马场一期地块186亿正式挂牌，四大看点

文｜邓浩志马一期地块186亿正式挂牌

1月23日，广州珠江新城西的马场地块正式挂牌。地块出让宗地面积174007.24㎡，计容建面566962㎡，容积率3.26，起拍总价1864365万元，起拍楼面价32883元/㎡（未扣除配建）拟于2月25日上午10时进行限时竞拍。由于位置好，规模大，等待时间长，所以算是吊足了广州房地产领域的胃口。

这次拍卖有几点需要留意：

首先，这次的地块以186亿的起拍总价，已经超越了去年南方面粉厂地块的成交价。会不会超越亚运城，成为广州总价地王，乃至全国地王？市场上十分关注。但我感觉可能性不大，下面谈谈原因。

其次，请注意，起拍楼面价仅为3.29万/㎡。珠江新城如果是新房，怎么着也要20万上下一平，3万多的楼面地价明显很“便宜”。但重点是这块地大部分不是住宅，而是商业，而且对商业有很高要求。大家知道，目前商业尤其是品牌旗舰商业对城市有明显加分效应，但对运营者而言，压力巨大，这也是这块地这么低起拍价的最重要原因。也有业内作了测算，把配建不可售的部分扣除，起拍楼面价已经超过了7万元一平。我感觉，这个单价明显更靠谱。

主要配建要求如下：

1、配建45000㎡的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓（这基本都是铁定亏损的物业类型，别看珠城这么好的位置，要养活一个五星级酒店并不容易，况且全国五星级酒店明显供应过剩）；

2、竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致（也就是不能套现，大概率每年要投入不菲的运营费用，这都要摊入项目成本）；

3、需配建石牌村权益物业，建面9.1万平。（全部返还给村里面，也可以算入地价成本）

再有，商业方面，马场板块引入SKP已经传闻N年了，一直都差最后一步，就是等待正式官宣。这个重要的配套尚未让人彻底放心。

最后，哪个开发商会拿下？其实这么大规模的项目，有实力的恐怕也就那3家房企而已。相比较之下，越秀集团参与过早期马场土地的整理，保利在最近广州市场势头很猛，央企华润很有实力。

广州多个超大商业体将投入运营

近期，广州又有多个大型商业综合体要开业了。除了已被吐槽"让人失望，一点都不精彩"的白鹅潭太古里外，各个区都有超大的商业面世。比如天河金融城的君超中心。金融城作为只有建筑、尚未形成成熟商圈的板块，一个35万㎡的超级巨无霸综合体也即将推出。怎么消化？实在让人头痛。

其实这几年，尽管各大城市写字楼空置，商场门可罗雀的情况越来越多见。但商家们还是认为自己不会是倒霉的大多数，都觉得自己是例外，都认为自己更聪明，自己更了解市场，自己最终能突围……

但从城市规划的角度看，似乎始终不关注商业综合体能否运营下去，有没有足够的租户、商户？有没有足够的消费力支撑？闲置似乎也不重要。重要的是更多的高楼大厦，更绚丽的夜间霓虹灯光。就这个层面上看，广州马场SKP能不能最终落地是一回事。落地后是一个怎样的级别是另一回事（比如成都的SKP和西安的SKP就差了不止一个级别）最终能不能好好运营下去，已经不是规划部门所关心的事情了。那规划这个专业，是否已经只剩城市装饰功能了呢？