北京买房：理清思路，购房建议1782

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请教下上地片区上地实验小学的派位逻辑。我们是26年入学，想买上地东里，想上上地实验小学，但是我们没有户口，有工居。

想咨询的是：1911之后购房的人里，有1.有户口有房2.没户口有房。这两类人是在一个池子里等权重派位吗？还是说优先派给有户口有房的人，如果有户口有房的人都满足了，还有剩余学位，再派位给没户口有房的人呢？

A：

1、26年入学，那不就是今年吗？这已经是一月下旬了，满打满算还三个来月就信息采集了，这会儿才考虑学区可很晚了，而且还是非京籍，抓紧吧。

2、派位逻辑，1911前的很明确，就是您理解的这样，肯定不是同等权重，否则谁还费劲巴拉的积分落户啊？有房在朝阳区更好使，在海淀的意义不太大。

简单说东西海都是先满足“房户合一”的家庭，然后是京籍无房户。如果还有空余学位的情况下才会考虑“九类人”，工居如果有房，在朝阳和海淀比纯非京优先点，只是也没人敢保证能在本学区对口入学。

1911后多校其实没有明确的明规则如此，对工居来说有房比没房要好。

3、上地今年的情况我不敢预测，但到去年为止，上地调剂了大部分非京籍。或者说在被调剂的孩子中，非京籍的占了大部分。

今年肯定是全北京的入学总人数大幅减少了，但上地作为顶级学区，学位未必宽松多少。最近上地的成交也挺热，还是谨慎一些吧。

4、另外全北京只有朝阳区对非京籍业主相对友好，有房家庭的顺位在京籍无房户的前面。所以朝阳被调侃为“房本主义”学区，非京籍业主孩子对口入学的概率相对高的多。其他区看学校的热门程度了。

仅供参考。

二

Q:

看了您的留言，那结合目前的情况还是置换是最合适的，是嘛？我们目前的情况，考虑到孩子要在西城上高中，通勤时间非常重要，所以不想考虑丰台！您说是不是海淀和西城交界的小区是最佳选择？比西城的新街口等地要合适吗？请问海淀东部有学区溢价比较低的小区吗？

另外，目前房地产国家还会不会出台一些刺激政策呀？比如降低利率的政策！如果置换，是26年内置换合适，还是再等到27年比较合适呀？

A：

1、我没明确的建议，这种选择只能自己决定，我只能是列出各种情况供参考。

2、西城上高中看哪所高中了？北边儿在海淀合适，但如果在南城就离丰台更近了。

3、不是说海淀西城交界的是最佳选择，而是建议首选溢价低的。海淀东部的几个学区都相对溢价低，比如北太平庄+花园路+学院路等等。而西城的则不好说，新街口只能说有溢价低的，但得看具体的房源来计算。

4、海淀东部，只要不是对口排名牛小的溢价都不高。另外也看预算，总价越高通常溢价越低。因为家长们大多首选总价低的，自然推高溢价。而总价高的因为本来买得起的就少，选择较弱学区的高总价房子当学区房的更少，所以溢价就低了。

典型的学院路，坑中学区的商品房小区溢价都不高，居住的性价比就相对高了，对用不上海淀学位的家庭来说就挺合适。其他学区也差不多，都是商品房的多数都溢价低。

5、我认为还会出台刺激政策，毕竟筹码还有的是呢，财政、金融和行政都有可能，就看人家是否愿意用了。

降息不算刺激了，而是大概率事件。这看看几大行的存款年限吧，前些日子是五年期的利率倒挂，之后甚至有的都取消五年期了。就因为银行也预计还会降息，所以人家才不愿意明着赔钱呗。

6、什么时候？房子是用来住的，什么时候想改善了再换呗，这看自己的需求，外人不好建议。

另外看您家的预算，如果卖房后增加的预算多就关注行情，如果出现成交量持续上涨就尽快，没有的话那就等着呗。也可以看深圳和上海的行情，如果确定上涨了，那北京也就快了，不确定的话就甭着急。

仅供参考。

三

Q:

我现在住在石景山，京户，孩子2030年上小学，目前对口小学是京源。手里有石景山两个小房子，但是有贷款，目前卖掉房子大概能有80万，再加上手里有50+存款，能够在玉海园买一个小两居。

我的问题是，不知值不值得折腾，因为您说京源也算不错的小学；如果要换，什么时候换合适？

A：

1、卖掉两套房还是一套之后套现80万啊？如果两套的话我建议别折腾了，金额不算高但过程太折腾，有点儿犯不上。

2、另外如果确定对口是京源的九年，那常规建议是别轻易换到其他行政区的。因为以京源的质量，放到海淀也是至少中上水平。那除非换到海淀后能确定性的进入比京源更强的中学，否则就只能说图的是海淀整体资源比石景山强了。

之所以石景山学区房的溢价不高，是因为缺乏顶级高中，所以流失了不少生源家庭。这不光是石景山的特例，朝阳丰台昌平等区也都有类似情况。其中朝阳的头部校和石景山更类似，本身都是九年的牛校，换到其他区除非能确保小升初，否则考虑好再换吧。

3、既然是2030年才上学呢，那2029年换房都不晚。孩子已经赢在起跑线上了，至少竞争少，那换我的话是犯不上太早去抢房的。主要是换了房也用不上学位，居住的性价比却降低了，而且还得承担溢价部分的保值风险，有点儿没必要。

或者也可以提前看房，这种时期很多学区房家庭都被下跌行情弄迷糊了，搞不清自己房子的真正价值，让中介一拍呼就更着急抛售了。所以现在是有可能捡漏儿的，如果能买到溢价低甚至不带溢价的就提前换吧。

仅供参考。

四

Q:

我家也是买今年的学区房，但同样遇到了现有房子难出手的问题，中介除了逼迫我们降价之外没有任何建议，您有什么好办法吗？我们愿意支付费用，只求尽快卖掉房子。以下是房子信息，请您帮忙出个好主意。

另外请问有没有能有替代的办法，比如用我们买学区房的合同+付款证明行不行？有没有通融的可能。

A：

1、现在马上就二月份了，年底一般来说都是成交淡季，而且这两年又是惨淡的行情，如果不是明显低价的话不好卖。我也没什么好办法，要不您就跟中介商量一下，您报个超低级吸引看房人，多凑几个之后搞个现场拍卖会试试？但估计也未必能有什么好结果，只是有可能快点儿成交而已，但价格未必多高。

2、您愿意支付费用。但给钱少了没人接这活儿，给钱多了又不如直接降价，那就没多大意思了。

3、我没什么主意，您这房稍微偏了点儿，又是老小区，行情好的时候都不会受追捧。而且您不是说卖了房就能买，还得贷款不少吧？那这仨月的周期够紧张的，卖房+看房+砍价签约+贷款+过户迁户，这么多步骤呢，我不敢瞎出主意。

4、没有替代办法，房产证是唯一证明，户口更是没法提前办，也没人能给出证明。这谁也帮不上忙。

仅供参考。

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