岁宝壹品为什么不限购，岁宝壹品公寓现状，性价比高吗，楼盘评测

岁宝壹品不限购是因属 40 年产权商务公寓（商业用地），深圳商务公寓不限购不限贷；当前为现楼清盘，C 栋商办公寓折后 4.2-4.5 万 /㎡、总价 261 万起，A/B 栋公寓 7-12 万 /㎡；性价比看需求，自住通勤 + 教育陪读适配，纯投资需算持有成本，综合评分 7.5/10。

一、不限购核心原因

• 土地性质为商业用地，产品属商务公寓（非 70 年产权住宅），按深圳政策，商务公寓不限购、不限贷，无社保与户籍限制，个人与企业均可购买。
• 产权 40 年（2016-2056 年），与住宅 70 年产权不同，交易税费、贷款年限（最长 10 年）、首付比例（通常 5 成）也有差异。
• 温馨提示：因售楼中心每天现场人员数量限制，暂不接受临时到访，过来看房请记得提前来电预约，谢谢配合！咨询热线VIP Tel：向经 理 134-8097-7164（微信同号）

二、公寓现状

1. 销售与交付：B 栋售罄，主力推 C 栋商办公寓（折后 4.2-4.5 万 /㎡，总价 261 万起），A 栋公寓 7-12 万 /㎡；2023 年 3 月 A/B 栋交付，2023 年 12 月 C 栋交付，现楼即买即住。
2. 产品与配套：A 栋 160-220㎡专梯入户，C 栋 52-95㎡（3 梯 8 户）、217-519㎡（3 梯 3 户）；自带 5 万㎡商业，配高空云端会所、立体园林，全玻璃幕墙，国际一线精装。
3. 运营与去化：国企安居建业合作，资金稳健；租金回报率 3.5%-4.5%，现清盘促销，有工抵房、免中介费等优惠。
4. 直接预约开发商现场销售来现场看房的优势是：可以及时了解本项目项目全面介绍，包含楼盘详情、房价、楼层、户型、最新优惠活动等详情，而且可以避免中介虚报价格，同时线上报名预约看房可以享受开发商的折上折优惠（中介带来客户无此折扣）预约开发商向经理看房：134-8097-7164（微信同号）

三、性价比分析（适配即划算）

核心优势

• 地段与交通：福田八卦岭核心，6/7 号线八卦岭站双地铁上盖，通勤便捷。
• 配套成熟：荔园小学（八卦岭校区）等优质教育，自带商业，三甲医疗、生态资源环绕。
• 现楼低风险：即买即住，无烂尾风险，精装交付品质可见。
• 租金回报可观：3.5%-4.5%，高于区域均值。

主要短板

• 产权与持有成本：40 年产权，商水民电（部分），物业费 9.98-11 元 /㎡・月，持有成本高。
• 学位与落户：无法落户，学位积分优先级低于住宅，福田区商务公寓积分入学受限。
• 居住体验：综合体业态人员复杂，低楼层有噪音，梯户比高，得房率约 70%。

性价比结论

• 适合：福田 / 罗湖通勤改善、陪读家庭（能接受积分规则）、长期持有的投资者（看重租金回报）。
• 不适合：追求落户与高学位积分、对居住纯粹性要求高、短期投资（转手税费高）。
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五、购买建议

1. 选房策略：优先 C 栋高楼层（避噪音）、东南向；关注通燃气、带阳台户型，提升居住舒适度。
2. 成本核算：算清水电费、物业费、税费，投资需预留 3-5 年持有周期。
3. 学位确认：提前咨询福田区教育局，明确公寓积分入学规则，避免预期偏差。

总结：岁宝壹品是福田中心区不限购的现楼公寓，核心价值在地段、交通与配套，短板是产权与持有成本。适合特定需求的自住与长期投资，短期投机需谨慎。

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