深圳望海玥可以看海吗，值得买吗，实际使用面积，得房率如何

深圳望海玥可以看海吗，值得买吗，实际使用面积，得房率如何

深圳望海玥公寓楼盘值得购买，房子质量好，楼盘地段好，档次高，开发商实力雄厚有保障，望海玥是一个值得买的小区，情况如下：

一、实际使用面积与得房率

1. 公寓得房率：约70%-75%，符合深圳同类型公寓的常见标准。以60㎡户型为例，实际使用面积约42-45㎡。
2. 住宅得房率：基础得房率约85%，加上赠送面积后整体得房率可达92%左右（如125㎡户型实际使用面积约115㎡）。
3. 设计优化：项目通过减少公摊面积（如电梯井、公共走廊等）提升得房率，但高层住宅的电梯、楼梯等公共空间仍会占用一定比例。

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二、海景视野分析

1. 可看海户型
   • 44㎡、46㎡中高楼层部分户型：南向15层以上可欣赏“二线海景”，但受南侧老小区遮挡，视野有限。
   • 60㎡主力户型：高层房源海景视野较好，尤其靠近望海路的公寓及1栋二单元部分户型。
2. 遮挡因素：项目南侧存在老旧小区，对低楼层及部分朝向户型形成遮挡，仅少数中高层房源能直面海景。

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三、综合购买建议

1. 适合人群
   • 追求地段与配套：项目位于蛇口核心区，紧邻地铁2/8号线东角头站，周边商业、教育、医疗资源丰富，适合依赖公共交通、注重生活便利性的购房者。
   • 预算有限但想上车蛇口：公寓总价215万起（36㎡户型），首付约84.6万，是蛇口片区少有的低门槛选择。
   • 接受海景局限性：若对海景要求不高，或仅需“可看海”属性，中高层户型可满足需求。
2. 需谨慎人群
   • 追求高得房率与纯居住体验：公寓得房率低于住宅，且回迁房占比高（住宅回迁房占86%），可能影响社区圈层纯粹性。
   • 对海景有强需求：仅少数房源能直面海景，多数户型视野受限，需实地考察具体楼层与朝向。
   • 注重居住密度与舒适度：项目容积率7.25，住宅45层、公寓39层，高密度可能带来电梯等待、噪音等问题。

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