300万以下房源成交占比飙升8.5%，深圳刚需正在抄底？

贝壳2025年报里藏着一条关键数据：深圳300万以下的低价房源成交占比达到45%，较2024年猛增8.5个百分点。其中200万以下房源成交占比从16.2%跃升至23.9%，创下全年最大涨幅。这个数字背后，是无数刚需家庭在深圳楼市筑底期集体出手的剪影。

龙岗中心城的房产中介陈经理最近忙得脚不沾地。他负责的片区上周成交8套房源，有6套总价控制在280万以内。"现在首付降个20万就能让客户当场签合同"，陈经理翻开手机相册，里面存着数十张签约合影。最典型的是一对90后夫妻，盯了两年的大运新城某小区，去年业主降价35万后，他们立刻用光了六个钱包。

这种"降价即成交"的现象在宝安西乡更为明显。乐有家西乡门店的成交记录显示，2025年四季度200-250万的两房成交周期缩短至23天，比三季度快了一周多。店长透露有个业主主动降价28万，当天就引来三组客户抢房，最终以低于挂牌价15万的价格火速成交。

与刚需市场热火朝天形成鲜明对比的，是改善型客户的犹豫不决。深房中协数据显示，300-500万"夹心层"房源成交占比从33.7%下滑至29.9%，600-750万区间也萎缩2.5个百分点。在南山科技园工作的张先生道出顾虑："现在换房就像走钢丝，既怕卖亏了旧房，又怕买贵了新房。"

这种"两头热中间冷"的格局，暴露出深圳购买力结构的深层裂变。乐有家研究中心发现，2025年首次置业占比达67%，较上年提升9个百分点。而卖一买一的改善需求占比则从25%降至18%，投资客更是仅剩5%的份额。市场正在用脚投票，验证着"刚需托底，改善观望"的新常态。

价格让步成为撬动成交的核心支点。据深圳官方数据，2025年二手房成交均价同比下跌6.3%至5.9万/㎡，其中福田区跌幅达7%。但降价换来的成交量却相当可观——全年5.62万套的网签量创下近五年新高。这种"量升价跌"的组合拳，恰是市场见底的经典信号。

深圳湾片区的中原地产经纪人林芳目睹了价格杠杆的魔力。她经手的深圳湾壹号某房源，业主从年初的3200万一路降到2680万，挂牌十个月无人问津。12月突然降至2450万后，两周内就迎来三组看房客，最终以2380万成交。"现在买家就像猎豹，只对足够肥美的猎物出击。"

这种博弈在信贷数据上更为直观。央行披露2025年深圳首套房贷款平均利率4.1%，较2024年下降50个基点。但更关键的是贷款成数变化——200万以下房源平均首付比例从35%降至28%，意味着上车门槛直降14万。对于月收入3万的双职工家庭来说，这相当于省下近半年的积蓄。

市场分化还在区域维度继续演绎。光明区以54%的成交量涨幅领跑全市，而传统豪宅区南山却出现3%的下滑。深房中协分析师指出，总价200万的光明房源与2000万的深圳湾豪宅，本质上已分属两个不同的消费市场，前者靠工资单驱动，后者靠资产负债表支撑。

不过刚需狂欢背后仍有隐忧。深圳贝壳研究院监测发现，当前成交房源中超六成楼龄超过15年，且30%存在明显瑕疵。某国有银行信贷部负责人透露，2025年拒贷案例中有43%是因为房屋状况不达标。"现在抄底的很多是带缺陷的便宜货，未来可能面临持有成本上升的问题。"

当改善群体仍在等待政策东风时，刚需客已经用真金白银投下信任票。随着2026年开年成交量环比增长43%，这场由低价房引领的市场回暖正显现出惊人韧性。正如深圳房地产中介协会所言：当首置客群结束观望之时，往往就是市场筑底之日。