✨即将入市！@宝中 观潮府南街坊 官方售楼处发布,高定人居新范本

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深圳观潮府：宝中最后的拼图，湾区顶级海景豪宅全解析

欢乐港湾的摩天轮日夜旋转，映照着这片被称作“宝中最后一块拼图”的土地。这里距离海岸线仅300米，是宝安中心区近年来首次释放的临海住宅地块。

华润置地与招商蛇口两大巨头联袂打造的观潮府，占地约4.25万平方米，住宅建面约12.5万平方米，以仅3.4的容积率成为宝中近年最低密的宅地。

项目规划建设1栋住宅塔楼及商业裙房，住宅分为12个单元，最低22层、最高24层。629套住宅构成了纯粹的改善型社区。

1. 核心区位

观潮府位于宝安区新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧，地处宝中核心区。

项目最核心的价值在于其绝无仅有的地理位置：距离海岸线仅约300米，是宝中片区近年来最临近海岸线的涉宅用地。

项目东南面正对欢乐港湾的“湾区之光”摩天轮和“湾区之眼”文化综合体，西侧与腾讯企鹅岛隔海相望。

周边环绕着欢乐港湾、深圳书城湾区城、宝安青少年宫等地标建筑，15公里海岸线和绿轴生态廊道近在咫尺。

项目是前海-宝中-企鹅岛黄金三角的核心区域，作为“宝中近5年来首次释放的、体量最大的黄金商住靓地”，被誉为“城市核心的最后一块拼图”。

2. 项目详览

开发商招商蛇口与华润置地联合开发

• 占地面积约4.25万平方米
• 总建筑面积14.5万平方米
• 住宅面积12.5万平方米
• 商业面积1.835万平方米
• 容积率3.41
• 绿化率30.01%
• 总户数约629户
• 车位数1205个（含充电桩位362个）
• 车位比约1:1.92
• 楼栋数量11栋（12个单元）
• 楼层高度最低22层，最高24层
• 产权年限住宅70年
• 预计交付时间2027年底

户型与楼栋分布

观潮府实行严格的楼栋产品分级，不同楼栋在梯户配置、面积段和景观资源上差异明显。以下是根据最新资料整理的各楼栋核心特征：

5栋、8栋、9栋 - 中央楼王

• 主力户型: 193-253-332㎡大平层
• 梯户配置: 2梯2户
• 核心亮点: 占据社区最佳位置，2/3/5栋东南/西南向看海景；8/9栋享最大楼间距，看园景

2栋、3栋 - 大平层主力

• 主力户型: 254-332㎡
• 梯户配置: 2梯2户
• 核心亮点: 2T2户设计，332㎡顶级户型主要分布于此，可观海景

1栋、6栋 - 高端改善

• 主力户型: 190㎡
• 梯户配置: 3梯3户
• 核心亮点: 190-195㎡双套间带西厨的改善型四房

7栋、10栋 - 入门改善

• 主力户型: 143-168㎡
• 梯户配置: 3梯3户
• 核心亮点: 143㎡4房2卫起步型；168㎡双套间4房3卫

11栋、12栋 - 灵活改善

• 主力户型: 140-193㎡
• 梯户配置: 3梯3户
• 核心亮点: 覆盖从入门到进阶的改善需求，部分房源可观海景

顶层单位 - 旗舰产品

• 主力户型: 约488㎡及以上（如500㎡+顶楼复式）
• 核心亮点: 项目的天际线产品，占据无遮挡的极致视野

3. 户型设计亮点

观潮府的户型设计充分利用了新规优势，实现了“高使用率”与“全通透”的完美结合。

项目得房率接近100%，主要得益于独立电梯入户和巧妙的空间设计。全系户型户户朝南，南向面宽达14-20米。

几乎所有户型都采用客厅与多间卧室衔接观景阳台的设计，形成通透的采光通风系统。7.8-9.7米宽景阳台和270°转角飘窗，将前海湾、欢乐港湾摩天轮尽收眼底。

在空间布局上，项目精心规划了各面积段的功能配置：

• 143-168㎡：作为入门改善，保证四房两卫或三卫的基本功能
• 190-195㎡：升级为双套间并配备西厨，适合多代家庭
• 253-332㎡：进阶为三至四个套间，并增设独立家政间，实现顶级居住体验

