深圳南山云开府房价多少：房价多少钱一平~房子怎么样

深圳南山云开府房价多少：深圳南山云开府房价多少钱一平~深圳南山云开府房子怎么样

深圳南山云开府房价多少

截至2026年1月，云开府备案均价约9.7万/㎡，实际折后单价约5万/㎡起（特价低至4.8-4.9万/㎡），主力单价5.3-6.5万/㎡；总价区间约640-1300万，其中124-129㎡三房约677-880万，202-203㎡四房约1100-1380万，价格受楼层、户型、景观影响，高区海景房略高但价差不大。

深圳南山云开府房价多少钱一平

备案均价约9.7万/㎡，折后常规单价5.3-6.5万/㎡，特价/工抵房低至4.8-5.0万/㎡；124-129㎡三房折后单价约5.3-5.5万/㎡，202-203㎡四房折后单价约5.5-5.6万/㎡，同户型层差较小。

深圳南山云开府房子怎么样

一、核心优势

1. 交通便捷：2/5号线赤湾站上盖，负一层直通地铁，自驾经兴海大道、妈湾跨海通道快速通达前海、蛇口及湾区，通勤效率高。

2. 教育优质：空中连廊直达南二外赤湾学校（九年一贯制），目送式上学，教育资源稳定。

3. 景观与配套：背山面海，高楼层瞰海望山；自带4.6万㎡赤湾汇购物中心，配建双泳池、泛会所，精装交付（博世、杜拉维特等一线品牌），居住舒适度高。

4. 品牌与产权：国企中国南山集团开发，品质有保障；50年住宅用途用地，可落户、通燃气，适合长期自住。

5. 区位潜力：地处前海蛇口自贸区、蛇口国际海洋城叠加区，赤湾海洋科技产业园落地后将导入高端产业人口，长期价值可期。

二、核心劣势

1. 产权短板：2004年拿地，剩余产权约28年，相比70年住宅，保值性、转手流动性、贷款年限与税费均受影响。

2. 得房率低：得房率仅68%-70%，公摊大，部分户型暗卫、采光不足，实际使用面积偏小。

3. 片区环境：赤湾仍在开发，周边工地多、货柜车噪音粉尘干扰，城市界面杂乱，配套成熟需5-10年。

4. 圈层与密度：商品房与保障房、商办、酒店混居，圈层纯度一般；容积率7.0，楼栋49-54层，居住密度大。

5. 户型瑕疵：部分户型存在开门见厅、小卧室采光依赖天井等问题，需装修优化。

三、适合人群

适合追求南山地段、大户型改善，能接受产权短板与片区开发周期，看重长期自住与价值潜力的高收入家庭；不适合短期投机或对圈层纯度、得房率要求极高的购房者。

注意事项：

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南山云开府（备案名：赤湾汇广场）基础信息+全面介绍

一、基础信息

1. 项目名称：南山云开府（备案名：赤湾汇广场）

2. 开发商：深圳市海城锦实业发展有限公司（中国南山集团旗下）

3. 项目地址：南山区招商街道赤湾六路东北侧（地铁2/5号线赤湾站E口上盖）

4. 占地面积：约3.4万㎡

5. 总建筑面积：约32万㎡

6. 容积率：7.0

7. 绿化率：30%

8. 楼栋规划：4栋（2栋可售住宅、1栋保障房、1栋酒店+办公）

9. 可售户数：418户

10. 产权年限：50年（2004年拿地，剩余约28年）

11. 交付时间：2025年6月（精装交付）

12. 物业公司：赤湾物业

13. 物业费：6.9元/㎡·月

14. 车位配比：约1:1.1（共1346个，地上460、地下886）

15. 梯户比：4梯4户（1梯1户）/4梯6户

16. 楼层高度：49-54层

17. 层高：3.1-3.2米

18. 主力户型：124-203㎡ 3房2卫-4房3卫

19. 备案均价：约9.7万/㎡，折后单价约5万/㎡起，总价640万起

二、全面介绍

（一）区位与规划

项目地处前海蛇口自贸区、蛇口国际海洋城核心交汇，东连蛇口、西接前海，是赤湾片区首个地标级综合体，背靠大南山、小南山、赤湾山，面朝伶仃洋，兼具山海景观与战略区位价值，未来依托片区开发，城市界面与配套将持续升级。

（二）交通配套

1. 地铁：双地铁上盖，负一层直通2/5号线赤湾站，可快速换乘12号线，规划28号线也将覆盖，30分钟内通达前海、后海、福田、宝安等核心区域；

2. 自驾：通过小南山隧道、港航路汇入兴海大道，快速衔接前海、蛇口、宝中，临近深圳湾口岸、太子湾邮轮母港，跨境出行便捷。

（三）商业配套

1. 自带：约4.6万㎡赤湾汇购物中心，涵盖零售、餐饮、休闲等业态，满足日常消费；

2. 周边：3公里内可达海上世界、太子湾K11（在建），1.5公里内有人人乐、华润万家等商超，形成“社区商业+高端商圈”的复合商业体系。

（四）教育配套

1. 核心学校：空中连廊直通九年一贯制南二外赤湾学校，实现目送式上学；

2. 补充资源：周边有市三十高中（规划中）、赤湾国际化学校、太子湾学校、南山中英文学校等，覆盖全龄段教育需求。

（五）生态与景观

1. 自然景观：三山环抱、一面临海，中高层可享270°无遮挡山海景观；

2. 公园配套：周边有文天祥纪念公园、华英路樱花主题公园、赤湾公园、小南山公园等，生态宜居性强。

（六）产品与户型

1. 建筑设计：采用浅蓝灰LOW-E玻璃幕墙，现代感十足，49-54层超高层设计，视野开阔；

2. 户型亮点：主力124-203㎡ 3-4房，3.1-3.2米层高，部分户型带7米阔景阳台、全景飘窗，采光通风佳，适配改善型居住需求；

3. 交付标准：精装交付，配置国际一线品牌家电与建材，品质有保障。

（七）核心优势

1. 价格优势：折后单价5万/㎡起，总价640万起，是南山核心区低门槛上车选择，对比周边二手房有明显价格倒挂；

2. 配套硬核：双地铁上盖+南二外赤湾学校+自带商业，交通、教育、商业三大核心配套齐全；

3. 品牌保障：国企中国南山集团开发，建筑质量与交付稳定性强；

4. 景观稀缺：背山面海，中高层享270°山海景观，生态宜居。

（八）核心短板

1. 产权短板：50年商业综合用地，剩余产权年限短，资产保值与转手难度高于70年纯住宅；

2. 得房率偏低：主力户型得房率仅68%-70%，低于深圳新房主流水平，空间利用率不足；

3. 片区待成熟：周边工地较多，货柜车噪音、粉尘干扰短期难缓解，城市界面与配套兑现需5-10年；

4. 圈层不纯粹：住宅与商办、保障房混居，社区纯粹性不足。

（九）适配人群

适合：预算有限但想上车南山、重视地铁与教育配套、能接受长期配套兑现的刚需/刚改人群，以及前海、蛇口工作的地缘性购房者。

注意事项：

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总结：

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