南昌这一片规划大调整！铁路货场变身二七路打通断头！

近日，《〈南昌市城北地区城市设计及控规修编〉JC101-A、B单元详细规划局部地块调整论证报告》批前公示正式发布，东湖区下沙窝路周边这片承载着城市记忆的土地，迎来了一次重要的功能重塑。从调整前后的用地规划图来看，这次变动不仅是地块编码和性质的纸面修改，更是南昌老城在更新迭代中，对民生需求、功能优化与空间价值的深度回应。

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此次调整最直观的变化，是原有的“商住+居住+消防+公交站”单一功能组合，被重构为“住宅+商业+公园绿地+环卫+消防”的多元复合体系。

- 居住属性强化：原JC101-A19商住混合用地与JC101-A20二类居住用地合并，调整为JC101-A18二类城镇住宅用地，用地面积从约33亩扩容至32.31亩，容积率从2.9降至2.2，建筑密度从25%、22%统一为≤22%。这意味着未来这片区域将以更低的建筑密度、更舒展的空间布局，打造更宜居的居住社区，契合了东湖区作为老城核心区对高品质居住的需求。

- 公共服务补位：新增的公园绿地（JC101-A20-1、A20-3）和环卫用地（JC101-A20-2），填补了老城公共服务设施的短板。约0.69亩的公园绿地虽规模不大，却能为周边居民提供家门口的生态休憩空间；环卫用地的设置则是城市精细化管理的必要配套，保障了片区长期运营的整洁有序。

- 功能整合优化：原公共交通场站用地与商业用地整合为JC101-A20-4地块，实现了交通与商业的联动布局，既提升了公交场站的土地利用效率，也能通过商业配套激活站点周边活力，缓解老城核心区“交通便利但消费场景不足”的痛点。

东湖区作为南昌的行政、文化、商业核心，土地资源稀缺且承载着厚重的城市历史。此次控规调整，透露出清晰的民生导向：

- 居住品质优先：在寸土寸金的老城核心区，没有盲目追求商业开发的高容积率，反而通过降低住宅地块容积率、提高绿地率，保障居住舒适度，体现了“以人民为中心”的规划理念。对于长期受困于老城居住密度高、公共空间不足的居民而言，这无疑是一次切实的居住环境升级。

- 公共空间织补：新增的公园绿地和优化的消防、环卫设施，本质是对老城公共服务网络的织补。不同于新城的“白纸作画”，老城更新需要在有限空间里平衡发展与民生，这些看似微小的公共空间增量，正是提升老城宜居性的关键拼图。

- 交通功能升级：公交场站与商业用地的整合，不仅优化了片区交通接驳效率，也为TOD模式在老城的小规模实践提供了可能。未来，这里有望成为集“居住-消费-通勤”于一体的微型活力节点，缓解老城核心区的交通压力。

下沙窝片区紧邻赣江，坐拥滕王阁、八一起义纪念馆等历史文化资源，此次控规调整更需思考“如何让更新后的片区与城市历史文脉共生”。

一方面，在住宅开发中可融入赣派建筑元素或现代简约风格，延续老城的建筑肌理；另一方面，新增的商业用地可打造“在地文化+潮流消费”的特色街区，吸引年轻群体回流，让老城既保留烟火气，又注入新活力。

从规划图纸到落地实施，这片土地的蜕变值得期待。它不仅是东湖区老城更新的一个缩影，更代表着南昌在城市发展中，对“民生温度”与“空间价值”的双重探索——让老城居民在熟悉的烟火气里享受现代宜居生活，让历史街区在功能迭代中焕发持久活力。