北京城建，乾坤大挪移

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新年新气象，北京城建集团竟然提速了。

1月16日，它旗下的房山北广阳城项目公示了报规图，涉及FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020五个地块。

两个月前，北京城建以14.71亿元底价拿下它们，规划建面积约9.59万平方米，楼面价1.53万元/平米。

这个速度，放在北京城建身上，显得很反常。

在房山区，它至少手握五宗商品房地块，大部分表现“拖沓”。

长沟6017地块拿了三年，官宣延期；长阳0002、0003地块拿地一年半，没有动静；和知筑、颐知筑虽已开盘，前者表现尚可，后者滞销。

现在，北广阳城项目来了。

有人说，北京城建拿下这个新项目，一是为了给自己护盘；二是该地的素质不错，想打一场翻身仗。

从严格意义上来说，北广阳城新项目是房山第一个好房子项目。不仅如此，北京城建还对原始规划动了大手术，将“商业”从地上乾坤大挪移了，也不知道挪到哪里去了。

当然，在去年12月中旬，颐知筑东区按照好房子政策调规。

从哪里跌倒，从哪里爬起，北京城建看来要绝地反击了。

首个房山"好房子"

北广阳城项目总占地5.56公顷，规划建筑面积约14.98万平方米。

它由五个地块组成，住宅分成南北两个区。

其中，北区（0015、0016地块）规划9栋7-11F洋房，419户；南区（0019地块）规划10栋5-14F洋房+小高层，408户。

北区地块方正，9栋住宅楼分三行平行排布；南区的西南角为幼儿园（0020地块）。

广阳项目的好房子元素拉满——景观大门、首层架空，邻里共享空间、风雨连廊、室外活动场地，等等。

不过，规划图上没有看到下沉庭院，这意味着它的会所没有地下的，全部集中在北区楼王5#的首层。

按照公示的参数，北区和南区的不计容面积，分别为1699平米和759平米。

这些不计容面积，主要是首层架空层（北区的5#）、风雨连廊和邻里共享空间。

0013地块是社区会客厅，含2200平米邮政局，还有社区卫生服务站、助残中心、文化设施、养老服务设施、菜场等。

特别提一下，0015和0016虽说是两块地，但在设计上合并成一块了，不分彼此。

类似的案例，也曾发生在顺义的北京润园身上。（详见《顺义别墅，刮起调规之风》）

地上商业"消失"了

花姐看到北广阳城项目报规图时，最想找到一个设计是：商业。

很遗憾，没找到。

按照土拍文件，0016 地块须配套1处商业设施，不超过总建筑规模的15%——2775平米。

若 0016 和 0015 地块同期入市并统筹平衡指标，需配置商业设施地上建筑，规模不超过0.65 万平方米，且商业设施应结合轨道站点统筹设置。具体建筑规模以审定的设计方案为准。

但，这份报规图上，地上没有设置商业。

难道，北京城建要把商业挪到地下？即便如此，图纸上没有标出地下商业的位置，也未见给商业用的电梯、消防梯。

由于房山地铁线是地上轻轨，怎么和地下商业统筹设置呢？这是一个谜。

建筑高度拉高了

北广阳城项目沐浴着好房子东风，还体现在另一方面：调高建筑高度。

拿地文件里是这样的：0015、0016的建筑高度为28米，0019的建筑高度为36米。

但报规图变了，0015、0016的最终建筑高度为28米、局部34.5米，分布在7#。0019的最终建筑高度为36米、局部42米，分布在14#。

这个变化，是有参照依据的。

去年初颁布的北京“好房子技术要点”文件写道：

“建筑高度局部上浮的住宅单元水平投影面积，占该地块建筑基底面积之和的比例，不应超过25%，且建筑高度上浮的住宅单元建筑面积，占该地块住宅地上总面积的比例，不应超过30%”。

