居民换购住房个税退税政策将延续至2027年，有何意义？如何申请？

2026年1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合公告，将居民换购住房个人所得税退税政策延续实施至2027年底，这个政策让我进一步确定了今年的楼市大趋势或是：筑底、出清、分化、转型的季度性节奏！

直白的说，这也让我想起了“PDD百亿大补帖，把本来就要用的广宣费用回馈消费者"！今天的买房退个税政策也有异曲同工之妙，部分相当于买10000元返100元！

可以说，买房退个税作为房地产市场调控的重要连续性政策，其核心在于通过税费优惠降低换房成本，激活改善型需求，加速“卖旧买新”的循环，以此保证市场增量求购数字能持续大于存量待售数字。

尤其是在当前房地产市场处于“L”型走势横盘期、行业底部确认的关键阶段，这个政策虽然不足以影响大势，但对于高收入家庭和刚需家庭而言，依然是不错的一次折扣形式，且是2024-2025年楼市增值税、契税改革后的税收端进一步稳定房价的必要措施！

当前我国房地产市场的核心需求已逐步从刚需转向改善，2025年全国改善型购房需求占比已达36.1%，其中“卖一买一”置换需求占改善需求的70%。

此次退税政策延续，直接降低了这部分群体的交易成本，尤其对持有住房未满5年或多套房的家庭而言，个税返还可有效缓解换房资金压力。

按照本次政策细则，新购住房金额不低于现住房转让金额的可全额退税，即使低于转让金额也可按比例返还，以一套500万元成交的住房计算，按1%个税税率可退税5万元，这部分资金可直接补充新房首付或装修支出，显著提升换房积极性。

而从市场反馈看，此前政策实施期间已累计退还个税111亿元，有效减轻了换房家庭负担，此次延续将进一步放大这一效应，预计2026年改善型置换需求占比仍将保持高位。

其次，补贴的核心依然是打通“卖旧买新”流通链条，促进一二手房市场良性循环！

当前二手房市场流通梗阻是制约房地产市场复苏的关键痛点，部分改善家庭因“卖旧”周期过长、成本过高，难以顺利进入“买新”环节。

而退税政策通过降低交易成本，将激励更多存量住房持有者入市，增加二手房市场供给！而二手房供给的增加，一方面可满足刚需群体的居住需求，另一方面换房家庭释放的资金与购房资格将直接流向新房市场，形成“存量激活—刚需承接—改善升级”的循环链条，也有利于降低银行端不良资产的出现频率，降低房地产企业暴雷风险。

据58安居客研究院预测，政策延续将推动2026年全国二手房成交面积有望达到8.0亿平方米，或将首次超过新房成交规模，标志着我国房地产市场正式进入存量主导时代。

再者，经历四年房地产调整期后，当前市场或正处于底部确认的关键阶段，市场信心脆弱是其主要制约因素。

此次政策延续并非短期应急举措，而是将有效期明确至2027年底，等于再给予市场两年的稳定预期窗口，有效打消了购房者对政策断档的顾虑，缓解了观望情绪。

同时，该政策与此前下调不足2年住房增值税等举措形成叠加效应，明确了2026年稳楼市政策“降低交易成本”的核心方向。业内普遍预期，后续更多即将到期的地方性支持政策，如购房补贴、契税减免等也将陆续延续，形成覆盖交易、融资、供给、需求的全链条政策协同，进一步夯实市场底部基础，但市场过去预计的直接0息房贷，和直接发钱还贷，可能短期不会出现！

另外，值得注意的是核心城市与三四线城市受益程度差异较大，K型结构正在不断扩大。一二线核心城市改善型需求本就旺盛，如北京二手房改善住房成交占比已超七成，上海、深圳等城市改善需求也持续释放。这些城市住房总价较高，个税退税金额绝对值更大，政策激励效果更为明显，预计将进一步激活核心区域的改善型交易，推动优质房源流通。

而三四线城市由于改善需求基数小、人口流出压力大，且市场库存压力仍存，单纯依靠个税退税难以根本性扭转市场态势，政策效果将相对有限。这种分化将进一步加剧房地产市场“强者恒强”的格局，豪宅受益明显，核心城市市场活跃度或继续提升，而部分三四线城市仍需依赖更具针对性的政策支持。

同时，请大家不要忘记，2026年的家电类补贴刺激可能比2025年还高，叠加地产政策还将带动房地产上下游产业链协同复苏。

这是因为换房需求的释放不仅直接拉动新房、二手房交易，还将催生装修、家居、家电等后周期消费需求。按照历史数据测算，一套改善型住房的装修及家具家电购置支出通常占房价10%-20%，政策带动的换房潮将为相关产业注入增长动力。

而二手房交易活跃度的提升也将利好房产中介、金融服务等行业！

不过，请大家也要清醒的认识到该政策并非全面刺激，难以改变市场根本运行逻辑。

并且从覆盖范围看，政策仅针对“卖后1年内重购”的换房群体，对纯刚需购房者无直接利好，且要求售购住房在同一城市，限制了跨城换房需求。

而从政策性质看，个税退税属于“事后补贴”，需以完成交易为前提，若居民对房价走势仍存疑虑，可能因担心“卖后房价下跌”而推迟换购计划，但对于高收入人群的刺激是非常确定的。

最后，在住房交易税费结构中，个税占比并非最高，仅靠个税退税难以完全抵消换房的综合成本，对市场的拉动效果存在天花板。因此，政策的核心作用在于“托底”而非“刺激”，其效果仍依赖于宏观经济复苏、居民收入预期改善等基本面因素的配合。

PS:我们如何申请买房退个税！

一、去税务局大厅，纳税人需填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》，并提交四类核心材料：一是纳税人身份证件；二是现住房的房屋交易合同；三是新购住房为二手房的，需提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；四是新购住房为新房的，需提供经住房城乡建设部门备案的网签购房合同及其复印件

二、明确申请前提条件。根据政策规定，纳税人需同时满足两项核心要求：一是时间范围，需在2026年1月1日至2027年12月31日期间出售自有住房，并在现住房出售后1年内重新购买住房；二是地域与产权要求，出售和重新购买的住房须在同一城市范围内，且出售住房的纳税人需为新购住房产权人或产权人之一。此外，纳税人需已完成现住房不动产权属变更登记，新购二手房需完成契税缴纳及权属登记，新购新房需完成住房城乡建设部门网签备案。

三、确认退税额计算规则。退税额根据新旧住房成交金额对比确定，且现住房转让金额与新购住房金额均不含增值税：若新购住房金额≥现住房转让金额，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；若新购住房金额＜现住房转让金额，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。若成交价格与核定计税价格不一致，以核定计税价格为准。对于多人共同持有住房的情况，按纳税人所占产权份额分别确定现住房转让金额或新购住房金额。