官方聚焦 | 招商臻境官方售楼处发布:招商臻境以品质缔造新生活

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⏰招商臻境营业时间：接待中心日常营业时间为9:30-17:30（周末无休），看房提前和销售预约便于您提前规划到访行程，避免空跑。

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浦东三林封面之作：招商臻境，科技豪宅里的滨江理想生活

当黄浦江的温润水汽浸润三林的烟火肌理，当央企匠心与科技智慧在此交融，招商臻境以「静奢 LifeDeco 住区」之名，为上海主城滨江人居写下全新注解。作为招商蛇口「臻系」上海首作，这个落子浦东「金色中环发展带」核心的低密住区，正以看得见的配套、摸得着的品质与可预见的价值，重新定义高端改善生活标准。

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一、项目基础与定位：央企背书的滨江改善标杆

招商臻境的底气，源于品牌深耕与地段禀赋的双重加持。作为双料世界 500 强招商局集团旗下招商蛇口的匠心之作，其承载着 43 载筑城经验与「城市升级服务商」的远见，从外滩玺到虹桥璀璨公馆的标杆履历，早已印证其「板块价值推动者」的实力。

项目占位三林滨江核心，隶属浦东新区「滨江开发带」与「世博 - 前滩 - 三林」发展轴双重节点，是上海「十四五」滨江高质量发展战略的直接受益区。总建筑面积约 30.91 万平方米，由 3 幅住宅用地构成，规划 13 栋 23-26 层高层与 16 栋 5-6 层叠拼，总户数约 1600 户，以 70 年产权纯粹住区规划，摒弃刚需盘的功能化设计，专注高端改善需求。

这里既是衔接前滩中央活动区、张江科学城的战略枢纽，也是主城滨江少有的低密栖居地，凭借「滨江资源 + 低密规划 + 全龄配套」核心理念，成为三林板块近十年唯一新建高端住宅，稀缺性不言而喻。

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二、通勤时间轴：立体路网解锁主城高效生活

交通的通达性，决定着生活的效率与品质。招商臻境以「三轨 + 双环 + 路网纵横」的立体交通格局，让「住在滨江，畅达全城」成为日常。

轨道交通通勤表

目的地

交通方式

耗时

便捷亮点

前滩中央活动区

11 号线三林站

10 分钟

2 站直达，衔接前滩太古里等核心配套

徐家汇商圈

11 号线直达

25 分钟

无需换乘，串联徐汇核心商业体

陆家嘴金融城

11 号线转 2 号线

30 分钟

8 站接入陆家嘴，覆盖金融核心区

张江科学城

规划 26 号线

预计 20 分钟

2028 年通车后直达科创高地

虹桥枢纽

11 号线转 2 号线

45 分钟

衔接高铁、机场，满足跨城出行

自驾与公交网络

快速路：距外环高速三林入口约 2 公里，5 分钟驶入后 15 分钟达前滩、20 分钟抵人民广场、25 分钟至虹桥枢纽；

主干路：「三横三纵」路网成熟，华夏西路、上南路等主干道衔接中环、南北高架，自驾出行畅通无阻；

短途出行：三林 1 路、浦东 37 路等公交线路直达前滩、张江，解决「最后一公里」需求。

三、周边配套：15 分钟生活圈的全维赋能

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从柴米油盐到品质消费，从基础教育到健康守护，招商臻境以「步行可达的丰盛」构建理想生活半径，关键配套关键词清晰可触。

商业配套：从社区便利到高端繁华

社区自带：约 1.2 万方社区商业街区，规划引入精品超市、连锁餐饮、亲子乐园等业态，下楼即享日常所需；

步行可达：10 分钟范围内有三林印象城，涵盖永辉超市、万达影城、海底捞等品牌，满足家庭休闲娱乐；

高端进阶：3 公里内前滩太古里、晶耀前滩环伺，国际奢侈品牌、艺术展览等多元业态一站覆盖；

未来红利：规划中的三林南站 TOD 商业将进一步提升板块商业能级，业主可优先享受发展利好。

教育配套：全龄体系的成长护航

项目周边形成「幼儿园到高中」完整教育链，1 公里内有市一级三林中心幼儿园、区重点三林中学北校（区级以上骨干教师占比超 25%）；2 公里内覆盖上外附属浦东外国语学校（三林分校）、进才中学南校等优质资源，依托名校师资与先进设施为成长奠基（具体学区划分以教育局当年公示为准）。此外，民办华二浦东实验学校、平和双语学校等可选，兼顾基础教育与国际教育需求。

