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澐启滨江三批次过会均价约158875元/㎡，这串数字一出，很多人直觉就是：怎么突然从13万多跳到快要16万？对比二批次139688元/㎡、一批次136700元/㎡，差距确实扎眼——

三批次比二批次贵：约19187元/㎡，涨幅约 13.74%

三批次比一批次贵：约22175元/㎡，涨幅约 16.22%

换算成大户型更直观：每100㎡差约191.87万。难怪市场情绪会“炸”。

但真正的问题是：这1.92万/㎡到底怎么来的？！答案不在“同一类房源突然涨了2万”，而在于一个更关键的变量——三批次的供货结构完全变了：从“混合盘”变成“江景旗舰专场”！

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你看到的是“均价跳”，不是“全盘跳价”

一批次、二批次的均价能压在13万段，本质上靠的是一个“底盘”——125㎡主力户型的大体量供货。

它负责做两件事：一是把上车门槛压住，保证去化速度；二是让整批次均价不会被大户型“拉飞”。而三批次呢？直接把底盘抽掉了。

三批次总共27套，构成非常“极端”：13套226㎡；13套286㎡；1套510㎡天际顶复。

没有125㎡户型、没有“压均价的大体量主力盘”，反而塞进了一个“抬均价的极端值”——510㎡顶复。所以你会看到一种很典型的统计现象：不是房子突然集体变贵，而是这一次参与统计的“样本”全是更贵的那一档。这就是为什么三批次均价能从13.9万直接跃到15.9万：货变了！

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同面积段对比：差异到底来自哪里？

同面积段之下，我对比三个批次推出的位置和价格，并分两条主线来看。

A线：125㎡户型（一批次 vs 二批次）——主力盘并没有变成15万+盘

一批次的125㎡户型，是典型“红盘首开打法”：楼栋位置体面、价格给足惊喜，目的就是先把市场打穿，形成锚点。所以它承担的是“让更多人能上车、让热度最大化”的任务，均价自然要稳。

二批次的125㎡户型，看似还是125㎡户型，但策略更狠：它被拆成了更明确的梯度——

①最强势的那一类（横厅西边套、三面宽、转角飘窗、景观面更优）冲高到更强的价格带；

②主流东边套/中间套继续扛住成交；

③甚至还出现了更低门槛的“下探款”，保证流速与覆盖面。

也就是说，二批次的125㎡户型不是“整体抬价”，而是“分层定价”：好货更贵、普货稳住、门槛还能更低。

这条线的结论很明确，125㎡户型并不能解释三批次均价跳涨，因为三批次压根不卖125㎡户型，它少掉了“压均价的底盘”。

B线：226㎡/286㎡（二批次 vs 三批次）——真正的“同货对比”，涨得其实很克制

很多人把“均价跳涨1.92万/㎡”理解成“226/286也暴涨了”，但真正对齐同面积段，你会发现三批次的涨幅并不夸张：

同楼层对比，高楼层约+800元/㎡、低楼层约+500元/㎡，属于“热销验证之后的温和上移”。这句话很重要，因为它把三批次的“真相”直接点穿：

①同一类江景大宅没有暴涨

② 均价之所以跳，是因为三批次把“江景旗舰”集中到一个超小样本里卖，并且叠加了510㎡顶复这个“均价放大器”。

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三批次到底卖的是什么

它为什么能撑到15.89万/㎡？

三批次的关键，不是“贵”，而是“纯”。

房源位于沿江头排楼栋的5# 西边套，楼栋自身就是项目里最能代表“资源位”的存在之一：

15层以下是226㎡户型

15层及以上是286㎡户型的三面看江全景舱

顶楼是510㎡天际顶复

也就是说，三批次本质上不是一次“常规加推”，而是一次“把江景塔尖产品打包端上桌”。下面把三种户型的核心看点拆开讲。

1）226㎡户型：别把它当“低区平替”，它是“低处也能同时吃园景+江景”的复合资源位

226㎡户型的杀伤力，恰恰在于它不走“高处瞰江”那条路，而是走“低处沉浸式资源”

