全款出资+长期居住，法院判借名房屋归实际出资人｜北京房产律师

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2013年，小杨和丈夫小郑准备在北京安家。看中了一套位于大兴的一号房屋，总价137万。但当时小杨没有购房资格，丈夫名下已有房，情急之下，两人商量：

“先用你妈的名字买，反正钱是我们出的，以后再过户。”

小杨的母亲当即拿出全部首付款40多万元，后续96万房贷也一直由小杨夫妻偿还。从签合同、交房、缴税、办证到出租收租，全程都是小杨夫妇操办。婆婆周阿姨只在银行面签时露过一次面，其他时候从未参与。

房子交付后，小杨一家装修入住，后来因工作原因又将房屋出租，租金也用于补贴家用。所有缴费单据、租赁合同、物业文件，原件都在小杨手里。

可几年后，婆媳关系生变。小杨多次提出：“现在我有购房资格了，把房子过户给我吧。”

婆婆却一口拒绝，甚至说：“这房子是我的，你们只是帮我看着。”

无奈之下，小杨起诉到法院，要求将一号房屋过户至自己名下。

婆婆在庭上坚称：

“房子是我买的，他们只是代管。而且儿子欠我钱，买房就是还债！”

但法院查清事实后，作出了明确判决。

裁判结果

法院判了：

✅ 婆婆必须配合小杨一次性结清剩余贷款；

✅ 贷款还清、抵押解除后10日内，将一号房屋过户至小杨名下！

这意味着，这套住了近十年的房子，终于“名实归一”。

法院怎么说？

法官在判决中重点分析了几个关键事实：

第一，出资全部来自小杨一方。

首付款由小杨母亲支付，月供由小杨夫妻持续偿还，银行流水清晰可查。婆婆称“儿子欠钱抵房款”，却拿不出有效借据，儿子本人也当庭否认。

第二，房屋长期由小杨夫妇实际控制。

从收房验收、缴纳契税、维修基金，到多年物业费、水电燃气费、供暖费，全部由小杨支付；出租合同由丈夫签署，租金入其账户。这些细节，远超“代管”范畴。

第三，婆婆对关键事实无法合理解释。

比如：为何所有原始票据都在儿媳手中？为何多年不过问房屋使用？为何只在银行面签出现一次？这些都无法用“委托管理”说得通。

第四，小杨现已具备购房资格，过户无障碍。

且房屋共有人（母亲、丈夫）均书面同意过户，银行也同意配合解押。

法院最终认定：

“双方虽无书面协议，但综合出资、占有、使用、管理等全链条证据，足以证明存在借名买房事实。”

给大家的提醒

这个案子给很多“借名买房”的家庭提了个醒：

即使没有书面借名协议，只要出资+占有+使用证据完整，法院仍可认定借名关系；

亲属间“代持”风险极高——一旦关系破裂，登记人一句“房子是我的”，就能让出资人陷入被动；

所有付款、缴费、沟通记录务必保留原件，这是维权的关键；

一旦具备购房资格，应立即启动过户程序，拖延只会增加风险。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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