医疗配套：三甲级的健康保障

日常诊疗：2 公里内有三林社区卫生服务中心，解决常见病需求；

重症保障：3 公里内东方医院（南院，三甲）心血管科、骨科实力雄厚，5 公里内复旦大学附属肿瘤医院（浦东院区，三甲）提供专科诊疗；

未来规划：板块将新增 1 所三级医院，进一步完善医疗网络。

生态配套：滨江与公园的诗意共生

滨江资源：距黄浦江滨江生态廊道直线约 1 公里，15 分钟步行可达 8 公里长的绿带，涵盖步道、观景平台等，成为日常慢跑、观景的「天然氧吧」；

社区内部：约 3.5 万方中央景观园林，规划阳光草坪、四季花境、环形跑道等，营造「步移景异」的居住体验；

周边公园：距三林体育公园约 2 公里，驾车 8 分钟可达，运动设施齐全，满足周末休闲需求。

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四、价值支撑：央企品质与价格优势的双重保障

招商臻境的价值，既源于不可复制的地段红利，更来自央企背书的品质确定性与显著的价格优势。

板块价值：上升期的红利风口

三林板块正从「传统居住区」向「宜居宜业新城」转型，上海国际传媒港等产业落地将导入超 4 万高素质就业人口，为居住需求注入动力。近 3 年滨江周边二手房均价年均涨幅超 8%，而项目作为全新商品房，在规划与产品上优于周边老旧小区，保值增值能力凸显。

价格优势：主城滨江的价值洼地

对比相邻板块，前滩新房均价 12 万 - 14 万 /㎡、陆家嘴超 15 万 /㎡，而招商臻境实际成交价约 7.5-7.9 万 /㎡，仅为前滩的 60% 左右，且较 2 公里外二手房（如浦发罗兰翡丽挂牌价 9.5 万 /㎡）形成明显倒挂，成为低门槛入主主城滨江的优选。

品质支撑：科技与精工的豪宅基因

项目以科技赋能生活，全屋标配中央空调、地暖、新风系统「三件套」，采用西门子厨电、唯宝卫浴、高仪五金等国际一线品牌，部分房源赠送价值 15 万元全屋智能系统，涵盖智能门锁、灯光控制等功能。从建筑立面的曲线微弧设计与 LDKB 一体化户型，到全人车分流规划，每处细节均彰显「臻系」精工标准。

五、售楼处特色：沉浸式体验的信任构建

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招商臻境售楼处并非简单的展示空间，而是「未来生活的预演场」，以体验化设计传递品牌温度与产品实力。

空间特色：静奢美学的具象表达

售楼处延续项目「静奢 LifeDeco」理念，采用大面积圆弧形态与转角弧面玻璃，搭配质感金属线条，营造沉稳优雅的视觉感受。内部以石材拼花与艺术装置呼应海派底蕴，同时通过沙盘模型与区位图，将板块规划、交通脉络、配套分布进行可视化呈现，让价值一目了然。

体验亮点：从细节见品质

实景展示：通过样板间实景呈现 LDKB 一体化户型、多飘窗设计、主卧套房等空间优势，国际品牌精装细节可触可感；

会所体验：提前开放约 1500㎡Life-Club 泳池会所，500㎡室内泳池与落地窗健身房让业主亲身体验休闲场景；

景观预览：下沉式庭院以乌桕树、溪流构建休憩空间，提前展现社区「七维生活剧场」的诗意氛围。

服务保障：专业与真诚的信任基石

现场配备资深置业顾问团队，可提供「一对一」板块解析、户型测算、优惠核算等服务，针对教育、交通等核心问题提供真实数据支撑（如引用近 3 年二手房涨幅统计、学校师资占比等官方信息）。同时公示项目五证、备案价格、交付标准等文件，以透明化信息构建信任壁垒。