① 景观逻辑更复合：因为楼栋角度与沿江界面等因素，从6层开始就有机会出现江景条件，并不是“低区就一定看不到江”。

② 园景尺度非常夸张：作为沿江首排的中间楼栋，西边套更容易形成被社区园林包围的体验，面向江的一侧与侧向景观面，能出现超过80+米的无遮挡景观尺度。对改善客群来说，这种“森林客厅”的沉浸感很难得：不是站在高处远眺，而是把景观放大到日常生活里。

③ 户型亮点很明确：它是非常标准的4房+宽厅大平层，最核心的一点是南向三套房设计——主卧套房对江景面，子女与长辈套房对园林面，家庭成员的采光、通风与景观权益更平均。

④ 价格段很惊人：均价仅约13.2万/㎡，总价大致2500-3300万。在“沿江头排+大平层+三套房”的组合里，这个价格带的冲击力非常强。

所以226㎡户型在三批次的意义是什么？它不是“低区凑数”，而是用相对更低的总价门槛，把更多改善客群带进江景旗舰批次里！这也会显著放大整批次的成交确定性。

2）286㎡户型：三面看江“全景舱”，它是澐启滨江的定价天花板之一

其实，286㎡户型的价值其实市场已经非常熟悉：

15层起步，进入三面全江视野的“全景舱”段位；主卧朝西南能看S湾与前滩城景，客厅向西对徐汇滨江界面与开阔江面。

这类产品在浦东滨江属于“顶豪黄金面积段”，总价大致4500-5500万，对应的是更纯粹的高净值客群。

三批次里它为什么能支撑“批次均价上移”？关键点有两个：

① 它的楼层段更纯：三批次的高区段集中，统计口径更容易被“高价值楼层”主导；
② 它的涨幅并不激进：同楼层对比二批次，只是几百元/㎡级别的上移，但因为它本身单价高、权重更大，对均价的拉动更明显。

简单来说，286㎡户型不是靠“猛涨”把均价拉上去的，而是靠“纯供给+高权重”把均价抬上去的。

3）510㎡天际顶复：它不负责走量，它负责“抬天花板+立资产属性”

这套510㎡顶复，是三批次最能代表“塔尖产品力”的存在，也是典型的“均价放大器”。它最不一样的点，不是面积大，而是产品逻辑非常顶：

① 柱式结构带来几乎无限的空间可塑性：很多人第一眼的震撼来自“空间像被释放了”，更容易做高度定制化的格局。

② 三面全江视野 + 多露台体系：客餐厅向外延伸出两个大露台；东侧还有超大露台，并且配置了露天泳池，能把江景与城市界面直接变成日常生活的一部分。

③ 两层动静分区非常清晰：一层是会客与社交的“场域”，二层是居住的“私域”；部分区域还存在挑空，配合视野与尺度，呈现感极强。

④ 顶豪标配直接拉满：中西厨、两梯一户、独立家政动线、四卧全套房，主卧更是“总统套”级别的配置，且同样是三面看江。

更重要的是，它的存在会产生一个强烈的市场信号：当一个批次里出现这种“收藏级”顶复，整个批次的资产叙事会被抬到另一个层级。对开发商而言，它不是用来“解释价格”，而是用来“定义价格”。

如果你盯着均价，会觉得三批次“突然变贵”。但当你把户型与资源摊开看，会发现它并不是常规加推，而是“江景塔尖产品的集中兑现”。三批次的“贵”，本质是“更纯、更稀缺、更塔尖”

它的均价跳涨来自四个因素叠加：

① 供货结构被“豪宅化”：没有125㎡户型的底盘，均价天然更高；

② 资源位更集中、更纯粹：沿江头排、无遮挡、全景舱楼层段更集中；

③ 热销验证后定价权更强：两次引爆后，小幅上移更容易被市场接受；

④ 顶复作为均价放大器：510㎡这种极端值在小批次里权重很大，均价表现自然更陡。

最终呈现出的就是你看到的结果：均价一夜跳涨1.92万/㎡，但真正涨得最多的其实不是单套房。所以别把15.89万/㎡理解成“全盘都进入15万+时代”，更准确的理解是：澐启滨江开始进入“把最稀缺资源提纯出售！如果你接下来要做判断，其实只需记住一句话：后面同类型资源只会更少、更贵，也更难买到！

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