买卖博弈背后是理性回归：2026 上海楼市，让房子回归居住本质

"房子从去年报价400多万，今年降到260万，买家上来还要砍到240万。"

这不是段子，而是2026年初上海楼市的真实写照。一位深耕房产咨询行业多年的专业人士直言：房东现在已经不只是守不住价格，可能连尊严都守不住了。

更残酷的是，这种"被鱼肉"的感觉正在蔓延。每次谈好价格，买家到现场又要调价;好不容易找到一个客户,错过了再等1到2个月都算乐观。而那些曾经因为3万5万差价怒摔走人的房东,回过头来发现——当初要是答应了,现在就不会亏50万。

购房者心态:又想买又怕跌,出价都是8折9折

过去四年,上海房价下行了25%,但购房需求并没有退场。

正常年份,上海二手房成交量在24到30万套,但过去四年大部分都完不成这个数量。这意味着积压了大量的刚需、改善、学区需求。问题是,这些需求被房价持续下行压制住了。

现在购房者的状态是:内心非常纠结,又想买又怕跌。他们能做的就是不停地看房,手上可能有3到5个认可的小区、几个想买的户型,但出价极低,基本都是9折8折。

这导致一个现象:带看量完全没有变化,甚至还很多,但交易闭环完不成。购房者会锁定满意的户型和小区,然后静待一个机会买入——可能是政策给信号,可能是想明白了,又或者是降价降到他的击球区了。

所以现在的策略是:多找备胎,多找备份。专业人士建议购房者同时并发看3到5个板块、6到10个小区、10到20套房子装在心里。因为你也不确定哪个小区会继续下跌,可以在这十个里面做选择。

如果真心想买,可以在3到5个房东里面同时并发谈判,总有一个适合你的。

房东困境:卖差换好想优化,但每次错过都是血亏

站在房东这一方,现在的体感更加煎熬。

他们又想优化自己的资产、卖差换好,又担心卖了房子之后卖亏了。但从趋势来看,暂时不会发生"卖亏"的现象,因为此时此刻房价还在慢慢阴跌。

专业咨询机构主要给房东做的支持是:帮他们把手上的房子通过中介合作卖出去。

因为房东方也相对知道,所以现在在做的是卖差换好的动作。但问题是,差房子的确止跌难度很大——需求端不在这里,需求端在市中心内环的优秀次新房。

更悲惨的案例比比皆是:房东跟买家在谈判桌上,因为差距5万3万,一怒之下怒摔走人。回过头来,那3万要是答应了,现在就不亏50万了。

尊严的代价:口头约定好了,现场又要砍价

现在事情有些微妙的变化,可能对房东更不太有利。

专业人士分享了一个最近的案例:房子去年报价400多万,今年因为种种原因,房东也愿意了,最后只报价到260万——去年到现在已经跌了四成。

终于帮他找到客户了,客户也答应了,因为价格非常公允。客户跑过来聊了,说好了就260万买,结果一上来又要再砍一刀240万。

作为代理人,咨询团队非常生气——这个价格已经非常公允,而且你是没有契约精神的。口头已经约定好了,上来再要砍到240万,就把他拒绝掉了。拒绝掉之后,又找了一个客户,再来谈。这客户也是说好200多,然后再现场调价。所以现在房东心态为什么会崩。

血亏案例:杨浦学区房从210万跌到80万出价

这四年以来,最让人怀疑人生的是小学学区房。

有个客户,2021年买的杨浦区控二小学的学区,这是重灾区——杨浦区的一个典型单小学区。

210万买的,现在挂价130万,客户出价88万、80万。

专业人士跟客户说:别卖了,你这个210万的房子,80万卖出是没有尊严的。为了这口气,不能卖了,然后就把这房子拿到底。

因为租金也不错,80万的话租售比已经非常高了,已经到3以上了,就没必要卖了。

为什么它会那么惨烈?两个点:

第一,房价下行了,它的品种又不好,是那种挂户口的老破小,这是第一道吃亏的点——房产折价。

第二,学区政策变了。原来单小学区有溢价,现在多校划片、摇号入学,学区溢价没了。

双重打击叠加,跌幅就特别惨烈。所以现在的建议是:如果你已经亏到这个程度了,租售比又不错,不如拿着,等市场回暖。

未来风险:大虹桥2万套限售房解禁会砸盘吗

很多人担心的一个问题是:未来几年有大量限售房解禁,会不会砸盘?专业人士的看法是:比例不会很高,跟持仓成本有关系。

现在这些限售房,当年买入虽然是8折买入,但因为房价回落25%,很多限售房已经破发,甚至有的跟现在的价格持平都差不多。正常的自住客户是不会主动去选择亏钱卖房的,除非你资金链断裂。

就有点像当年股改,也是有非常多的限售股,就看你的持仓成本和解禁时候的成本线。如果价差不大,抛售力量不会很大;价差太大就会有抛售。

但要注意一个趋势:当年供应量大、且当年新房多、积分高,这几个因素如果都叠加在一起,可能会有一些危险。

比如徐汇、黄浦的新房,基本上买入是12万到14万,有大量新房在那边买入。而黄浦的二手房价格基本都18到20,这个抛售意愿都是很高的。