位置：浦东三林核心板块，紧邻上南路主轴，距浦东主中心（张江科学城-前滩联动区）约3公里

产品类型

高层：建面约103-125㎡（18-22层，两梯四户），总价约500万起

叠墅：建面约135-150㎡（4-6层，一梯两户），总价约1100万起

产权：70年住宅产权，预计2028年一季度交付（部分房源2027年底交付）

物业

国家一级资质物业

，服务费5元/㎡/月

社区配套

会所设施：1500㎡

豪华泳池会所

（含恒温泳池、健身中心）、精装双大堂、追光式奢石地库

园林景观：35%绿化率，规划“

一河两园三巷

”景观，移植10年树龄花木，邻近三林体育公园

价格信息

均价：约6.8万-7万/㎡（含叠墅），备案均价69657元/㎡

交通配套

邻近

林海公路

外环高速中环高架

，距

11号线三林站

约2.5公里

需注意不同房源总价范围差异较大，建议直接咨询官方获取最新报价

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六、限时特惠：抢占滨江价值的窗口期

为回馈置业者信任，招商臻境推出多重限时优惠政策，降低入主主城滨江的门槛（优惠截止 2025 年 9 月 30 日）：

付款折扣：一次性付款享 97 折，按揭客户享 98 折；

签约激励：7 日内签约叠加 99 折，再减 8-12 万元；

清栋特惠：10 套特价房源单价低至 7.9 万元 /㎡，总价 860 万起；

专属福利：线上预约看房即享 97 折 + 车位抵用券，组队认购更有额外惊喜。

以建面 120㎡四房为例，原价 1020 万元，叠加多重优惠后实际总价可节省超 40 万元，性价比优势显著。

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从黄浦江的千年文脉到央企的精工初心，从立体交通的高效便捷到全维配套的丰盛赋能，招商臻境不仅是一处居所，更是对理想生活的精准回应。在这里，科技让豪宅更懂生活，配套让日常充满质感，央企品质让选择更有底气。

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【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

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025 版房地产基础知识 100 条（精编版）

以下是房地产领域核心基础概念的梳理，涵盖房产定义、建筑分类、产权规范、交易税费、物业配套等全维度知识，通过通俗表述与细节补充，帮助读者快速掌握关键要点。

一、房地产核心定义

房地产指以土地与房屋为实物载体的财产形态，由 “房产”（房屋及附属设施）与 “地产”（土地使用权及相关权益）两部分构成，具有固定性、永久性、个体差异性及保值增值属性，是民生与投资的重要载体。

房地产业涵盖房地产开发建设、资产运营、产权管理及配套服务的产业体系，具体包括土地整理与出让、房屋建造与维修、房地产买卖 / 租赁 / 典当、抵押融资及相关市场服务，是国民经济的重要组成部分。

三通一平建设项目施工前的基础准备工作，“三通” 指将开发区红线外的市政道路、给排水管网、供电线路接入施工场地；“一平” 即对施工场地进行土方平整，清除障碍物，为后续建设创造条件。

七通一平针对大型开发区或重点项目的施工准备标准，“七通” 包含道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通（网线 / 电话线）、煤气通、热力通；“一平” 为土地平整，比 “三通一平” 覆盖更全面的市政配套。

规划红线用于界定建设用地法定边界的标识，通常通过用地角点的城市坐标参数，或参照周边现有建筑物的距离尺寸标定，红线内为项目可建设范围，红线外为市政公共区域，不得擅自占用。

二、政策性与商品性住房分类

保障性住房与商品房相对的政策性住房，由政府统筹规划，面向中低收入住房困难家庭，具有 “限定建设标准、限定销售价格或租金” 的特点，主要包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房（两限房）及政策性租赁住房（公租房）。

经济适用住房带社会保障属性的普通住宅，专为解决中低收入家庭住房需求设计，核心优势是政策扶持：免征土地出让金，减免 50% 市政配套费用，可优先享受银行信贷，开发商利润率被限定在 3% 以内，售价显著低于普通商品房。

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政策性租赁住房（公租房）归政府或公共机构所有的保障性住房，以低于市场价或承租人承受能力的租金，向新就业职工、外来务工人员等 “夹心层” 群体出租，解决其 “收入超廉租房标准但无力购经适房” 的住房难题。

