老人正常死亡在房子里，中国房东必须降价吗？美国日本也这样？

在上海买二手房，你可能只关心地段、户型和价格，但一个“看不见”的因素正在悄然成为砍价利器，这房子里有没有人过世？

最近，一段上海房产中介“小张”的视频火了，他透露，一套挂牌218万的房子，因为房东母亲在屋内去世，买家得知后拒绝成交，最终房东被迫直降30万，以188万挂牌。

这背后，是当前二手房市场冰封下，买卖双方博弈的微妙变化，也戳中了中国人传统观念里那条敏感的神经。

房产中介小张在视频中坦言，目前上海对于“屋内死亡”属于“灰色地带”。

法律上没有强制规定必须主动告知，主要靠“诚信原则”。如果买家不问，房东或中介通常不说；但如果买家问了，就必须诚实回答。

小张的“聪明”之处在于，他会在合同里加上关键一笔：“甲方承诺此房内没有发生过非正常死亡和正常死亡事件”。一旦房东签字，就构成了法律承诺。

如果事后发现隐瞒，房东将构成欺诈，不仅要退还定金，还可能赔偿违约金和装修款。小张说，最近他已经遇到两起签完合同房东才坦白的情况，结果都是交易告吹、房价大降。

这说明，市场下行期，任何瑕疵都会被放大，成为买家砍价的硬核理由。

放眼全球，各国对此规定差异巨大。

在日本，法律规定最为严格，只要屋内发生过孤独死等死亡事件（无论正常或非正常），在房屋拆除重建前的每一次交易都必须明确告知，价格通常要比市场价低5%-10%。

在美国，各州法律不同：像加州，如果死亡事件发生在过去3年内必须披露；而在德州、纽约等地，则是“不问不说”，但买家若明确询问则不能撒谎。

英国没有硬性法律要求，但中介为避免纠纷，对恶性事件通常会主动说明。德国则更注重死者隐私，自然死亡通常无需告知，除非是轰动性的凶杀案。

对比来看，中国的现状更接近美国部分州的“有限披露”模式，但随着市场变化，买家的知情诉求正变得越来越强烈。

为什么以前大家不太提，现在却成了焦点？核心原因在于市场变了。当房价普涨时，房子是“稀缺品”，买家没太多挑拣余地。

但如今挂牌量激增，同一个小区同户型可能有十套在售。这时候，任何细微的差异都会被拿来对比和砍价。

“婚房”成了优点可以宣传，那么“老人过世房”自然就成了必须说明的短板。这本质上不是单纯的迷信或忌讳，而是一种残酷的价格博弈。

卖家希望隐瞒以保住价格，而买家则希望发现瑕疵以便大力砍价。一套房子因这个因素瞬间降价30万，这巨大的价差，才是驱动整个话题浮出水面的根本动力。

所以，下次你在上海看二手房，除了问价格、看装修，或许也该“多嘴”问一句：“这房子，之前有没有什么特别的事情？”

这个问题的答案，可能直接关系到你能省下多少钱。而对于卖家来说，诚信或许才是最快成交、避免纠纷的最佳策略。

房地产市场正在从过去的“野蛮生长”进入“细节博弈”时代，每一个隐藏的信息，都可能成为压垮价格的最后一根稻草。