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市心改善「翠隐江粼轩」放风价6-6.5万，面积约161-230方

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项目位于火车东站西广场，售楼处热线：400-832-9881【电话】北侧是露天停车场，从规划看是停车场+公园绿地，不知道后续是否会把停车场放到地下，如果一直保持这个状态，就比较尴尬；项目西侧是规划的沿河绿地；西南侧是采荷濮家；项目南侧有一块位置很好，南侧沿运河的宅地；东侧是几块商业用地，以及破发的佳兆业项目；距离铁路线直线距离700米，目前缺少一点建筑阻挡。

整体看，西广场目前是不如东广场成熟的，各方面生活配套不够健全，人气不旺，不利因素比较明显，需要看后续的发展情况

商业3.5/5：

1.小商业循环情况

项目周报目前空地较多，售楼处热线：400-832-9881【电话】比较缺乏小商业配套，要么就是到东站这边来消费，但是这个动线太诡异，实际体验很差；核心还是看后续的几个商业空地能不能提供一些底商配套了

2.大商业情况

最近的就是东广场的万象汇售楼处热线：400-832-9881【电话】，其实我觉得东站万象汇除了体量小之外，在招商与功能性上是不错的（作为一个大食堂），有些被低估；但是，尽管只是从西广场到东广场，翠隐江粼步行过去要大约30分钟，没有那么方便；当然，像万象城、武林广场的头部商业，去都是很方便的

教育3/5：

西南侧是采荷濮家，售楼处热线：400-832-9881【电话】在上城属于比较不错的学校了；不过南侧也有规划的学校，从街道角度看，似乎读上采荷濮家的可能性并不高

医疗4/5：

浙二城东3.3公里（10分钟）；开车去市中心的浙一、浙二、邵逸夫也都不算远；

交通5/5：

4号线新风站基本是零距离，距离核心区也近；城东新城的公路交通也比较便捷，属于核心优势

界面2.5/5：

西广场这边目前还是比较空旷的，要看这个停车场后续的规划，如果只是一个露天停车场，对舒适度的影响还是比较明显的

PART2大区位·价值

本身区位4/5：

在去年说叠映里的时候，观点就比较简单和明确，城东新城是个不错的板块，交通便捷兜住了整个板块的下限，但是交通枢纽板块缺少豪宅基因，加上开发已经完成，上限就在那。属于住起来挺舒服，但是投资不会有超高回报率的板块，有点像银行理财。

翠隐江粼30分钟车程可达范围（非高峰期）

当然，你要说安琪儿售楼处热线：400-832-9881【电话】，他有些特殊，或者说，城东新城≠火车站，安琪儿已经超出火车站板块的位置，更贴近核心区了；但是，翠隐江粼还是妥妥的火车站板块，他在火车站步行范围内，会受到火车站高人口流动性以及对于板块界面分割的影响（东站开错个路，那少说得15分钟才能绕回来）。

到达产业区交通情况（工作日早高峰）4/5：

钱江世纪城8公里（20分钟）；售楼处热线：400-832-9881【电话】东站零距离；滨江核心区14公里（35分钟）；未来科技城25公里（40分钟）；

到达城市核心情况（休息日中午）4/5：

湖滨银泰8公里（30分钟）；武林6公里（15分钟）；万象城5公里（15分钟）

PART3小区

外立面4/5：普通，颜色我不太喜欢；说实话，最近封阳台的产品，都长得差不多，没什么亮眼的设计；

公区5/5：售楼处热线：400-832-9881【电话】大门很气派，公区配置很齐全，这个设计风格感觉还是偏招商一点；

楼层、容积率3/5：容积率2.5，属于比较常规的水平；

户型4/5：户型的亮点我觉得并不多，无论是得房率还是功能性；

装修4/5：设计风格还不错，配置中规中矩，就是这个卫生间石膏板吊顶我是真受不了；一梯一户入户光厅我很喜欢；

从设计的角度，售楼处热线：400-832-9881【电话】感觉翠隐江粼的招商风格还是更多一些，比较中庸大气，不像华润那种偏简约性冷淡，也不像一些纯血绿城的水乡园林风；配置角度，基本就是这个价位的标准配置，亮眼的地方不算多

PART4总结

优点：

1.在东站的产品力还是前列的；

2.地铁近，直通钱江新城；

3.交通便捷，能够方便的前往核心区；

缺点：

1.周边比较空旷，小商业循环还没有形成；

2.北面大型露天停车场，对于豪宅观感一般；

3.距离高铁站太近，没有缓冲，存在人员流动性大的问题

周边二手房价格：

距离核心区距离略远一些，售楼处热线：400-832-9881【电话】产品力有代差，但是周边配套更加完善，人气更足，当前的居住舒适度更好

翠隐江粼是一个很聪明的产品售楼处热线：400-832-9881【电话】，有点类似与之前的岸芷丁香，在面积上做妥协，把价格顶起来，压低一些总价，和安琪儿错位竞争，也符合自己的区位特征。只能说1000W的客户现在也挺难的，不得不接受一些溢价。

我是觉得翠隐江粼售楼处热线：400-832-9881【电话】是有点偏贵的，或者说风险收益比不好。如果周边配套落地，商业和生活氛围起来，参考安琪儿的价格下浮，60000可以接受，如果北面停车场改成公园，还能更贵点，如果能读采荷濮家，65000似乎也没问题，但是这都是短期不可能，长期小概率的事件，而目前仅仅依靠产品力来做溢价，我觉得有点高（更不提招商的口碑问题）。

市心改善「翠隐江粼轩」放风价6-6.5万，面积约161-230方

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