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两限房（限价商品房）经政府批准，以 “限房价、限套型” 为核心的中低价位住宅：通过 “竞地价、竞房价” 确定开发商，套型建筑面积多为 90㎡以下，面向符合条件的本地居民销售，兼顾居住需求与价格可控性。

自住型商品房（北京专属）北京市 2013 年推出的政策性住房，售价比周边商品房低 30% 左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买后 5 年内不得上市，5 年后上市收益的 30% 需上交财政，套型以 90㎡以下为主，最大不超 140㎡。

商品房分类按用途可分为住宅（普通商品房、公寓）、商业地产（写字楼、商铺、文旅项目）、工业地产（厂房、仓库）；按楼层可分为低层（1-3 层）、多层（4-6 层）、小高层（7-9 层）、高层（10 层及以上）、超高层（100 米以上）。

三、建筑与户型基础

1. 住宅楼层分类标准

· 低层住宅：1-3 层，多为别墅、联排，无电梯，容积率低；

· 多层住宅：4-6 层，以步梯为主，公摊小，适合刚需；

· 中高层住宅：7-9 层，部分配电梯，平衡舒适度与成本；

· 高层住宅：10 层及以上（或总高超 24 米），需配电梯，常见于城市核心区；

· 超高层住宅：总高超 100 米，配多部电梯，对消防、抗震要求更高。

住宅耐久年限设计使用年限分两类：普通民用住宅（如商品房）为 50 年，采用钢筋混凝土结构的大型建筑或重要公共建筑（如高端住宅、地标楼）为 80 年及以上，实际寿命受维护、抗震等级影响。

会所以本物业小区业主为核心服务群体的综合性休闲场所，通常配备健身区、棋牌室、社交客厅等设施，部分高端小区含泳池、瑜伽室，功能是满足业主日常休闲与邻里互动，提升居住体验。

塔楼以中央楼梯间与电梯井为核心布局的高层住宅，户型多环绕核心筒分布，优点是户数多、土地利用率高，缺点是部分户型采光通风较差，常见于高密度居住区。

板楼由多个独立居住单元呈线性排列的住宅，户型多为南北通透，采光通风好，居住舒适度高，缺点是土地利用率低，同等地块户数少于塔楼，多为中高端小区或低密度项目。

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2.

跃层一套住宅占据上下两个完整楼层，两层间通过户内专属楼梯连接，不依赖公共楼梯，空间独立性强，适合大户型改善需求，常见于别墅或复式洋房。

复式在单层高较高（通常 3.5 米以上）的住宅内增设夹层，形成 “一层变两层” 的布局，夹层多作卧室或书房，空间利用率高但夹层层高略低（通常 2.2 米以下），适合中小户型扩容。

错层户内不同功能区楼面高度存在 30-60 厘米落差，通过小型楼梯连接，既区分空间（如客厅与餐厅）又不割裂整体，适合中大户型，小户型采用易显局促。

进深住宅房间从前墙外侧到后墙外侧的水平长度，直接影响采光 —— 进深过大易导致房间中部昏暗，通常建议进深与开间比例不超过 1.5:1。

开间（面宽）住宅房间从一侧墙外侧到另一侧墙外侧的水平宽度，决定房间开阔度与家具摆放空间，面宽越大，采光越充足，如客厅开间多为 3.5-4.5 米，卧室多为 3-3.5 米。

标准层住宅建筑中平面布局、户型结构完全相同的楼层，多为中间楼层，便于批量施工与成本控制，顶层、底层因布局差异（如屋顶露台、底层花园）通常不算标准层。

层高住宅某一层的垂直高度，即下层楼板上表面到上层楼板上表面的距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3 米，低于 2.7 米易显压抑。

净高住宅室内实际可使用的垂直高度，即下层地板上表面到上层楼板下表面的距离，计算公式为 “净高 = 层高 - 楼板厚度”，普通住宅净高多为 2.6-2.8 米，直接影响居住舒适度。

四、建筑间距与采光规范

建筑间距相邻两栋建筑物的合理水平距离，核心依据是 “日照间距”（满足冬季采光的最小距离）：冬至日正午，前幢楼后檐的阳光需照射到后幢楼底层窗台，且底层满窗日照时长不少于 1 小时（冬至）或 2 小时（大寒），避免间距过近导致采光不足。

1.

