烂牌硬扛！保利被逼成孤勇者

各位海淀半壁店改善先别冲！看完这篇再决定！

众所周知，北京建工悄咪咪的把所持半壁店项目公司的股权全都质押给了保利。

翻译过来就是：“这波我先撤，兄弟你保重”，当初拍地时的“黄金搭档”，没过几个月便“大难临头各自飞”。

当初保利70%+建工30%的“大股操盘+小股跟风”组合，本就有人猜建工是来蹭热度，没想到没多久建工就暗戳戳撤场，如今直接甩光风险给保利，像极了摸到烂牌赶紧弃局。背后到底是资金紧张，还是早就看透这地块的硬伤？细思极恐。

01

从皇家猎场到噪音营地：半壁店的“魔幻”史

说起来这半壁店也算是块有“皇家基因”的地，可惜风水轮流转，如今早没了当年的体面。

咱扒扒它的过往，越看越觉得讽刺——明清时期这儿可是正儿八经的皇家狩猎场，属于皇家园林的一部分，地势平坦、植被茂密，专供皇家贵族打猎休闲，走两步都得讲究个威严气派。

放到当年，那可是普通人连靠近都难的风水宝地，谁能想到几百年后，会变成集铁路、机场、高架于一体的“噪音套餐体验区”？

好景不长，到了清代晚期至民国，皇家势力瓦解，这狩猎场也跟着荒废了。

地里长不出荣耀，就种庄稼，部分土地被开垦成农田，周边慢慢冒出村落，半壁店村也就这么成型了。

名字倒是有点说法，因这儿一面靠山、一面临水，形似半壁江山，才得了“半壁店”这个名号，可惜这“半壁江山”，终究没守住体面。

新中国成立后，半壁店村归了海淀区，慢慢被纳入城市规划。

上世纪50到70年代，这儿成了工业小据点，建了不少小型工厂和仓库，也算为城市经济添过砖加瓦。

可那会儿的工业痕迹，到现在成了拖累——老旧厂房拆不干净，遗留的设施杂乱无章，和如今想走“隐奢豪宅”路线的规划格格不入，反倒透着股挥之不去的陈旧感。

从80年代到21世纪初，北京城市越扩越大，半壁店被裹进了城市版图，却偏偏卡在城乡结合部的尴尬位置，城市化进程慢得像蜗牛。

周边虽建了些老旧小区和配套，但都是小打小闹，没有整体规划，老破小、小工厂、临时建筑挤在一起，城市界面乱得像“补丁布”。

就这基础，也为后来地块的硬伤埋下了伏笔——交通没理顺，配套跟不上，界面难更新，先天不足后天难补。

2014年之后，半壁店地块便成了海淀内城少有的“闲置资源”，长期没人敢大规模开发，说白了就是BUG太多，谁都怕砸手里。

直到2024年12月，海淀区政府发了征收公告，启动城中村改造，这地块才算有了“重生”的苗头。

2025年520，保利和建工两人一起以45.45亿拿下地块，当时大家还以为，这是要唤醒这块皇家旧地的潜力。结果呢？建工这个“渣男”先溜了，这对“昔日情侣”终分道扬镳，留下一堆坑点让保利独自扛，昔日皇家猎场，终究成了开发商都想跑路的“烫手山芋”。（感兴趣的伙伴们，欢迎添加小企鹅：Z-qiexf 进群蹲一手消息）

02

1500万+买的不是豪宅，是“沉浸式噪音套餐”

保利现在硬着头皮拿了2026年北京新房首张预售证，备案名“瑞璟佳苑”，拟售均价12.6万/㎡，最低一套1501.16万，顶复直接干到4000万+。

首批只拿出了四栋，共计78套，占总规划套数的23.64%。

这四栋楼都在西区0003地块，位于最北边的两排，算是保利的初次试水，紧临北侧铁路，有顶复、看中心花园，肥瘦搭配。

但在田村人眼里，这价格纯属“自信过头”，毕竟这地块的短板，每一个都能把豪宅梦砸稀碎。

◎ 西郊机场：限高+噪音，低密是被逼的

为啥容积率只有1.43？真相是北侧1.8公里就是西郊机场，飞机航道直接压着地块上空，根本不让盖高楼！

实锤的建筑高度才15.05-15.89米，最高17.15米，说是洋房，实则和周边老破小差不多高。但最终还是突破了15米。

更要命的是飞机噪音。

虽然军机起降频次不算高，但那引擎声的压迫感，谁住谁知道——本来想在阳台喝个茶晒太阳，结果飞机擦着脑袋飞过，轰鸣声能把说话声都盖过去。

◎ 永南高架：未来的“车流三件套”，豪宅变“路边摊”

