每经热评 | 商业用房首付比例降至30%，释放去库存新信号

每经评论员 陈梦妤

中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜昨日（1月15日）宣布，商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）购房贷款最低首付比例统一下调至30%，将降首付利好从住宅市场延伸，支持商业房地产市场去库存，旨在激活市场需求，注入新的流动性。

正如《求是》杂志此前发布的《改善和稳定房地产市场预期》一文所言，房地产仍是国民经济支柱产业，“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。

不难发现，近几年出台的房地产政策大多聚焦商品住宅，针对商业类房产的专项支持非常少见。也正因此，这一次，很多人直言“梦回10年前”，关于“商办市场迎来春天”的呼声也不绝于耳。

此前，全国普遍执行的商业用房最低首付比例是50%，部分项目甚至要求60%或更高，只有促销力度大、投资回报率清晰的商办产品才能受到关注。以北京为例，2017年是重要分水岭，彼时北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商办项目的用途进行严格管控，并针对在售的商办项目进行严格管理。据《每日经济新闻》此前报道，这一政策使得北京商办市场陷入“冰封”，个别商办类小区在政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90%。

高企的商办房地产项目库存不仅沉淀了大量资金，也对区域房地产市场健康发展构成压力。央行此次政策精准指向去库存痛点，北京作为对此类房产调控最严格的城市，也需要放开个人购买资格等限制，形成“信贷支持+资格放开”组合拳，疏通市场堰塞湖。

近年来，热点城市的机构或投资者，投资商办并转做长租公寓、酒店式公寓等长短租结合产品的意愿明显增强，此次央行罕见将商业用房购房贷款最低首付比例直接调降至30%，释放了积极信号。举例看，一套总价200万元的商铺，首付可从100万元降至60万元，释放的流动资金可吸引更多中小投资者和初创企业入场。

在如今加杠杆购房意愿整体下降的大背景下，高层也在努力，适度放开政策，相信未来还会有一系列针对性的具体政策出台。从整体看，这次调降也是一揽子“稳楼市”政策的一部分。比如，今年1月1日起，个人出售不满2年的住房，增值税率从5.3%降至3%，满两年继续免征；央行明确将继续实施适度宽松的货币政策，降准降息还有一定空间；自2026年1月1日至2027年12月31日，卖房后1年内重新购房，可退还卖房时缴纳的个人所得税，有助于降低改善型需求的购房成本等等。

商办房地产市场曾因“类住宅”炒作过热而引发从严调控，当前调整其实更聚焦于结构性去库存。对投资者而言，与其将政策视为“旧梦重温”，不如把握“新局开启”的机遇，在股市与楼市之间寻找平衡，通过多元化资产配置提升财产性收入，同时为商业房地产市场的健康复苏贡献力量。