高效连接起来，提升了其房产价值。在这个过程中，社区内部也在发生积极变化，比如物业服务的改善、更多改善型家庭的入住等，都夯实了房价的基础。

至于房价的最高点，不同的房源、不同的时期，答案并不单一。从整体来看，在2021年前后，全国楼市处于一轮周期的高位，贵阳市场也情绪高涨。

彼时，花果园一些位置好、楼层佳、户型优质的房源，挂牌单价达到每平方米9000元甚至10000元以上，部分核心区、稀缺景观房的价格可能更高。

这个价格，对于早期购房者来说，资产已经有了可观的增值。然而，这个“高点”同样受制于其超大体量带来的内部竞争。

与此同时，关于社区密度高、管理难、拥堵等问题的讨论也一直存在，这些因素像天花板一样，限制着价格向上突破的空间。

花果园的房价，始终体现着一种复杂的平衡：一边是无可替代的区位和极度成熟的配套，另一边是居住品质上的种种妥协。

那么，现在的花果园房价处于什么状态呢。当前花果园的二手房均价大约在每平方米6666元。当然，这是一个整体的平均数，内部差异很大。

比如，不同的分区价格就不一样。花果园F区目前的均价在5185元左右，而T2区的均价则在6379元左右。另外，M区的价格约为6934元。

这些数字描绘出一个清晰的图景：花果园的房价目前稳定在一个相对于贵阳市中心其他楼盘而言，非常有竞争力的区间。六七千元的单价，与观山湖等新区上万元的均价相比，形成了鲜明的梯度。

有分析认为，正是花果园海量的、价格亲民的二手房供应，在一定程度上“拖住了”贵阳整体房价快速上涨的步伐。

对于当下的购房者而言，这个价格意味着，仍然可以用相对低的成本，获得贵阳市中心核心商圈的一张“入场券”。

这里几乎拥有城市生活所需的一切：商业、餐饮、交通、公园，甚至工作机会（众多企业入驻写字楼）。

生活的便利性是毋庸置疑的。选择在这里安家，与其说是选择了一套房子，不如说是选择了一种极致高效、热闹喧嚣的城市生活方式。与之相伴的，则是需要接受高密度社区带来的一切特质。

今天的花果园，已经完全成熟，甚至开始显现出一些老态。它不再是当年那个带着“神盘”光环、令人惊叹的新鲜事物，而是一个沉淀了数十万人烟火日常的庞大有机体。

白天，这里是繁忙的商圈和办公区；夜晚，楼宇的灯光勾勒出震撼的城市天际线。湿地公园里有人散步跳舞，大街小巷里餐饮店铺林立，地铁站口人流如织。

它存在的问题，如交通拥堵、管理复杂等，依然被讨论着；但它提供的便利与机会，也实实在在每天被几十万人享用着。

这311栋楼，不仅是一个房地产项目，更是一个社会标本。它的房价故事，从解决基本居住的低点出发，随着社区成熟和城市发展缓慢攀升，在时代浪潮中触及自身条件所能支撑的高点，然后回落并稳定在一个最能体现其复杂价值的位置。

这条价格曲线，平淡、真实，没有奇迹，却承载了一个时代、一座城市、几十万普通人的选择与生活。它的过去、现在和未来，都值得被仔细观看。