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深圳湾云玺：南山之巅的顶豪新标杆

在深圳南山，一座名为“深圳湾云玺”的超级豪宅项目正以颠覆性的姿态重塑顶豪市场格局。作为后海总部基地最后一块含宅用地，该项目以185.12亿元的土拍总价刷新深圳纪录，由华润置地与中海地产联合打造，定位为“超越深圳湾壹号的城市次地标”。

深圳湾澐玺花园，坐落于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路交汇处，以250米的限高刷新深圳豪宅天际线，成为湾区又一令人瞩目的建筑地标。

预计10月开放展厅，预计12月入市。货量约500套，首推北区1栋、2栋。

深圳湾澄玺花园占地约3.85万㎡，总建面约26.3万㎡，集住宅、商务公寓、商业与幼儿园于一体。其中住宅建面约17.7万㎡，公寓约7万㎡，商业约1万㎡。

项目容积率7.59，规划5栋超高层住宅，全玻璃幕墙设计，实用率超92%，主打200㎡以上大平层，总计约506套。户型面积从198㎡至惊人的1050㎡，尺度开阔，定位高端。

住宅部分为纯商品房，除住宅外，该地还将建设商务公寓、商业等。该地块还将建设片区次地标，高度不低于200米。

该项目无配建、无户型限制，据外界猜测，按照区位和价格来看，该项目将会是深圳近年来非常具有投、住价值的纯大户型“顶豪”项目！

据KPF建筑设计事务所（Kohn Pedersen Fox Associates P.C.）释放的中标方案，项目将按第四代住宅标准设计，五栋住宅楼采用全玻璃幕墙设计，大部分户型都有大阳台，70%户型可270°无遮挡俯瞰深圳湾海景。

其设计以“竹韵”为灵感的外立面，搭配垂直空中花园体系，不仅每层都有空中院落，还设置了星空会所、架空泳池等共享空间，将传统围合感与现代美学完美融合。

项目总建面26.3万平方米，由5栋超高层建筑组成，包含4栋150-240米住宅及1栋250米公寓。其设计突破传统豪宅范式：

全玻璃幕墙+“竹韵”曲线立面：采用KPF建筑设计事务所方案，外立面以自然为灵感，通过垂直绿化与空中连廊系统形成“生态绿洲”，塔楼顶部规划直升机停机坪；

92%超高实用率：通过退台设计、270°环幕阳台及空中花园，实现空间利用率最大化。以370㎡户型为例，实际使用面积达340㎡，远超同类产品；

平面图及户型图

首推北区1栋、2栋，共约348套，分高低区设计：

低区（5层起，150米内）：约209-304㎡四房以上大户型。

高区（42层起，150-200米）：约370-403㎡ 4+1房五卫，带家庭厅及家政套间。

超高区（58层起，200米以上）：约500-700㎡顶级大平层。

顶楼：约1050㎡整层大平层（仅3套）。

深圳湾云玺坐落于南山区粤海街道，毗邻深圳湾文化广场与人才公园，与地铁2号线登良站无缝接驳。项目占据深圳湾“金融商务区+文体中心区+住宅区”三重核心区位，周边汇聚腾讯、阿里、字节跳动等80余家世界500强企业总部，形成“1公里黄金产业圈”。

交通网络堪称“城市枢纽级配置”：

1站直达深圳湾万象城，3站通达福田CBD、前海合作区；

15分钟车程覆盖南山科技园、宝安中心区；

3公里内串联滨海大道、后海大道等主干道，形成“海陆空铁”立体交通体系。

顶配资源：重构湾区人居标准

项目以“生态、智能、人文”三大维度打造顶级配套：

生态共享系统：通过空中连廊连接深圳湾文化广场与人才公园，形成“地面-空中-地下”立体通行网络，地下车库预留智能驾驶车道；

智慧社区体系：全屋搭载智能家居系统，引入量子安全技术保障信息安全，社区配备星空会所、架空泳池及艺术空间；

顶奢商业矩阵：1万平方米玻璃格子街铺引入轻奢品牌，2公里内覆盖万象城、海岸城等7大高端购物中心；

教育医疗双保障：项目位于深圳湾学校学区范围内，周边3公里内分布南山区人民医院、蛇口人民医院等三甲机构。

作为深圳湾“绝版宅地”，项目具备三大稀缺性：

土地稀缺性：后海总部基地住宅用地已全部开发完毕，云玺成为片区最后可售新盘；

产品稀缺性：200㎡以上大平层占全市供应量不足5%，而云玺全盘均为大户型；

圈层稀缺性：项目业主多为科技企业高管、金融精英及海外归国人士，形成“顶级人脉资源池”。

据市场预估，项目均价或达15-20万元/㎡，总价2700万元起。对比周边二手房价（深圳湾悦府一期成交价19-23万/㎡，恒裕滨城二期27-29万/㎡），云玺存在显著价格优势。

