买房反被开发商索赔1200万，滨江凯旋门陷交易风波

(文/解红娟 编辑/张广凯)

买房不成反遭开发商追讨1200万。

1月22日午间，一篇《致新鸿基地产主席郭炳联先生的公开信》在社交平台迅速发酵，将上海浦东滨江凯旋门三期的一桩购房纠纷推向公众视野。

信中，购房者自称，因未能在合同约定的时间内从指定的银行获得足额的按揭支付剩余70%房款，被开发商新鸿基地产诉至法院，索赔1200余万元。若叠加打官司的数百万元资金成本，其总损失或将超2000万元。

事件曝光后不到4小时，新鸿基地产方面发布严正声明予以驳斥，严正声明公司从未向任何购房者指定贷款银行。“上述购房人未能在合同约定期限内获批贷款，经多家审批银行确认，系因其个人原因所致。”

双方各执一词的激烈交锋，让这场豪宅交易风波更添悬念。

滨江凯旋门三期最贵一套房源总价过亿

作为本次舆论风波中的发生地，滨江凯旋门自诞生之日起便自带“顶流豪宅”光环。

公开信息显示，滨江凯旋门位于上海浦东新区陆家嘴滨江板块，是新鸿基地产开发的高端江景豪宅项目。新鸿基地产于2005年6月拿下住宅项目滨江凯旋门，开启了长达近20年的开发周期。

从拿地到首次入市，新鸿基地产用了6年时间，2012年3月，滨江凯旋门首次开盘，以9.8万元/平方米的均价登陆市场，凭借稀缺的地段优势与新鸿基的品牌背书，迅速成为上海高端楼市的焦点。

此后，该项目的推盘节奏相对缓慢，第二次入市已是2020年4月，距拿地时间已过去15年，此时项目均价已攀升至13.8万元/平方米，较首次开盘涨幅超40%。

而引发此次纠纷的三期项目，直到2024年4月才正式开盘，距拿地时间长达19年，均价进一步飙升至17万元/平方米，套均总价突破4000余万元，其中最贵的一套房源总价更是超过1.1亿元，堪称“亿元级豪宅”的典型代表。

尽管入市门槛极高，但滨江凯旋门并不愁卖，其热度之高刷新了上海高端楼市的认购纪录。

根据公开资料显示，滨江凯旋门三期公开认筹仅持续五天时间，便收到了超过1000组认筹申请，创下近年来新房认购比率的新高；而项目的入围分数线更是高达113.04分，这一分数意味着购房者需缴纳253个月的社保才能获得购房资格，直接刷新了2024年上海新房市场的积分纪录。

在狂热的市场氛围下，滨江凯旋门三期的销售结果毫无悬念。212套房源在开盘当日便全部售罄，销售额超过70亿元，创下2024年上海首个套均超3300万豪宅的清盘纪录。

索偿1200万

对于高净值人群而言，购置亿元级豪宅本应是一场“稳妥的资产配置”，但却没想到会演变成“索偿1200万”的纠纷。

根据购房者在公开信中的表述，2024年4月30日，其和开发商签定了购买上海浦东滨江凯旋门三期住宅的正式合同，并支付了30%首付款。

购房者强调，在签约当日及签约之前，开发商明确指定了一家银行负责其按揭贷款事宜，且该指定银行先后三次对其按揭资格进行了书面确认，这让其完全有理由相信，后续的贷款审批能够顺利完成。

然而，事与愿违。

“开发商指定的银行并不具备大额按揭审批能力，是导致其未能在合同约定的时间内从银行获得足额的按揭支付剩余70%房款的根本原因。”购房者表示，在发现开发商指定的银行没有能力审批大额按揭后，其自行找到了2家中国的国有银行完成了审批。

可让人没想到的是，开发商“却竟然拒绝配合银行办理放款手续，甚至将我告上法庭，要求我解除购房合同并赔偿人民币1200余万元巨款。”该购房者说道。

购房者对此感到极度不满与困惑，在公开信中提出了两点核心质疑：其一，此次购房纯属自住用途，并非投机炒房，当前上海房价持续下跌，该房源的定价已贴近政府限价上限，根本不存在任何差价可赚；其二，“逾期也是贵司指定银行导致，如果贵司没有指定银行，也就是剥夺我选择按揭银行的自由，我根本就不可能逾期。”