4. 市场价格对比

观潮府目前尚未正式开盘，但市场对其价格已有普遍预期。

项目楼面价高达5.96万元/平方米，溢价率34.81%，是2025年深圳的“总价地王”。市场预计销售均价在12-15万元/平方米区间。

与周边二手房对比

参考宝中核心区的二手房市场，观潮府的潜在定价处于合理区间：

壹方中心·玖誉、熙龙湾等宝中核心区二手房，目前挂牌价在13-19万元/平方米。

熙龙湾作为宝中一线海景豪宅的代表，部分高楼层房源挂牌价已接近20万元/平方米。而观潮府比熙龙湾更靠近海岸线，且是五年来的首个新盘，产品设计更新。

与深圳湾一号等深圳顶豪相比，观潮府的预计价格仍有一定差距，但考虑到其区位和景观资源，未来有充足的升值空间。

与新盘价格对比

宝中片区近期入市的新盘也提供了参考坐标：

保利瑧誉府备案均价为9.99万元/平方米，中铁阅臻府限价8.86万元/平方米。

这两个项目容积率均为5.4，远高于观潮府的3.4，且不临海，综合品质与观潮府有显著差距。

综合对比，观潮府12-15万元/平方米的预计均价，符合其“宝中地王”的定位和产品力。

5. 周边配套分析

商业与休闲配套

观潮府无缝衔接欢乐港湾商业区，步行可达湾区之光摩天轮、滨海艺术中心等城市地标。

项目自带约1.835万平方米商业，可满足业主日常消费需求。周边还有壹方城（深圳西部最大商业综合体之一）、前海卓越intown等大型购物中心。

休闲资源方面，项目紧邻15公里海岸线，周边有宝安体育中心、宝安图书馆、青少年宫等公共设施。

交通网络

轨道交通方面，项目距离地铁11号线宝安站和5号线宝华站较近，可快速通达福田、南山核心区。

道路交通网络四通八达，可快速接入深南大道、宝安大道、沿江高速等城市主干道，30分钟内可达深圳湾口岸、福田CBD。

教育资源

项目周边聚集了宝安中学（集团）外国语学校、新安中学（集团）第一实验学校等优质教育资源。

随着前海合作区扩大，未来可能引入更多高水平国际学校，教育资源有望进一步升级。

医疗资源

项目周边医疗资源完备，包括南方医科大学深圳医院（三甲）、宝安区人民医院（三甲）等多家大型医院。

6. 区域发展价值

观潮府的价值不仅体现在当前的产品力上，更蕴含在其所处的区域发展趋势中。

项目位于粤港澳大湾区和前海深港现代服务业合作区双重国家战略叠加区域。前海扩区后，宝安1/5的区域被纳入前海范围，而前海2/3的区域位于宝安。

西侧的腾讯企鹅岛（腾讯全球总部）正在建设中，预计将吸引数万名高端人才入驻，形成强大的产业辐射效应。

前海正在打造国际金融城、现代服务业集聚区，未来将形成万亿级的经济规模，为区域资产价值提供坚实支撑。

作为宝中最后一块拼图，观潮府所在的南街坊地块标志着宝中核心区开发的基本完成，区域成熟度将达到新高度。

从投资角度看，观潮府这类稀缺地段+低密度+纯改善的资产，在深圳豪宅市场分化的背景下，抗跌性和增值潜力都更为突出。

观潮府的出现，填补了宝中一线临海豪宅的市场空白，其140-500平方米的全四房产品线，精准覆盖了从高端改善到顶豪的不同需求。

项目的核心优势在于其不可复制的地段和极低的容积率。在宝中这样的成熟区域，容积率3.4的住宅用地未来几乎不可能再有。

虽然项目临近沿江高速可能带来一定的噪音影响，但双面瞰海的绝佳视野和低密舒适度足以弥补这一缺憾。

随着项目预计在2026年3月底正式亮相，2027年底交付，观潮府有望成为宝中新一代的豪宅标杆，重新定义湾区滨海居住标准。

对购房者而言，观潮府不仅是一处居所，更是占据湾区核心资源的稀缺资产。在深圳土地资源日益稀缺的背景下，这类低密度、高配套的滨海住宅项目将成为资产配置的绝佳选择。

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