业主众筹外立面改造，房子价值暴涨100万，真相揭秘！

小区业主众筹千万元，将房子现有的条砖外立面全部替换为铝板和真石漆，平均下来每户出资1.39万元到2.85万元不等。外立面更新后，不仅小区业主的居住环境得到了改善，小区房价也因此从3万元涨到了4万元，总价平均上涨100万，得到了较大的提升。不得不佩服小区业主的眼见和魄力！

那么，在现行法律框架内，我们的小区能进行外立面更新吗？

事实上这是完全可行的，但是我们在进行小区外立面更新时，有三方面需要引起注意：

一、在外立面更新时应当首先通过业主大会决议

《民法典》第二百八十七条第一款规定：“下列事项由业主共同决定……（七）改建、重建建筑物及其附属设施。”再参考《上海市房屋立面改造工程规划管理规定》（现已失效）第八条第一款第二项“……房屋涉及多个产权人的，应当按照《物权法》的规定征得相关业主的书面同意。……因此，对建筑物外立面的改建应当依法由业主共同决定。

《民法典》第二百八十七条第二款进一步规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

所以，根据以上规定，一般小区中有二分之一（2/3*3/4）人数和专有面积以上居民同意外立面更新，就可以通过业主大会决议进行更新。

值得注意的是，业主大会决议中，应当对外立面的更新方案、资金来源等重要内容作出明确约定，以便后续申报操作。

二、依法申报工规证审批

《上海市城乡规划条例》第三十四条：“下列建设项目，建设单位或者个人应当按规定申请办理建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证：……（三） 市人民政府确定的区域内的房屋立面改造工程。”《上海市人民政府办公厅关于同意上海市房屋立面改造工程规划管理区域的通知》对上海市房屋立面改造工程规划管理区域作了明确规定。

因此如拟进行外立面改造的小区位于上海市工程规划管理区域内，那么为了城市规划的统一有序，应当依法向属地的规划管理部门申请办理工规证许可。

三、确定建设单位明确主体责任

小区外立面更新属于业主共同事项，业主大会通过后，在后续的申报审批、工程发包、工程验收中，需要明确具体的建设单位以承担主体责任。

一种为由业委会作为建设单位承担主体责任。《业主大会和业主委员会规则》第二条规定：“业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。”因此，基于业委会执行业主大会决定的法定身份，业委会可作为法定主体履行主体责任。

另一种方式为委托代建方式申请。由于外立面更新涉及到事项较为复杂专业、且需耗费大量的时间精力，业委会往往无力独自承担，因此在实践中，如经费允许，可在业主大会表决通过后，委托专业的代建单位实施。

同时建议在委托代建单位时，应当签订委托代建协议，以书面方式明确委托代建的内容和双方权利义务关系、法律责任，避免后续纠纷发生。

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