2.

日照间距包含正面间距（前后楼）与侧面间距（左右楼），正面间距需满足采光标准，侧面间距主要考虑通风与隐私，通常不小于 6 米（多层）或 10 米（高层）。

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日照间距系数计算日照间距的核心参数（建筑间距 ÷ 遮挡楼檐高）：板楼正南正北朝向系数多为 1.6，倾斜 20 度以上可降至 1.4，系数越小，土地利用率越高，但需平衡采光需求。

户型与户型比

· 户型：指单户居室数量、空间布局及尺寸，如 “两室一厅一卫”“三室两厅两卫”，决定居住功能；

· 户型比：某项目中不同户型（如两居、三居）占总户数的比例，反映客群定位（刚需型多两居，改善型多三居）。

1. 房屋产权房屋所有权人依法享有的物权，包括占有（实际控制）、使用（居住 / 出租）、收益（收租金 / 增值）、处分（出售 / 抵押）四项权利，受法律保护，是房产交易的核心依据。

五、面积计算规范

建筑面积住宅总建筑面积，公式为 “建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积”，包含房屋主体、套内空间及公共区域（如楼梯间、电梯井），是交易计价与测绘的核心指标。

低层高面积规则按房产测绘规范，建筑物内层高低于 2.2 米的区域（如阁楼、地下室夹层），不计入总建筑面积，仅作附属空间（如储物）使用。

套内建筑面积单户内部可独立使用的面积，由三部分构成：

1.

· 套内使用面积（卧室、客厅等实际使用空间，俗称 “地毯面积”）；

· 套内墙体面积（独用墙体全算，与邻居共用墙体算一半）；

· 阳台建筑面积（按规范计算）。

1. 公摊面积（公用建筑面积分摊）为整栋楼服务的公共区域面积，包括：

· 公共门厅、走廊、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备机房、地下室、值班警卫室；

· 单户与公共空间的分隔墙体、整栋楼外墙水平投影面积的一半，需按比例分摊至各户。

1. 阳台面积计算

· 封闭阳台（有固定围护结构、可独立使用）：按实际水平面积全额计入建筑面积；

· 未封闭阳台（半封闭或无围护）：按实际水平面积的 50% 计入，具体需符合当地测绘规范。

使用面积建筑物各层平面中直接用于生活 / 生产的净面积总和，不含墙体、柱子等结构构件，是衡量居住舒适度的关键（如 100㎡建筑面积，使用面积多为 70-80㎡）。

使用率使用面积与建筑面积的比值（使用率 = 使用面积 ÷ 建筑面积 ×100%），反映套内实际空间占比，普通住宅使用率多为 70%-80%。

实用率（得房率）套内建筑面积与建筑面积的比值（实用率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积 ×100%），数值高于使用率（含套内墙体），普通住宅得房率多为 75%-85%，洋房、别墅可达 90% 以上。

分摊的公用建筑面积单户需承担的公共面积，公式为 “分摊面积 = 套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数”，系数由 “整栋楼公用面积 ÷ 整栋楼套内面积总和” 得出。

公用建筑面积分摊系数计算公摊的核心参数，系数越大，单户分摊的公共面积越多，得房率越低（如高层因电梯多，系数通常比多层高）。

容积率地上总建筑面积与项目建设用地面积的比值（容积率 = 地上总建面 ÷ 用地面积），反映项目密度：

· 容积率＜1.0：低密度（别墅、洋房）；

· 1.0-2.5：中密度（多层、小高层）；

· ＞2.5：高密度（高层、超高层），容积率越低，居住舒适度越高。

建筑覆盖率（建筑密度）所有建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（密度 = 基底面积 ÷ 用地面积 ×100%），反映土地利用强度：密度越低，小区绿地、道路等公共空间越充足，普通住宅密度多为 20%-30%。

人口毛密度项目估算居住总人数与用地面积的比值（单位：人 / 公顷），是规划配套（如学校、社区医院）的依据，密度过高易导致配套紧张。

绿地率规划用地范围内的绿地面积（含公共绿地、宅旁绿地，不含屋顶绿化、盆栽