虽说南北地块各自只调高了一栋楼，但对拉开楼间距，也是有贡献的。

采用容积率上限

拿到一块好地，北京城建肯定是想利益最大化。

说来也奇怪。0016地块的容积率是浮动的——1.4-1.8，对应的规划建面为14382平米和18491平米。

这种参数设置，在北京楼市是比较罕见的。

实际上，0016地块在2025年8月份变过性，原来是其他类多功能用地，容积率1.7。

在0016地块变成住宅之后，不论谁来拿地，都会选择1.8的容积率。

因为，它会多出4000多平米住宅销售面积，如果按照和知筑3.73万元/平米成交价计算，货值1.53亿元。

户型设置：86平到143平

户型方面，北广阳项目的好房子元素，主要包括了南向内嵌阳台和北向设备平台。

根据报规图，花姐推测其南向阳台进深有三种：1.4米、1.5米和1.8米，封闭、计入一般面积。

分布范围上，有的户型是通面阳台，有的是2个阳台，有的是1个阳台，根据户型款式不同。

南向没有阳台的地方，有飘窗赠送；北面设备阳台进深1.1米，不计入面积。

简而言之，它的赠送方式有三种：内嵌阳台+飘窗+设备阳台。

以它约95平米的户型为例。

这是一款南三面宽的户型，客厅和次卧有内嵌阳台，进深1.5米，面积约9.26平米，赠送一半；主卧则送有飘窗，面积约1.69平米，全赠送。

北向上，在东北侧卧室送有一处设备阳台，面积约3平米，全赠送。

该户型的总赠送面积约9.32平米，若按照80%的产权得房率计算，它的实际得房率约在88%左右。

在户型设计上，北广阳项目在继承旁边和知筑的基础上，将面积段位，进行了进一步下探。

花姐推测，它共分5种户型，面积为：86平米、95平米、110平米、125平米、143平米。其中86平米为南向两面宽产品。

与和知筑相比，110平米、125平米、143平米三款户型面积基本雷同。最大差异在于，和知筑南向无阳台，只有飘窗。

重仓房山楼市后遗症

北京城建是"深爱"房山的。

四年多来，除了新冒出的北阳城项目，它在房山还持有四宗商品住宅用地。

它们的开发进展如下：

1、长沟地块：一年前被核准延期

2021年10月，北京城建以9.83亿元底价，竞得房山长沟镇新型城镇化FS12-0100-6017地块，住宅建筑控制规模为79475平方米，楼面价1.2万/平米，销售指导价2.7万/平米。

它在2023年10月公示了报规图之后，很长一段时间没有动静。直至2024年8月底，开始陆续进行监理、土护降工程招投标，总投资预算8.9亿元。

在2024年10月底，房山区发改委发布了长沟6017地块核准延期的批复。

2、和知筑：地价覆盖率141%

2023年12月20日，北京城建以底价12亿元，竞得房山区长阳镇北广阳城棚改项目FS00-0105-0011、0023地块，总建面64113.761㎡，成交楼面价约1.87万元/㎡，销售指导价4.5万/㎡。

2024年10月1日，和知筑取得预售许可证，共推出556套房源。

截至2026年1月17日，网签441套，成交均价3.72万元/平米，网签金额18.3亿元，地价覆盖率152.5%。

3、颐知筑：去化仅14.2%

2024年1月4日，北京城建以底价22.8亿元，摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，建面13.82万平方米，楼面价1.7万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米。

2025年3月25日，颐知筑西区取得预售许可证，供应634套，截至目前网签90套，去化率14.2%，成交价格3.04万元/平米，成交总额2.82亿元，地价覆盖率12.39%。

由于西区表现欠佳，北京城建选择将东区调规，注入好房子元素，设置了阳台和升高了建筑高度。（详见《北京楼盘调规，有点疯狂》）

4、长阳地块：已获许可核准，进展缓慢

2024年4月30日，北京城建以16.03亿元底价，摘得房山长阳FS00-0101-0002、0003地块，地上建筑规模84979平方米，销售指导价为4.8万元/平方米。

这块地，曾经历过三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍价17.8亿元，最终因无人问津而下架；2023年5月18日、12月29日，两次进入当年预申请环节，起始价降为16.03亿元，仍然没有买家。

它最新的动态，停留在2025年6月，房山区发改委通过了项目许可核准。

这四宗地，除了和知筑卖得不错，其余皆深陷泥潭。

现在，北广阳城项目加速推进，北京城建想延续和知筑的热销。

毕竟，新项目的楼面地价离地铁站更近。