26城房价跌回十年前

以国家统计局公布的70个大中城市二手住宅销售价格指数为基准（设定2016年1月为100点），截至2025年11月，有26个城市的房价指数已跌破100点，意味着其房价已低于或持平于2016年初的水平，即“回到十年前”。

房价分化显著

26城跌回十年前：包括呼和浩特、哈尔滨、长春、石家庄、贵阳、郑州6个省会，以及金华、泉州、温州、安庆、丹东、吉林、包头、锦州、牡丹江、南充、遵义、泸州、岳阳、襄阳、宜昌、常德、韶关、桂林、北海、湛江等20个普通地级市。

44城保持抗跌：无锡、杭州、合肥、北京、上海、成都、广州、深圳等城市房价较2016年基准值高出20%以上，其中杭州二手房指数达139.02，北京136.08，上海133.75。

详细原因分析

这一现象是多重因素长期叠加作用的结果：

1. 经济与人口基本面的根本性变化

◦ 增长动力转换：这些城市多属于传统产业（如资源、重工业）占比较高或传统外贸加工型城市，在经济转型升级过程中面临挑战，新兴产业和现代服务业发展相对滞后，导致整体经济增长放缓。

◦ 人口持续流出或增长停滞：除部分省会外，名单中大量是普通地级市。随着城镇化进入后半程，人口持续向核心城市群、省会城市聚集，导致这些城市人口吸引力下降，甚至出现净流出。房地产长期看人口，人口的流失直接削弱了住房需求的根基。

2. 房地产市场供需关系的深刻逆转

◦ 历史库存积压：许多城市在2015-2018年的棚改货币化浪潮中，新建了大量住宅。当政策红利退去、需求放缓后，形成了巨大的存量待售房源。

◦ 需求提前透支：当年的棚改和房价上涨热潮，在一定程度上透支了未来的购房需求。当前有效需求（尤其是改善性和投资性需求）已大幅萎缩。

◦ 预期发生根本转变：随着“房住不炒”理念深入人心，房价“只涨不跌”的预期被打破。购房者更加理性，投资投机需求大幅退潮，导致市场交易活跃度下降。

3. 全国性政策与市场周期的叠加影响

◦ 调控政策的长期性：全国范围内持续的房地产调控政策，特别是信贷政策的收紧，抑制了全国市场的整体热度，非核心城市首当其冲。

◦ 周期性下行压力：房地产市场本身存在周期。在经历了长达十年的上行大周期后，市场进入调整阶段，抗风险能力弱的城市调整幅度更大、时间更长。

主要影响

1. 对当地居民财富的影响：早期购房者，特别是高点入市的投资者，面临资产账面缩水，财富效应减弱。

2. 对地方财政的影响：土地出让收入和房地产相关税收是地方财政的重要来源。房价下跌、市场冷淡将直接影响地方财政收入，制约城市建设和公共服务投入。

3. 对市场信心的影响：房价持续下跌会进一步强化观望情绪，导致市场陷入“价格下跌-需求观望-交易冷清”的负向循环，去库存难度加大。

4. 凸显区域分化格局：这26个城市与北上广深及部分强二线城市的房价坚挺形成鲜明对比，标志着中国房地产市场从“普涨普跌”进入“高度分化”的新阶段。分化不仅存在于城市之间，也存在于同一城市的不同板块之间。

未来展望与趋势

1. 分化将持续深化：“强者恒强，弱者承压”的格局将是长期趋势。人口、资本、技术将持续向少数核心城市群集聚，这些区域的房产更具韧性。而缺乏核心竞争力的城市，房地产市场可能长期低位运行。

2. 政策趋向精准化：全国“一刀切”的调控政策已逐步转向。未来政策更强调“因城施策”，甚至“一区一策”。对于房价下行压力大的城市，预计会有更多鼓励合理住房消费的扶持政策出台（如补贴、公积金政策优化等），以稳定市场。

3. 回归居住本质：在这些城市，房地产的投资属性已极大弱化。市场将更纯粹地回归到居住属性，房价由当地居民的实际收入和居住需求支撑。

4. 新的发展模式探索：地方政府将不得不减少对“土地财政”的依赖，更加专注于发展实体经济、改善营商环境来吸引人口和产业，从而为房地产市场构筑长期健康的基础。

总结而言，26城房价回到十年前，是中国房地产市场在经历长期高速发展后，与经济规律、人口结构重新匹配的必然调整。它清晰地揭示了房地产市场的区域风险差异，并为投资者、购房者和政策制定者提供了重要的市场信号：普涨时代已经结束，选择比努力更重要，房产价值将更加紧密地与城市的核心价值绑定。