房企崩盘，真的要“三道红线”背锅？

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作者|深水财经社 乌海

1月29日，A股和港股市场上，沉寂已久的地产板块突然迎来“大爆发”，与此同时，房地产业的好伴侣白酒股也激情“助演”，上演了一场地产和白酒齐飞的大戏。

这场突如其来的暴涨背后，有一个非常重要的导火索。

1月28日，多家媒体披露，多家正常经营的房企，已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，仅出险房企需向地方专班定期汇报财务与化债情况。

消息一出，市场瞬间沸腾，不少人将其解读为“监管松绑”“行业拐点来临”，资金连夜进场抄底，催生了这场狂欢。

但狂欢之下，一个争论已久的话题再次被推到台前。

过去几年，房企接连暴雷、债务违约频发，无数楼盘停工、业主维权，真的是“三道红线”这个政策“压垮”了房企吗？这次取消“三道红线”上报，难道是当初的政策“错了”？

今天，我们就好好掰扯掰扯这件事。深水财经社认为，房企的崩盘，从来都不是“三道红线”的锅，恰恰相反，若没有它，房企的“雷”只会炸得更响、更惨。

地产股久违的狂欢

1月29日的地产股板块盛况空前，无论是A股还是港股，都是“全面开花”。

先看A股市场，上证地产指数全天收涨3.15%，创2025年4月8日以来最大单日涨幅。这些此前深陷债务危机的高风险房企，成为当日涨幅榜的“领头羊”。

港股内房股方面，融创中国涨超20%，中国奥园涨超27%，弘阳地产大涨超22%，佳兆业集团、富力地产、万科企业、越秀地产纷纷大涨。内房股板块涨幅超6%。

A股房地产板块亦大幅拉升。珠江股份、大悦城、三湘印象、新城控股、深深房A等涨停，滨江集团、华发股份、城投控股等大涨。

据新京报贝壳财经1月28日报道，有多家上市房企内部人士向记者证实，目前已经不需要每月上报“三道红线”指标，也没有再要求上报其他类似指标。

另一家出险房企内部人士则透露，早期出险阶段曾按要求定期汇报相关数据，目前已不再执行每月固定报送的要求，调整或与企业规模相关。

财联社、南方都市报等多家权威媒体也同步核实了这一消息，确认非出险房企已取消“三道红线”月度上报，仅出险房企需向地方专班定期汇报化债、经营及保交楼情况。

消息一经披露，市场瞬间解读为“监管层对房企的管控放松”，认为这是行业从“去杠杆”转向“稳融资”的明确信号，进而引发了资金对地产股的疯狂追捧。

但很多人不知道的是，“三道红线”从2020年出台至今，一直被不少人当作“房企暴雷的罪魁祸首”，认为是这个政策“掐断”了房企的融资，才导致无数房企资金链断裂。

事实真的是这样吗？要搞清楚这个问题，我们首先要明白，“三道红线”到底是什么，它当初为什么会出台。

溯源“三道红线”

提到“三道红线”，很多人只知道它是约束房企融资的“紧箍咒”，却不知道它出台的背景。

2020年中国房地产行业仍然处于狂热阶段，房企高杠杆、高负债、高周转的模式愈演愈烈，行业风险已经累积到了濒临爆发的边缘，“三道红线”的出台，本质上是为了“降温”“防风险”，而不是为了“搞垮”房企。

据中国房地产报、新京报等权威媒体报道，“三道红线”政策正式出台于2020年8月20日，当天住建部、央行联合召开重点房地产企业座谈会，提出了《重点房地产企业资金监测和融资管理规则》，这就是我们常说的“三道红线”，其核心目标是遏制房企高杠杆扩张、防范系统性金融风险，落实“房住不炒”的总基调。

所谓“三道红线”，其实是三个明确的负债管控指标，具体标准的权威出处为央行、住建部联合发布的《重点房地产企业资金监测和融资管理规则》，具体内容如下：

第一，剔除预收款后的资产负债率≤70%；第二，净负债率≤100%；第三，现金短债比≥1.0倍。同时，监管部门根据房企触线的数量，将其分为“红、橙、黄、绿”四档，实行差异化的融资管控，明确了各档位房企的有息负债增速上限：红档（3线全踩）有息负债增速不得超过0%，橙档（踩2线）不得超过5%，黄档（踩1线）不得超过10%，绿档（0线全踩）不得超过15%。

2021年，“三道红线”政策正式扩围，覆盖至数十家重点房企，监管部门明确要求，这些房企必须每月上报“三道红线”相关指标，同时设定了明确的达标时限：2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标；2023年底，全行业房企实现达标。

可能有人会问，当初为什么要出台这样严格的政策？

答案很简单：2020年之前，房地产行业的“疯狂”，已经到了不可持续的地步。

据腾讯新闻2025年11月报道，当时的房企，普遍采用“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式，一块价值10亿的土地，房企只需拿出3亿自有资金，剩下的7亿靠“土地贷”解决。

