一文读懂，深圳观山海家园：开发商是谁，5方面总结项目的优缺点

深圳观山海家园的开发商是深圳市远荔实业有限公司，该公司由远洋集团与深圳市南山荔源实业股份有限公司合作成立，前者是实力雄厚的上市房企，后者作为南山村的村股份公司，资金稳定且在南山区有丰富不动产资源，为项目开发提供了坚实保障。下面从区位配套、生态居住、户型产品、交通出行、居住干扰五个方面，总结该楼盘的优缺点，具体如下：

区位配套

优点：教育资源丰富且多元。对口南山实验教育集团荔湾小学、深大附中初中部等优质公办学校，周边 2 公里内还有荟同国际学校，5 公里内有前海哈罗港人子弟学校等，既能满足义务教育需求，也适配国际教育选择。商业可辐射范围广，3 - 5 公里内有万象前海、山姆会员店等大型商业体，能满足居民高端购物、休闲娱乐需求。同时地处前海合作区，作为大湾区核心引擎，区域未来发展潜力大，给房产提供了一定增值支撑。

缺点：核心配套便捷性不足。社区自带底商仅 6000㎡，只能满足日常购物等基础需求，高频消费无法实现下楼即达。且 3 公里内无三甲医院，最近的社区健康服务中心距离 1.8 公里，对于有高频医疗需求的家庭来说不够方便。另外周边目前仍以物流、工业界面为主，居住氛围不够纯粹。

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生态居住

优点：低密环境舒适度高。项目容积率仅约 2.65，限高 80 米，楼栋高低错落且点板结合布局，最大楼间距能达到约 46 米，通风采光条件好。社区内打造了超 10 米酒店式大堂、近 9 米水庭院瀑布等，还有 6 大森系活力花园，居住体验堪比星级度假社区。同时背靠大南山，270° 三面环山，多数户型的观景阳台可欣赏一线山景，部分高层还能远眺海景。且小区为纯商品房社区，无回迁房、保障房等，居住人群纯粹。

户型产品

优点：适配改善且利用率高。主力户型为 95 - 138㎡的 3 - 4 居室，细分 8 个户型，涵盖横厅、竖厅等设计，适配不同改善家庭。房屋拓展后使用率能达到 95% - 97%，部分户型有专梯入户、6 米横厅等亮眼设计，如 138㎡户型有 15.5 米南向四开间，搭配约 6 米宽景阳台，空间阔绰。同时小区车位比达 1∶1.34，总共 870 户却配有 971 个停车位，能充分满足业主停车需求。

缺点：部分户型有居住短板。部分楼栋梯户比达 2 梯 5 户，高峰期可能会出现候梯时间过长的情况。且多数户型朝西南，不少户型存在西晒问题，深圳夏季漫长炎热，西晒会让室内温度大幅升高，不仅影响居住舒适度，还会增加制冷成本。

交通出行

优点：路网通达性强。距离地铁 5 号线荔湾站约 650 米，步行可达，1 - 2 站可换乘多条地铁线，能快速抵达前海、后海等核心区域。自驾方面，紧邻兴海大道、月亮湾大道，加上已通车的妈湾跨海通道，前往大铲湾、蛇口等地十分便捷，未来 15 号线开通后，通勤范围还能进一步拓宽。

缺点：存在通勤干扰与短板。紧邻的两条主干道货柜车往来频繁，早晚高峰易拥堵。同时片区处于飞机航线范围内，飞机起降频繁，再叠加主干道车辆噪音，会对居住环境造成双重噪音干扰，其中西南朝向户型受影响最为明显。

居住干扰

优点：物业服务有保障。小区配备的远洋亿家物业具备资质，在社区日常维护、安全管理等方面有成熟体系，能为业主居住提供基础保障。且项目是新规后建设的楼盘，规划规范，像车位规划充足等细节，能减少居住中的不少纠纷。

缺点：多重噪音影响居住体验。除了主干道车流和飞机航线带来的噪音，项目与妈湾港距离较近，港口作业产生的持续噪音，也会给居住环境带来额外干扰，对噪音敏感的业主会觉得居住体验较差。