银行理财加码布局REITs 多元资金助推市场扩容

来源：上海证券报·中国证券网

　　上证报中国证券网讯（记者 徐潇潇 张欣然）在政策扩围与低利率环境共振下，REITs正成为银行理财“固收+”布局的重要落点。

　　上海证券报记者获悉，银行理财资金正通过委外投资、战略配售、网下打新等多种方式加码布局REITs，逐步成长为继公募基金、保险资金之后的重要参与力量。业内人士认为，多元资金入场有助于提升市场深度与活跃度，但REITs兼具权益波动与分红属性，银行理财机构在配置过程中仍需强化仓位控制和流动性管理，个人投资者亦宜借道专业产品参与。

　　银行理财加码布局REITs

　　近年来，我国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点稳步推进。2025年，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展REITs底层资产覆盖范围，明确支持更多符合条件的行业纳入试点。

　　在政策支持与收益环境变化的共同作用下，多元资金加速涌入REITs市场。据记者了解，银行理财资金正通过委外投资、战略配售、网下打新等多种方式积极布局REITs，逐步成为市场中不可忽视的增量资金来源。

　　多位资管行业人士认为，在市场中枢利率持续下移的背景下，传统固收资产收益空间受限，银行理财亟需向多资产、多策略方向转型，REITs作为兼具现金流与弹性的品种，为银行理财资金提供了新的配置选项。

　　“银行理财参与REITs并非新鲜事，其资金体量大、稳定性强，适度配置REITs这类弹性资产有助于增厚组合收益。”中证鹏元研发部宏观及REITs研究小组负责人吴进辉对上证报记者表示，此次政策调整有望推动REITs市场进一步扩容，也更契合银行理财对规模适配性与流动性的双重需求。

　　吴进辉认为，银行理财资金在交易属性上介于公募基金与保险资金之间，兼具配置与交易需求，其参与有助于为REITs市场引入更具差异化的资金结构。

　　随着银行理财资金配置需求提升，REITs相关服务链条亦迎来新的业务空间。中信证券债务资本市场部相关人士告诉上证报记者，一方面可通过资管平台协助银行理财资金参与REITs战略配售或发行挂钩产品；另一方面可提供定制化REITs投资组合建议，并通过做市、创设衍生工具等方式提供流动性支持和波动管理服务。

　　REITs长期价值获青睐

　　不过，REITs兼具权益属性与稳定现金流特征，其价格波动受市场情绪、利率环境及底层资产运营状况等多重因素影响，与银行理财传统固收类产品在风险收益特征上存在明显差异。因此，在银行理财资金配置框架中，如何评估其风险敞口、合理设定仓位，并管理流动性与估值波动，成为参与REITs的关键。

　　吴进辉建议，银行理财在投资过程中应将品种的波动收益特征与传统的股债区分开，对其市场风险充分感知和进行分散化投资。REITs的核心是基础资产的业绩，要重点关注底层资产运营和业绩变化风险，具体还要细分到板块、行业和政策变化等，二级市场要注意流动性、解禁、扩募等重要节点变化的价格波动风险。估值方面当前以收盘价进行记账，流动性管理当前挑战较大，原因是市场容量不足、可选标的有限，暂未能适配理财的较大资金配置体量需求。另外，银行理财资金比较关注净值波动，REITs的波动不小，需要高度警惕回撤风险。

　　以平安理财为例，平安理财创新投资业务相关负责人在接受上海证券报记者采访时介绍道，当前公司以组合管理思维构建自身投资策略，重点结合理财产品的风险预算持续管理策略表现，并根据市场情况及时调整。投资团队会持续关注REIT市场的流动性情况，并结合市场流动性变化调节交易节奏和持仓水平。

　　业内普遍认为，在低利率与不确定性并存的环境中，REITs的长期配置价值依然具备吸引力。REITs以基础设施运营收入为主要收益来源，当前布局集中在消费基础设施、生态环保、能源、仓储物流和保障房等领域。

　　根据相关规定，基础设施REITs需将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，较高的分红比例在一定程度上提升了其收益确定性。

　　投资者宜借道专业产品参与

　　目前，银行理财资金主要通过委外投资、战略配售和网下打新等方式参与REITs市场。不同方式在流动性与风险收益特征上各有侧重：委外投资依赖受托机构投研能力，而战略配售和网下打新则主要参与一级市场。

　　吴进辉表示，前者虽能确保获得份额，但设有锁定期，需承受限售期内价格波动带来的流动性风险；后者相对灵活，可在REITs上市后择机卖出，但自政策提高询价估值上限以来，二级市场溢价空间收窄，叠加份额获取难度加大，使得2025年下半年以来打新策略的吸引力明显减弱。

　　在此背景下，业内普遍认为，未来随着REITs市场的发展和理财公司能力建设，银行理财可以通过开发REITs占比较高的主题产品、参与Pre-REITs投资、作为资产管理人深度参与等方式直接投资REITs。

　　对于个人投资者而言，吴进辉认为，REITs基础资产偏复杂，个人投资者难以把握。需要注意的是，REITs的风险比较大，从一定期限看，部分板块和个股，其风险某种程度甚至高于股票。

　　普益标准研究员刘思佳在接受上证报记者采访时建议，通过理财渠道参与REITs投资需明晰产品类型、风险等级和产品说明书中REITs的投资方式，遴选“固收+REITs”或挂钩REITs指数等匹配自身理财需求的产品，还需关注产品的底层项目信息。

　　“公募REITs未来是蓝海市场，整体市场不断提质扩容，二级投资仍处于初级探索期，可以享受到一定政策红利，投资者需牢牢把握增量资金逻辑和基础资产的底层本质，同时高度重视回撤风险。”吴进辉说。