东侧规划的永南高架，简直是压垮豪宅梦的第二根稻草。

根据规划，这是城市主干路，主路高架、辅路下穿，设计时速60公里/小时，红线宽40-75米。

翻译成大白话就是：未来这里车流滚滚，尘土、噪音、尾气三件套配齐，开窗是尾气和车流声。

◎ 界面割裂：小区内豪宅，小区外城中村

这是最尴尬的一点：项目被半壁店甲一号院、田村路19号院等老破小环绕，南侧还有在建的雪花冷冻箱厂，周边还有没拆完的危房。

开发商搞了20米地下通道连通双地块，试图拉满社区感，但再精致的小区，一出门就是斑驳的老墙、杂乱的菜市场，那种割裂感，怎么看都像“穿着西装逛菜市场”。

还有就是区域更新周期长，周边只有社区服务用地和基础教育用地，没有大规模商业、绿化升级计划。也就是说，你住进去后，可能要长期忍受“高端社区配老破小界面”的尴尬，升值潜力直接被锁死。

◎ 配套短板：无学区无产业，纯靠概念收割

海淀的核心价值是什么？学区+产业。

可半壁店地块呢？学区方面，没有功德寺那样的顶级学区加持，周边也就普通学校，想靠学区溢价？没戏。

产业方面，离海淀北部的科技大厂远得很，没有高新产业辐射，只能靠“西四环”的地段概念撑着。

但客观说，这片生活氛围倒不算拉胯——距西四环约800米，6号线五路居站、田村站双地铁加持，日常通勤有保障；医疗靠解放军总医院兜底，5公里生活圈还能辐射世纪金源、京粮广场、五棵松万达这些商业天花板。

03

预售证在手案名藏肚中！反内卷操作藏着翻盘野心

建工走后，保利玩起了北京新房罕见的“神秘学”，堪称捂盘藏底的极致。

去年5月底拿地至今已逾8个月，后拿地的宝山地块早早就开放售楼处揽客，半壁店却连一句官方产品信息都吝啬输出，无铺天宣传、无圈客造势，只剩一股近乎偏执的沉默。

如今，预售证都已到手，案名仍藏着掖着！

在北京楼市靠抢眼球换销量的当下，这波“反内卷”操作看似反常，实则藏着保利北京的野心：借审批节奏主动慢下来，摒弃快周转浮躁，要将这块地打造成巅峰标杆，甚至重构“重质轻速”的开发逻辑。

半壁店的先天硬伤，是保利不愿见也难全解的，但它没躺平摆烂，反倒剑走偏锋干了三件反套路事，精准补位短板。

其一为城市界面焕新。不止局限红线内，更联动街坊路规划升级周边路网，据内部风声，还有重磅规划在路上，直击老破小界面痛点，妄图从根源盘活区域质感。

其二是实景前置开盘。保利要把社区大门、园林、实楼样板间乃至红线外场景，均在开盘前实景呈现，拒绝图纸画饼、想象力卖房。

据说，保利压根没把它当普通楼盘来做，而是集中资源打造北京区域标杆范本，以这一盘吃透“慢开发、高体验”的新逻辑。

这绝非空喊口号，凭保利在海淀的操盘功底，大概率是想靠产品力对冲地段缺陷，亲手撕掉“高端城乡结合部”的标签。

04

半壁店地块规划已公示，具体产品方面还未透露信息，后续小编将持续跟进。

图源：京城楼花

建筑高度和下沉设计：突破15米限高到17.15米，看似赢了，实则是卡着机场航道的红线边缘试探。

采用下沉设计，可参考中海树村。半壁店双子座是依地势，对整个小区做了下沉处理。但要考虑倒灌和周边噪音会更容易汇聚到下沉空间。

有四款户型：130平米46套、160平米112套、195平米46套、230平米40套、顶复10套、下跃产品68套。

此次拿证的四栋楼78套房源，是这样分布的：

1号楼5层，两个单元共20套，建面约136㎡/139㎡；2号楼5层，三个单元共60套，建面约166㎡。

3号楼4/5层，两个单元共16套,其中，平层10套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。

4号楼3/4层，两个单元共12套。平层8套，建面约199/202/208㎡；顶复6套，建面270/277㎡。

05

12.6万/㎡的定价，谁会当接盘侠？

保利拟售均价12.6万/㎡，按照预售证的均价，1#为11.82万元/㎡，2#为12.17万元/平米，3#为13.21万元/㎡，4#为13.42万元/㎡，依次递增。

这个价格可以说是“勇气可嘉”。

半壁店地块南侧老旧小区田村路39号院，二手房挂牌价6.7万/㎡。再南边乐府江南，2005年建成，约9.9万/㎡。

田村板块内豪宅代表，次新房大苑海淀名著10.7万/㎡左右；大苑海淀府2000万级豪宅，成交均价约12万/㎡。华瞰墨园户型89到140㎡，12-14万挂牌价。

远一点，再看下香山樾8.8万的成交地价，成交均价12万/㎡，功德寺双子和樾望雲和和樾玉鸣，成交均价在10.5万/㎡左右；华润臻澐拿地价8.9万，网签价12.4万/㎡。

华润臻澐网签

宝山双子隅海玥成交均价单价8.59万元/m²，海宸元境成交均价8.38万元/m²。

这对兄弟，在价格上，算是松了一口气！

最后留个话题：你觉得保利能凭一己之力盘活半壁店地块吗？12.6万/㎡的价格，谁会当接盘侠吗？评论区聊聊，也可以进粉丝群，咱们扒更多海淀新盘的内幕，避坑不踩雷！