该购房者发问，“开发商坚持要求我解除购房合同并赔偿人民币1200余万元巨款是否实在太过份了？”

开发商回应：逾期支付房款已超一年

面对购房者的公开指责与质疑，新鸿基地产旗下滨江凯旋门项目公司反应迅速，在事件曝光后4小时内便通过官方微信公众号发布声明，对购房者的表述进行了全面驳斥。声明中明确指出，购房者公开信中包含大量虚假陈述与恶意诋毁内容，与客观事实严重不符。

针对“指定贷款银行”这一核心指控，滨江凯旋门项目公司严正声明：我司从未向任何购房者指定贷款银行。文述购房人未能在合同约定期限内获批贷款，经多家审批银行确认，系因其个人原因所致。

声明指出，因上述购房人逾期支付房款已超一年，我司已就案涉纠纷向人民法院提起诉讼。本案已由法院受理，正处于诉讼程序中。我司将充分尊重法院基于客观事实与法律作出的公正裁决。

与此同时，项目方在声明中还对购房者及相关自媒体的行为进行了严厉谴责，称“相关自媒体及个人在司法审理过程中，恶意造谣并肆意扭曲真相、借以影响司法判决的恶劣行为，我司予以最严厉的谴责。对于此类通过捏造事实、诋毁我司形象以博取关注的行为，我司绝不姑息，将坚决通过法律途径追究造谣者及恶意传播者的法律责任，以维护我司的合法权益及法律的尊严。”

此外，项目方还正告相关侵权主体立即停止一切造谣抹黑行为，同时呼吁广大公众明辨是非，不信谣、不传谣，共同维护健康清朗的网络舆论环境。

专家：建立开发商、银行、购房者三方协同机

一边是购房者“有理有据”的控诉，一边是开发商“态度强硬”的驳斥，双方各执一词，且均未提供完整的证据链支撑自己的说法，导致外界难以判断事件的真相。

多位专家在接受观察者网采访时表示，尽管该事件从表面上看是一起普通的购房合同纠纷，但结合其涉及的亿元级豪宅标的、千万元索赔金额等要素来看，其背后反映出的是高端楼市交易流程、权责划分、监管机制等多个层面的问题，具有极强的行业代表性。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这个事确实比较罕见，一般购房领域中房贷虽需要审批，但往往都是“一路畅通”，不太存在扯皮的现象。但新鸿基这个事至少说明存在扯皮，这个属于个案，所以也建议加强沟通，防范产生舆情。

“至于说赔偿2000万”，严跃进判断，多半也是开发商希望借此和购房者解除合同，所以即便存在违约，也不存在类似大金额的赔偿。当然此事至少有一个反思，就是在首付比例持续下降的情况下，房贷方面如何有效推进，换句话说，购房合同签订的时候，如何把房贷等事宜能够进行100%确定，而非“先签约，后贷款审批”，这个交易环节可以适当优化。

盘古智库高级研究员江瀚则从更深层次剖析了事件背后的行业问题。他指出，高总价豪宅市场存在显著的信息不对称与议价权失衡。滨江凯旋门属于典型的小众奢侈品型住宅。在此类市场中，开发商凭借稀缺地段、品牌溢价和销售热度，处于绝对主导地位。购房者虽具备极强支付能力，但在合同条款、贷款安排等环节缺乏实质性谈判空间，容易陷入“被动履约”困境。

江瀚进一步强调，按揭流程中的责任边界模糊，加剧交易风险。购房者声称开发商指定的银行无大额贷款审批能力，而开发商则否认指定银行。无论事实如何，现行商品房预售制度下，贷款审批失败的风险几乎完全由买方承担，即便其已积极寻找替代银行并获批，开发商仍可单方面拒绝配合放款。这种机制设计忽视了金融配套服务作为交易闭环的关键环节，将系统性风险转嫁给个体消费者。

在江瀚看来，事件暴露高端楼市监管盲区，亟需制度补漏。当前房地产调控多聚焦刚需与普通改善市场，对亿元级豪宅交易缺乏针对性规范。“建议监管部门明确贷款协助义务、限制不合理违约金上限，并建立开发商、银行、购房者三方协同机制，防止‘格式合同+金融断链’组合拳损害消费者权益。”