拿到地后，立即抵押给银行获取“开发贷”。项目刚启动，就通过预售回笼资金。资金到手后，不用于完善项目，而是火速拿下更多土地，开启下一轮扩张循环。

这种“空手套白狼”式的扩张，让房企的负债规模一路飙升。

2020年底，恒大负债突破2.4万亿，碧桂园、融创等头部房企的负债也均突破万亿，整个行业的平均负债率超过80%，远超国际安全线。

更可怕的是，这种高杠杆模式，一旦出现销售下滑、回款变慢，资金链就会瞬间断裂，而房企的债务风险，还会传导给银行、供应商、购房者，引发系统性金融风险。

这就是“三道红线”出台的核心原因。不是要“压垮”房企，而是要给疯狂扩张的房企“踩刹车”，倒逼行业去杠杆、降风险，防止房企规模激进扩张。

三、取消上报是放松监管？

而此次“三道红线”月度上报的取消，也并非意味着政策“全面放松”，更不是否定“三道红线”的作用。

据财联社1月28日报道，多家房企内部人士证实，虽然不再每月上报，但年报中仍需披露“三道红线”相关指标。

同时，出险房企的监管不仅没有放松，反而更加严格，需要与地方专班保持常态化对接，约1-2周开展一次会议沟通，同步企业动态、化债进展、资产处置及信访等相关情况。

此次申报方式的调整，是因为当前市场环境已经发生变化，全国房企到位资金连续4年负增长，年均降幅达17.5%，超过了新建商品房销售额4年来年均15.7%的跌幅，银行“雨天收伞”的惯性操作，导致金融机构贷款投放过度收缩，此时继续实行高频上报，已经不合时宜。

换句话说，现在房企要么已经“暴雷”，处于债务重整过程中，要么是已经降到了红线一下，不需要在按月报送。

这其实是监管从“全覆盖高频监测”转向“差异化精准监管”，是为了给正常经营的房企“松绑”，而不是否定当初的风险防控逻辑——它当初是“救命绳”，现在也不是“甩锅符”。

四、是“三道红线”压倒房企？

过去几年，随着恒大、融创、世茂等一批头部房企接连暴雷，债务违约、项目停工、业主维权等事件频发，不少人开始“甩锅”“三道红线”，认为是这个政策“掐断”了房企的融资，导致房企资金链断裂，最终走向崩盘。甚至有一些房企高管，在私下里抱怨“三道红线”太严格，让企业“活不下去”。

但这种说法，看似有道理，实则是“本末倒置”。

让房企暴雷的根本不是“三道红线”，而是行业自身的泡沫和房企自身的疯狂。

我们可以反过来想一个问题：如果没有“三道红线”，房企真的能避免暴雷吗？答案恰恰相反：如果没有“三道红线”，房企的“雷”只会炸得更响、更惨，波及的范围会更广。

为什么这么说？我们先来看一组权威数据：据中指研究院数据显示，截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元。

而这些出险房企，几乎都是“三道红线”中的红档、橙档企业，它们的共同特点是：负债规模巨大、杠杆率极高、经营模式激进，即便没有“三道红线”，它们的资金链也迟早会断裂。

“三道红线”只是提前暴露了它们的风险，让这些企业没有机会继续盲目扩张、积累更多风险，而不是制造了风险。

我们可以以恒大为例，来具体说说这个问题。据腾讯新闻报道，2020年“三道红线”出台时，恒大的“三道红线”全部踩中，属于红档企业，有息负债增速被限制为0%。

但实际上，恒大的债务危机，早在2020年之前就已经埋下了伏笔。

2009年，恒大的销售额仅303亿，到2020年，销售额飙升至7232亿，十年增长近24倍。这种爆发式增长，背后全是高杠杆的支撑，2020年底，恒大的负债已经突破2.4万亿，净负债率远超100%，现金短债比远低于1.0倍，即便没有“三道红线”，按照这种扩张速度，恒大的资金链也迟早会断裂。

再看碧桂园陷入债务危机，核心原因并不是“三道红线”，而是自身过度扩张、布局三四线城市过多，遭遇市场下行、销售下滑，导致回款困难，资金链断裂。

更重要的是，如果没有“三道红线”，房企会继续疯狂加杠杆、盲目扩张，负债规模会进一步飙升，行业泡沫会进一步扩大。

等到泡沫破裂时，不仅会有更多房企暴雷，还会引发银行坏账激增、金融市场动荡、购房者权益受损等一系列系统性问题，到时候，受损的就不仅仅是房企，而是整个中国经济。

从这个角度来说，“三道红线”不仅没有导致房企暴雷，反而起到了“止损”的作用，避免了风险进一步扩散。

那些非要“甩锅”给三道红线的房企，该醒醒了。

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