2025年Q4财报租赁住房REITs榜单：“榜一大哥”地位稳固，谁意外垫底？

近日，首批上市的8单租赁住房REITs集中披露了2025年第四季度报告。

在复杂的经济环境下，这批以保障性及市场化租赁住房为核心资产的公募REITs，整体交出了一份“运营稳健、现金充沛、出租率高企”的成绩单，凸显了租赁住房资产穿越周期的韧性。同时，通过深入分析其盈利效率与运营策略，我们也能清晰看到不同资产属性与商业模式下的发展路径分野。

以下是基于财报数据的多维度解读。

8单租赁住房收入与净利润

从收入规模看，8家REITs形成明显梯队，资产规模和租金水平是主要决定因素。

收入榜单前3名分别是国泰海通城投宽庭保租房REIT（4684.04万元）、华夏北京保障房REIT（3249.57万元）、招商基金蛇口租赁住房REIT（2139.49万元）。这3家REITs凭借其位于一线城市的核心资产，收入规模显著领先。

收入榜单后5名分别是华夏基金华润有巢REIT（2057.40万元）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（2050.76万元）、中金厦门安居REIT（2044.26万元）、汇添富上海地产租赁住房REIT（1869.88万元）、红土深圳安居REIT（1424.05万元）。

8单租赁住房REITs 2025年第四季度财务数据

接下来看一下各家的净利润及净利润率情况。

国泰海通城投宽庭保租房REIT不仅仅是收入榜单的榜一大哥，还是净利润和净利润率的榜一大哥，净利润2139.2万元傲视群雄，净利润率高达45.7%。

净利润榜单排名第2的是华夏北京保障房REIT，去年第四季度净利润1,437.73万元，净利润率44.2%，净利润和净利润率均在8家中排在第2位。

净利润榜单第3的是中金厦门安居REIT，净利润728.18万元，净利润率35.6%。

在8家租赁住房REITs中，净利润榜单排名第4到第8的分别是，红土创新深圳安居REIT（601.78万元）、汇添富上海地产租赁住房REIT（488.30万元）、华夏基金华润有巢REIT（281.05万元）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（232.62万元）、招商基金蛇口租赁住房REIT（228.47万元）。

净利润率（净利润/收入）是衡量项目盈利效率和成本控制能力的关键指标。2025年第四季度，8家租赁住房REITs的净利润率分化显著，反映了资产属性与运营模式的深层差异。

单纯看净利润率榜单，排第1的是国泰海通城投宽庭保租房REIT（45.7%），排名第2的是华夏北京保障房REIT（44.2%），排名第3的是红土创新深圳安居REIT，虽然它在收入榜单倒数第1名，但这一季度净利润601.78万元，净利润率高达42.3%。

总的来看，净利润率超过40%的就只有3家，国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT。

中金厦门安居REIT，净利润率35.6%；汇添富上海地产租赁住房REIT，净利润率26.1%。

而净利润率低于20%的，华夏基金华润有巢REIT是13.7%，华泰苏州恒泰租赁住房REIT是（11.3%），招商基金蛇口租赁住房REIT是（10.7%）。

出租率普遍高位运行，精细化策略应对市场波动

8单租赁住房REITs底层资产的期末出租率均保持在92%以上，这是行业基本盘稳固的直接证明。

“满租”标杆——中金厦门安居REIT以 99.72%的出租率树立了保租房运营的典范，华泰苏州恒泰（住房部分97.97%）与红土创新深圳安居（97.56%）同样表现卓越。

稳健运营项目——华夏华润有巢（94.95%）、招商蛇口（95.44%）在市场化运营中保持了高水平出租率。值得关注的是，招商蛇口项目在经历重要企业租户到期退租后，通过快速去化个人租户已恢复高位，显示了主动管理能力。

略有承压——国泰海通城投宽庭（92.37%）与汇添富上海地产（91.81%）的出租率略低，可能与项目所处细分市场、较高的租金单价以及季度末的正常波动有关，但仍处于健康区间。

运营策略上，各家“因城施策”，保租房项目凭借政策优势维持超高稳定性；市场化项目华润有巢则通过智能调价、招商蛇口通过租户结构优化、深圳安居通过延长租期等方式提升效能、对抗波动。

现金流与投资者回报

华泰苏州恒泰REIT经营活动产生的现金流量净额为-1377.85万元，主要因项目公司购买3000万元货币基金导致现金流出。

除此之外，其余7家租赁住房REITs 经营活动现金流均为正且健康，验证了租赁住房“现金牛”的属性。

对于投资者而言，年化现金流分派率是最受关注的当期回报指标，本季度呈现一个清晰的“收益光谱”：

高收益区间（>3.20%）：汇添富上海地产REIT以 3.70%领跑，国泰海通城投宽庭（3.29%）和招商蛇口REIT（3.20%）紧随其后。高分派率往往与资产较高的净运营收入（NOI）和当期分配政策相关。

稳健收益区间（2.50%-3.00%）：华泰苏州恒泰（2.97%）、中金厦门安居（2.79%）、红土创新深圳安居（2.70%）在此列，提供了均衡的收益与增长预期。

成长调整区间（<2.50%）：华夏北京保障房REIT（2.53%）与华夏华润有巢REIT（1.80%）因近期完成扩募，新资产并入初期摊薄了当期分派率。管理人明确提示，此属短期现象，未来将回升至正常水平。

报告期内，行业的一大主题是扩募。

华夏北京保障房、华夏华润有巢已成功完成并表，汇添富上海地产已公告扩募计划。扩募不仅是管理规模的扩大，更是优质资产的注入和分散区域风险的手段，为REITs的长期价值增长打开了空间。同时，原始权益人将回收资金用于新的合规租赁住房项目建设，形成了“投、融、管、退”的良性循环，有力支持了国家住房保障体系建设。

对于住房租赁行业而言，公募REITs不仅是重要的融资渠道，更是一面“镜子”，通过市场的严格审视，持续倒逼运营管理机构提升效率、透明度和合规性，推动整个行业向更专业、更健康的方向发展。

未来，随着更多优质资产入市和REITs市场的不断成熟，这份财报比较中所揭示的差异与趋势，将更加深刻地塑造行业的竞争格局。

免责声明：本文仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。