大温华人夫妇买房想省点税，结果加拿大身份竟当场“失效”！

以为找个加拿大配偶，或者在房产证上把份额分成“99%对1%”，就能规避高额的海外买家税？

大错特错。

2026年1月14日，BC省上诉法院的一项最新判决明确表示：只要实际“出资比例”与登记的“产权比例”不符，加拿大公民的免税资格即告失效，整个房产必须全额补缴海外买家税。

法庭不认“彩礼避税”

案件的主人公是Chia-Wen Hsia（音译：夏佳文，加拿大公民）和Li-Yuan Chuang（音译：庄立文，中国公民）。

两人于2014年订婚时，共同签订了一套列治文公寓的楼花合同。

该房产于2017年3月28日正式过户，成交价约为$47.5万元（此时两人还没结婚，婚礼于同年12月举行）。

按照当时的《BC省物业转让税法》（2016年8月2日正式生效），当特定地区的住宅物业转让给外国实体（外国公民或外国公司）、应税受托人，或两者之一时，需要缴纳海外买家税（ATT）。

但为了减少税款，两人在产权登记上做了安排：让夏女士登记持有95%的产权，庄先生则仅登记5%。因此，两人最初仅按庄先生所持5%权益对应的房屋市价，缴纳了海外买家税。

这样一来，在申报税款时，他们就只需针对庄先生名下的份额缴纳了海外买家税。

表面上看，这是一笔合规的按比例纳税交易。

但问题就出在谁掏的钱上。

实际上，真实的出资情况与产权登记严重不符：购房资金中，夏女士的母亲出资60%，庄先生出资40%。

也就是说，庄立文掏了40%的钱，名下却只挂了5%的产权。

这笔交易差很快被BC省财政部审计人员发现。

税务机构认定，夏女士名下产权中，有相当于35%的份额是替庄先生“代持”。

因此，他们向二人发出通知，要求就整套房产的全额价值补缴海外买家税。

面对巨额税单，二人不服并提起上诉。

夏女士在一份宣誓声明中解释，庄先生出资的40%属于“彩礼”，依据中国传统，男方应为婚房出资；但因其资金有限，故仅承担部分，而登记5%产权是“象征性的”，其余资金都应当属于赠与。

但税务机构并没采纳这一说法。

在法庭上，双方争的只有一件事。

夏女士一方主张，海外买家税仅应针对外国买家，不应牵连她这名加拿大公民；即便要征税，也仅应对庄先生实际出资的40%部分征收。

然而，从BC省高等法院到上诉法院，法官均驳回了他们的观点。

法院：全额征税，理由明确

上诉法院最终维持原判，支持全额征税，理由如下：

1. 口头“彩礼”缺乏证据：两人拿不出购房时的书面赠与协议。

法律只看证据，没有白纸黑字的赠与合同，法律就默认“谁出资，谁受益”。既然庄先生出了钱，夏女士名下的部分份额里就包含了外国人的权益，这就构成了法律上的“信托”关系。

2.免税身份因“代持”失效：由于夏女士代替外国买家持有部分房产的受益权益，她在此次交易中的法律身份已不单纯是加拿大公民业主，而是构成了《物业转让税法》定义下的“应税受托人”。

该法的立法框架明确规定：即使持有者是加拿大公民或居民，只要其以受托人身份为外国实体持有房产权益，就应承担海外买家税的纳税义务。同时，法律规定，只要交易中任何一名受让人（买方）属于外国实体或应税受托人，则整个交易都将适用海外买家税。

因此，在本案中，尽管夏女士具有加拿大公民身份，但由于其作为“应税受托人”为庄先生（外国买家）代持了权益，其原本可能享有的相关免税资格自动失效。

3.法律明确规定“全价征税”：BC省法律明确规定，只要交易中涉及“外资权益”（包括由他人代为持有），则不能按产权比例分割计税，而必须就房产的总交易价格全额征收海外买家税。

跨境家庭千万注意

据Law360对此案总结，此案已成为BC省打击房产避税的一个标志性案例，清晰传递了税务审查的严厉信号：在产权与资金关系上玩“数字游戏”是行不通的。

此案也再次明确海外买家税并不是只针对“外国人个人”，而是广泛适用于可能反映外国资本进入房地产市场的各种形式，包括由加拿大人控制的公司。

对于涉及非居民买家的家庭，尤其是跨境婚姻家庭，必须警惕以下三条法律红线：

1.出资与产权必须匹配：如果外国买家实际出资40%，产权登记就必须体现40%。刻意压低登记比例以“省税”，一旦被审计发现资金流向不符，即构成隐瞒与代持。

2.赠与需有书面法律文件：若购房资金主张为“彩礼”或“赠与”，必须在房产过户前签署具有法律效力的书面赠与协议或文件。事后再向税务机构或法庭进行解释，通常不被采信。

3.代持没有“部分免税”： 即使只为外国买家代持了极小比例（如1%）的产权，代持人名下其余份额（如99%）的免税身份也将一并丧失。整个房产将按非居民持有标准，被全额征收海外买家税。