分析下~天健和郡府为什么便宜？有什么户型图，什么产权性质吗

天健和郡府价格低的核心原因是人才房属性带来的政策红利与流转限制，叠加棚改 + 回迁房混合开发的成本控制与居住密度影响，同时 89㎡三房仅一卫的户型设计与噪音等外部短板也拉低了定价；户型有 69㎡两房与 89㎡三房（分横厅 / 竖厅），产权为 70 年人才房，有 5 年封闭期与上市增值收益补缴要求。

价格便宜的原因

1. 人才房政策定价：作为深圳可售人才房，配售均价约 4.69 万 /㎡，仅为周边商品房（8-10 万 /㎡）的 6 折左右，这是政府对人才住房的专项价格扶持，旨在降低人才购房门槛，同时附带严格的流转限制，5 年内封闭流转，期满上市需按规定补缴增值收益，资金流动性差，投资属性弱，价格因此大幅低于商品房。
2. 开发与成本属性：项目前身为碧海花园棚改项目，包含回迁房与人才房混合开发，土地获取成本相对较低，且国企天健以刚需定位控制开发成本，同时 3 栋可售人才房搭配 2 栋回迁房，社区氛围与纯商品房有差异，也影响了定价。
3. 居住密度与户型短板：容积率高达 6.93，楼栋密集，低楼层采光视野受限，3 梯 6 户设计在早晚高峰可能有电梯等待时间；89㎡三房仅一卫，难以满足多人口家庭需求，且部分户型存在对视、遮挡等问题，影响居住舒适度，这些因素都使得价格难以达到纯商品房水平。
4. 外部环境影响：紧邻创业一路和创业立交，车流量大，临近地铁 5 号线，部分房源受车流与地铁噪音影响，周边有城中村与老旧建筑，城市界面杂乱，降低了居住品质，进而影响价格定位。

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户型详情

项目主力户型为建面约 69㎡两房两厅一卫和 89㎡三房两厅一卫，均为全南向设计，适配刚需家庭。

• 69㎡两房两厅一卫：分布于 A/C 两栋的 02 户及 05 户，东南 / 西南朝向，格局方正，南北通透，通风采光好，小面积大功能，满足三口之家基础居住需求。
• 89㎡三房两厅一卫：分为横厅与竖厅两种设计。横厅户型分布于 A/C 栋的 06 户、B 栋的 06 及 01 户，西南 / 东南朝向，客餐厅开间 5.7 米，搭配 3.6 米开间阳台，采光面足，空间通透；竖厅户型位于 A/C 栋的 03 户及 04 户、B 栋的 02 户至 05 户，西南 / 东南朝向，餐客厅一体化，开间 3.5 米，动静分区明确，卧室均带飘窗，拓展实用空间。

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产权性质

天健和郡府产权为 70 年住宅产权，属于深圳可售型人才房，由国企天健集团开发，现房交付，精装标准。人才房产权与普通商品房的核心区别在于流转限制，购房后有 5 年封闭期，期间不得上市交易，只能由政府回购；封闭期满后，可申请转为普通商品房，但需按规定补缴增值收益，增值收益补缴比例根据持有年限等因素确定，具体以政府相关政策为准。

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核心基础信息

• 项目区位：位于宝安区新安街道创业一路与安乐三街交汇处东侧，总占地约 1.89 万㎡，总建面约 17.6 万㎡，计容建面约 12.3 万㎡，其中住宅约 10.2 万㎡，商业约 1.07 万㎡。
• 楼栋与户数：共 5 栋，A/B 座 45 层、C 座 44 层、D/E 座为回迁房，总套数 1094 套，含可售人才房 598 套（69㎡两房 152 套、89㎡三房 446 套）与回迁房 398 套，另有 89 套无偿移交政府住房。
• 梯户与车位：3 梯 6 户设计，地下车位共 1115 个，车位比超 1:1，满足日常停车需求。
• 产权与交付：70 年住宅产权，人才房属性，5 年封闭期，期满补缴增值收益可转商品房；现房精装交付，公区精装，外立面采用铝板 + 玻璃幕墙。
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