房价暴跌的声浪里，昆明房价为何依旧坚挺？

当下房地产市场的讨论中，“房价暴跌”成了高频词汇，不少城市的房价出现明显波动，二手房挂牌价跳水、新房打折促销成为常态。但身处西南的昆明，却显得有些“特立独行”——即便2026年开年昆明部分区域房价有小幅回落，主城核心区新房均价仍站上1.2万/平，五华、西山等片区更是突破1.7万/平，学区房、高端改善房价格依旧坚挺，在普通人看来，昆明的房子依旧“很贵”。在房价下行的大趋势下，昆明房价的这份坚挺，并非偶然，而是城市定位、供需结构、资源分布等多重因素共同作用的结果。

昆明房价的坚挺，首先源于云南“一城独大”的经济格局，让这座城市成为全省的置业焦点。作为云南省的省会，昆明是全省的经济、文化、交通中心，而云南各地州经济发展相对不平衡，缺乏能与昆明形成竞争的核心城市。这种格局下，昆明成了全省优质资源的聚集地，无论是地州的高收入人群，还是寻求更好发展机会的年轻人，都将置业的目光投向昆明。对他们而言，在昆明买房不仅是居住需求，更是对优质教育、医疗、就业资源的占有，这种全省范围内的置业需求，成为昆明房价的重要支撑，即便市场整体遇冷，也难以让房价出现大幅下跌。

城市发展的内在需求，也让房地产在昆明的经济发展中仍占据重要位置，从根源上托住了房价。昆明的支柱产业相对单一且薄弱，近年来城市建设步伐加快，地铁、路网、新城开发等大量基础设施建设，需要充足的财政收入支撑，而房地产市场正是地方财政的重要来源之一。房地产的发展不仅能带动建筑、建材、装修等上下游产业发展，还能创造大量就业岗位，在经济发展对房地产仍有一定依赖的背景下，昆明房价难以出现无底线的下跌。同时，昆明的城市化进程仍在持续，城市不断扩容、人口持续增加，新增的城市人口带来了持续的住房刚性需求，这份需求让昆明房地产市场的基本盘始终稳固。

资源的不均衡分布，让昆明核心区域的房产拥有了“抗跌属性”，也让购房者直观感受到房价的“贵”。当下昆明的楼市并非整体坚挺，而是呈现出明显的“冰火两重天”：远郊片区二手房挂牌量激增，议价空间不断扩大，部分项目价格腰斩；但主城核心区、优质学区旁、拥有稀缺景观资源的房产，价格却依旧居高不下。五华区的学区房均价能保持在1.8万/平上下，巫家坝核心区现房卖到2.6万/平仍遭哄抢，西山区的高端改善盘凭借优质设计和高得房率，单价超2万仍能实现热销。这些房源的背后，绑定的是昆明最优质的教育、商业、景观资源，而这类核心资源的稀缺性，让其对应的房产具备了不可替代性，自然难以随市场大流降价。反观购房者感受到的“房价贵”，也多集中在这些配套完善的核心区域，远郊片区的价格洼地，往往难以满足购房者对优质资源的需求。

供需结构的特殊性，也让昆明的商品房市场始终存在一定的供给压力。一方面，昆明的土地供给仍以“招拍挂”的商品房用地为主，保障性住房的土地供给占比偏低，导致保障性住房供给有限，大部分普通购房者的居住需求，仍需要通过购买商品房来满足，这就从需求端加大了商品房市场的压力；另一方面，昆明的新房市场呈现出“两极分化”的特点，刚需盘为回笼资金打折促销，但高端改善盘的供给却相对稀缺，随着居民生活水平的提高，改善型置业需求不断释放，稀缺的高端房源自然能保持价格坚挺，而这类房源的高均价，也拉高了昆明整体的房价水平，让房价“贵”的印象难以改变。

此外，成本端的支撑，也让昆明房价缺乏大幅下跌的空间。从昆明房地产发展的历程来看，土地成本、建设成本的持续上涨，是推动房价走高的重要因素。即便当下市场遇冷，开发商拿地成本、建材和劳务成本仍处于相对高位，尤其是核心区域的地块，地价本身就居高不下，对应的商品房售价自然难以大幅下调。对于二手房房东而言，核心区域的房产持有成本相对稳定，在没有迫切变现需求的情况下，也不会轻易大幅降价，这就让昆明的房价始终处于一个相对较高的水平。

当然，我们也需要看到，昆明房价的“坚挺”并非意味着市场没有变化，当下的昆明楼市，早已告别了普涨的时代，取而代之的是结构性的分化。远郊片区、配套不完善的房源，价格已经出现明显回落，二手房去化周期拉长，房东降价成了常态；而核心区域、绑定优质资源的房源，依旧是市场的“香饽饽”。购房者口中的“昆明房子还是很贵”，本质上是对核心区域优质房产价格的直观感受，而这种感受，也恰恰反映了房地产市场的底层逻辑：房产的价值，终究与城市的资源绑定。

整体来看，在“房价暴跌”的声浪中，昆明房价的坚挺，是城市定位、资源分布、供需结构等多重因素共同作用的结果。未来，随着昆明城市建设的不断完善、产业结构的逐步优化，房地产市场对经济的依赖度或许会逐步降低，房价也将更加贴合市场的真实需求。但短期内，由于核心资源的稀缺性和全省范围内的置业需求仍在，昆明核心区域的房价仍将保持相对稳定，“房子很贵”的印象，也难以在短期内改变。对于购房者而言，当下的昆明楼市，盲目观望和跟风买房都非明智之举，结合自身需求，关注房源的实际配套和价值，才是置业的关键。

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