今明两年，买房选小区一定要知道的12个基本逻辑，没搞懂别出手

好的小区不仅居住舒适，未来房价还更保值增值。如果选错小区，不仅住的不舒服，将来贬值更快，出手更难。

所以这期我们就来了解一下，“买房选小区的12个逻辑”，如果你这两年有买房计划，不妨做个参考，对你大有帮助。

一，这5个逻辑，排名越靠前越好

①配套：记住这个顺序：教育＞交通＞商业＞医疗＞公园

排除远郊房，这种要啥没啥，居住品质大打折扣。在主城区里，按上面这个顺序挑。

为什么学校排第一？对大多数家庭来说，孩子上学近、自己上班方便比什么都实在。好学校甚至是房子价格的“定心丸”。商场、医院、公园呢，附近有就行，太近了反而可能吵、还容易堵车。

②开发商品牌：央企＞国企＞大私企＞小私企

如果买新房，为了别碰上烂尾楼，交房有保障，按这个顺序选开发商：央企 > 国企 > 知名大开发商 > 小开发商。

③物业品牌：高端小区管理经验的物业＞一级＞二级＞三级

物业好不好，直接决定你住得开不开心，也影响房价。好物业让小区干净、安全、绿化好；差物业则让环境糟心。挑的时候，认准有管高端小区经验的物业公司，或者国家评的一级物业，通常更靠谱。

④建筑类型：别墅＞洋房（不超过7层）＞小高层（不超过17层）＞高层（不超过33层）＞超高层（大于三十三层）

小区好不好，还可以通过建筑类型来判断，这个直接关乎保值能力，居住舒适度。如果预算充足，能选别墅，不选洋房、能选小高，不选高层，超高层压根就别选，住过超十年，全是各种各样无法解决的问题。

⑤产权性质：私产＞70年住宅＞50年住宅＞40年商住＞无产权、集体产权（回迁、单位房、小产权……）

房子的产权也很关键，普通人首选 70年住宅，最稳妥。50年住宅和70年的差别不大。40年商住通常不能落户、孩子不能上学，一层楼住户超多，将来很难转手。至于小产权、没产权的房子，风险太大，可能钱房两空，最好别碰。

二，这3个逻辑，数字越小越好

①容积率：普通高层，容积率不超过5（超过就太密了）；小高、洋房，最好不超过3

容积率是指：小区的地上建筑总面积与占地面积的比率。

容积率高低，也会直接影响小区的绿化面积，居住密度、采光、视野……

可以简单理解为，数字越小，楼越稀，住着越敞亮。

一般建议高层，容积率不要超过5，小高、洋房，一般建议不超过3。

②总户数：小区面积段大，总户数就会少

同样大小的小区，总户数越少，住的人就越少，更清净，物业也更能顾得上你。想想看，如果一个公寓全是三四十平的小单间，就算楼不密，但一层住好几十户，那也跟集体宿舍差不多，肯定闹腾。

③贬值项：近高架桥、火车轨道、监狱、化工厂、精神病院、加油站、电站……这些都是贬值项。

小区附近有这些，都会影响居住、制造噪音，当然是越少越好、离得越远越好。除非价格特别特别便宜，否则尽量避开。

三，数值越高越好的4个逻辑

①绿化率：新房建议大于30%，二手房建议大于35%

绿化率越高，环境就越好。

②车位比：至少＞1.2

现在家家有车，车位比越高，意味着停车越轻松。底线最好是 1:1.2（平均每户有1.2个车位），越高越好。

③占地面积：50亩——150亩之内，越大越好

建议小区占地面积50亩——150亩之内，越大越好。在这个区间内，就起码保证有活动的地方，也不至于每栋楼都挨着马路太吵。

这里要特别提示一下：不要买超级大盘，这种容易变成偏僻的“睡城”，进出不便，以后想卖也难。

②增值项：建筑外立面、小区会所、水系、地库装修、公区墙面、名贵树木……这些都是增值项。

这些项目，每一项都关乎开发商的成本，也代表了小区的品质。挑的时候可以留意，越多越好。

尤其要看看电梯和楼道墙面，别选那种普通白漆的，过几年容易脏旧破损。用瓷砖或更好材料的，会持久美观很多。

总结：把这12条记心里，看房时多比比，你一定能找到那个住着开心、将来也安心的好家。祝你看房顺利。