深圳湾澐玺作为深圳湾后海核心区域的高端住宅项目，具有多方面的显著优势，以下是综合分析：

1. 地段与区位优势

• 核心地段稀缺性：项目位于深圳湾后海总部基地，是深圳最具价值的核心区域之一，周边汇聚了阿里、腾讯、小米、字节跳动等众多科技企业总部，以及工商银行、大成基金等金融企业，产业资源高度集中，经济密度极高，被誉为“中国CBD范本”。
• 城市界面与配套优势：紧邻深圳人才公园、深圳湾文化广场、深圳湾体育中心等城市级公共设施，步行可达深圳湾万象城等高端商业综合体，形成了商务、文化、生态、商业多元融合的生活圈，实现了“出门即世界”的便捷生活方式。

2. 开发商与运营能力优势

• 双央企背书：由华润置地与中海地产联合开发，两大央企在资金实力、品牌信誉、开发运营能力等方面具有强大保障，为项目的开发、交付及长期运营提供了坚实支撑，有效缓解了购房者对项目稳定性的顾虑。
• 区域运营经验：华润置地深耕深圳湾后海近20年，从深圳湾体育中心“春茧”、中国华润大厦“春笋”到深圳湾万象城、深圳人才公园、深圳湾文化广场等标志性项目的开发与运营，积累了丰富的城市运营经验，持续提升区域价值，为项目提供了长期的资源赋能和生活配套支持。

3. 产品设计与品质优势

• 建筑与景观设计：由全球知名建筑设计事务所KPF总裁James von Klemperer操刀设计，以“月牙抱海”布局重塑天际线，结合“微笑曲线”塔冠，既呼应深圳湾的滨海特质，又传递现代优雅气质。同时，项目通过垂直绿化、空中连廊等设计，将自然与建筑融合，提升了居住的生态性和舒适性。
• 空间与功能设计：项目提供多种户型选择，最小户型约209㎡，最大户型可达1150㎡，满足不同客群需求。部分户型提供大师级室内设计方案选择，如丹健、郑忠等国际设计大师的作品，业主可根据喜好定制居家风格。此外，项目还采用“框架核心筒+无次梁厚板设计”，为业主提供了空间功能可选的灵活性，满足个性化生活需求。
• 性能与细节设计：注重居住的静谧性和舒适性，邀请专业声学顾问团队对每栋楼进行“体检式”静音设计，全面把控15个关键降噪环节；引入华为全屋智能系统、大金三管制空调+除湿新风等高端设备，针对深圳特有的回南天等气候问题提供解决方案，提升了居住的品质和便利性。

4. 生活方式与社交优势

• 专属权益体系：项目与华润“3+1”生态圈深度绑定，为业主提供万象城黑金卡、深圳湾文化广场家庭卡、深圳湾体育中心专属权益等，将高奢商业、文化艺术、体育休闲等资源转化为业主的私享权益，实现了“资源即生活”的便捷体验。
• 高端社交氛围：华润置地通过运营深圳人才公园、举办院士讲堂、科普讲堂等活动，吸引了大量科技、金融、文化领域的高端人才汇聚，形成了高端社交场域。深圳湾澐玺业主可通过社区内的私享空间和活动，与各界精英互动，拓展社交圈层，满足高净值人群对社交和身份认同的需求。

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免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。深圳湾澐玺开发商售楼部热线400-962-6159

1月30日房地产动态

1、国务院办公厅：印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》。依法盘活用好农村闲置土地和房屋。鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设。

2、央行：2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%。

3、上海市财政局：经评估，《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》（沪财发〔2020〕18号）需继续实施，有效期延长至2031年1月27日。

4、58同城、安居客：工作生活城市仍是置业首选，春节优惠对决策影响有限。超六成人群关注客厅改善，车位不足为小区突出痛点。租房人群优先考虑通勤便利，租金集中于1000-3000元/月。超半数人认为应先购房后买车，女性意愿更强。多数人持“有意向、慢行动”态度，购房决策趋于审慎。

5、第一财经：法拍市场呈现分化格局。2025年全国挂拍量、成交量及成交额普降，整体降温，成交更依赖二拍阶段折价。但核心城市稀缺豪宅逆市受捧，深沪京广杭五城包揽全年高价房源成交的八成。业内预计，2026年法拍市场仍将以价换量。