法院酌定违约金时，重点考量哪些因素？｜北京房产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2019年11月，李伟、王芳夫妇打算出售位于房山的一号房屋，用于置换海淀的二号房屋。

在甲公司居间下，他们与买家赵静签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定总价315万元，赵静需于签约当日支付定金2万元，次日再付3万元，并在十日内支付首付款110万元。

签约当天，赵静支付了2万元定金。

但第二天，她突然表示：“买不起，不买了。”

更麻烦的是——

李伟夫妇已基于对这笔交易的信任，在次日与他人签订了海淀二号房屋的购房合同，总价405万元，需在11月30日前支付243万元首付款。

因赵静违约，李伟夫妇首付款落空，不得不以年化10%的利率向亲友借款200万元，才勉强完成海淀购房。

不仅如此，因一号房屋未能及时售出，他们在购买二号房屋时被认定为“二套房”，多缴契税8.1万元，后续出售一号房屋还需缴纳25万余元个人所得税。

李伟夫妇多次联系赵静协商解约及赔偿，均无回应。

无奈之下，他们起诉至法院，要求：

解除合同；

赵静按合同约定支付61万元违约金（总价20%减去已付2万）；

赔偿多缴的契税损失8.1万元。

赵静辩称：

“我只是帮朋友于磊代签合同，实际购房人是他，责任应由于磊承担。”

她还提交了一份“委托书”，称自己只是“借名”签字。

但法院查明：

合同上买受人明确写的是“赵静”；

签约时于磊本人就在现场，却未签字；

中介和卖方均不知晓所谓“代持”安排；

赵静自认“因对方无购房资格，所以用我名字”。

裁判结果

法院判决：

✅ 确认合同于2020年6月29日解除；

✅ 赵静构成根本违约，赔偿违约金13万元（已扣除2万元定金）；

❌ 驳回其他诉讼请求（包括契税损失）。

法院说理

法院指出，本案有三个关键点：

第一，合同主体明确，赵静是真实买受人。

虽然她声称是“代签”，但合同未注明代理关系，且其自述“因购房资格问题用我名字”，这更符合借名买房特征，而非委托代理。

即便存在借名关系，也仅在赵静与于磊之间有效，不能对抗善意卖方。

第二，赵静行为构成根本违约。

合同明确约定逾期付款超15日，卖方有权解约并主张20%违约金。

赵静仅付2万元后彻底失联，明显违反合同义务。

第三，违约金应合理调整。

虽然合同约定63万元违约金，但法院综合考虑：

赵静违约时间较短（签约后两天即表示不买）；

卖方虽有损失，但已通过借款完成置换；

多缴契税等损失可纳入违约金整体考量。

因此，酌定违约金为15万元，扣除已付2万元，实付13万元。

律师提示

这个案例给买卖双方都敲响了警钟：

对卖方：

若出售房屋用于置换，务必在合同中注明“买方知悉本交易系卖方置换所需”；

保留新购房合同、贷款记录、税费凭证，作为损失证据；

遇到买家违约，及时发函催告并起诉，避免损失扩大。

对买方：

不要轻易“借名”或“代签”！一旦签字，就是法律上的买受人，需独立担责；

若确因资格问题需借名，应与出名人、卖方三方签署书面协议，否则风险极高；

签约前务必评估自身履约能力，临时反悔代价巨大。

法院虽支持违约金，但可能不会全额支持合同约定的高额违约金，而是根据实际损失酌定。

因此，预防违约比事后索赔更重要。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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